DAP Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. 31 Mart 2026 Ara Hesap Dönemi Finansal Brifing Belgesi

Yönetici Özeti

Bu belge, DAP Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.’nin (“Şirket”) 31 Mart 2026 tarihinde sona eren üç aylık ara hesap dönemine ait finansal performansını ve operasyonel durumunu analiz etmektedir. Şirket, yüksek enflasyonlu ekonomilerde finansal raporlama standartlarını (TMS 29) uygulayarak hazırladığı raporunda, 33,7 milyar TL’lik toplam varlık büyüklüğüne ve 16,2 milyar TL’lik güçlü bir özkaynak yapısına sahiptir.

Dönem içinde 2,35 milyar TL hasılat elde edilmiş olup, bu gelirin %93,6’sı Levent projesinden sağlanmıştır. Brüt kâr 1,78 milyar TL seviyesinde gerçekleşirken, net dönem kârı yüksek parasal pozisyon kayıplarının (1,36 milyar TL) etkisiyle 51,1 milyon TL olarak kaydedilmiştir. Şirket’in sermaye yapısı %42’lik net borç/toplam sermaye oranı ile dengelenmiş olup, operasyonel faaliyetler Levent, Ataşehir ve Nişantaşı gibi büyük ölçekli gayrimenkul geliştirme projeleri üzerine yoğunlaşmıştır.

Kurumsal Profil ve Operasyonel Yapı

1981 yılında kurulan ve 2021 yılında mevcut ticari unvanını alan DAP Gayrimenkul Geliştirme A.Ş., her türlü yapı inşaatı ve gayrimenkul ticareti alanında faaliyet göstermektedir. Şirket’in 31 Mart 2026 itibarıyla çalışan ortalama personel sayısı 106’dır.

Ortaklık Yapısı

Şirket’in sermayesi 2.650.000.000 TL olup, ortaklık dağılımı şu şekildedir:

Finansal Durum Analizi

Varlık Yapısı

Şirket’in toplam varlıkları 33.714.633.241 TL seviyesindedir. Varlıkların dağılımı operasyonel modelin bir yansıması olarak “Müşteri Sözleşmelerinden Doğan Varlıklar” üzerinde yoğunlaşmıştır.

• Dönen Varlıklar (11,11 Milyar TL): Nakit ve nakit benzerleri 1,52 milyar TL, stoklar 1,70 milyar TL ve kısa vadeli müşteri sözleşmesi varlıkları 4,86 milyar TL seviyesindedir.
• Duran Varlıklar (22,60 Milyar TL): En büyük kalemi 21,30 milyar TL ile uzun vadeli müşteri sözleşmelerinden doğan varlıklar oluşturmaktadır. Bu durum, uzun vadeli projelerin hakediş ve teslim süreçlerinin finansal tabloya yansımasıdır.

Yükümlülükler ve Borçlanma Durumu

Toplam yükümlülükler 17,51 milyar TL’dir. Şirket’in finansal borç yapısı büyük oranda banka kredilerinden oluşmaktadır.

• Finansal Borçlar: Toplam banka kredileri 2,79 milyar TL’dir. Bunun 1,45 milyar TL’si bir yıl içinde ödenecek kısımdır.
• Ertelenmiş Gelirler: Kısa vadeli 3,21 milyar TL ve uzun vadeli 5,61 milyar TL olmak üzere toplam 8,82 milyar TL ertelenmiş gelir bulunmaktadır. Bu tutarlar, özellikle Levent (5,52 milyar TL) ve Nişantaşı (2,00 milyar TL) projelerinden alınan müşteri avanslarını temsil etmektedir.

Gelir ve Kârlılık Performansı

31 Mart 2026’da sona eren dönemde kârlılık göstergeleri, operasyonel verimliliğe karşın enflasyon muhasebesinin etkilerini taşımaktadır.

Proje Bazlı Hasılat Dağılımı

Dönem hasılatının ana kaynağı tamamlanma yüzdesi yöntemine göre kaydedilen projelerdir:

• Levent Projesi: 2.201.310.632 TL (%93,6)
• Ataşehir Projesi: 149.589.275 TL (%6,4)

Gayrimenkul Geliştirme Portföyü

Şirket, Emlak Konut GYO A.Ş. ile imzalanan gelir paylaşımı modelleri ve özkaynak projeleriyle geniş bir portföy yönetmektedir:

1. İstanbul Sarıyer Ayazağa (Levent): Şirket’in en büyük hasılat kaynağıdır. Hem hasılat (20,8 milyar TL sözleşme varlığı) hem de ertelenmiş gelir (5,52 milyar TL avans) kalemlerinde ağırlıklı paya sahiptir.
2. Nişantaşı Koru: 3,58 milyar TL kısa vadeli sözleşme varlığı ve 2 milyar TL alınan sipariş avansı ile aktif bir projedir.
3. Ataşehir Doğu Bölgesi (3. Etap): Yeni başlayan projelerden olup, dönem içinde 149,5 milyon TL hasılat katkısı sağlamıştır.
4. Ormanköy Çekmeköy: 1,21 milyar TL alınan sipariş avansı bulunmaktadır.
5. Validebağ Konakları: Yapımı 2021’de tamamlanmış olup, stoklarda kalan bağımsız bölümler 7,2 milyon TL değerindedir.
6. Diğer Projeler: İzmir Çeşme Alaçatı ve Kocaeli Kartepe (Maşukiye) projeleri geliştirme aşamasındadır.

Finansal Risk Yönetimi

Enflasyon Etkisi (TMS 29)

Şirket, yüksek enflasyon nedeniyle finansal tablolarını 31 Mart 2026 tarihindeki satın alma gücü cinsinden sunmuştur. Bu düzeltme sonucunda dönem içinde 1.368.069.391 TL tutarında net parasal pozisyon kaybı kaydedilmiştir. Bu kayıp, Şirket’in parasal varlıklarının parasal yükümlülüklerinden fazla olması ve paranın satın alma gücündeki düşüşten kaynaklanmaktadır.

Faiz ve Kur Riski

• Faiz Riski: Şirket’in 2,79 milyar TL’lik banka kredilerinin 2,03 milyar TL’lik kısmı (%72,7) değişken faizlidir. Faiz oranlarındaki 100 baz puanlık (%1) bir artışın vergi öncesi kârı 20,3 milyon TL azaltacağı tahmin edilmektedir.
• Kur Riski: Şirket’in 31 Mart 2026 itibarıyla 2,84 milyon TL değerinde sınırlı bir net yabancı para yükümlülük pozisyonu bulunmaktadır. Döviz kurlarındaki %10’luk bir değişim net kârı yaklaşık 284 bin TL etkilemektedir.

İlişkili Taraf İşlemleri

Şirket, operasyonlarını ağırlıklı olarak DAP Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. üzerinden yürütmektedir.

• İnşaat Avansları: DAP Yapı’ya verilen inşaat yapım sözleşmesi kapsamındaki avanslar 2,32 milyar TL’dir.
• İlişkili Alım/Satım: Dönem içinde DAP Yapı’dan yapılan alımlar 553,1 milyon TL seviyesindedir.

Önemli Kayıtlar ve Taahhütler

• Teminatlar: Şirket tarafından verilen toplam teminat mektubu tutarı 1,53 milyar TL’dir. Bunun büyük kısmı (1,05 milyar TL) Emlak Konut GYO A.Ş.’ye yöneliktir.
• Kefaletler: Kendi tüzel kişiliği adına genel kredi sözleşmeleri kapsamında 11,87 milyar TL’lik kefalet verilmiştir.
• Sigorta: Devam eden Levent ve Ataşehir projeleri ile maddi duran varlıklar üzerinde toplamda 3,5 milyar TL’yi aşan sigorta teminatı bulunmaktadır.