Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (Trend GYO) 31 Mart 2026 Finansal Bilgilendirme Raporu

Bu belge, Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Trend GYO) 31 Mart 2026 tarihinde sona eren üç aylık ara hesap dönemine ait finansal tablolarının ve dipnotlarının kapsamlı bir sentezidir. Rapor, şirketin finansal durumunu, faaliyet sonuçlarını ve stratejik yatırımlarını doğrudan kaynak veriler ışığında analiz eder.

Yönetici Özeti

Trend GYO, 2026 yılının ilk çeyreğinde operasyonel gelirlerinden ziyade finansal yatırımlarından kaynaklanan olağanüstü bir kâr artışı kaydetmiştir. 31 Mart 2026 itibarıyla şirketin toplam varlıkları, 2025 sonuna göre %43,2 artarak 653.161.548 TL‘ye ulaşmıştır. Dönem net kârı, bir önceki yılın aynı dönemine göre (5,3 milyon TL) büyük bir sıçrama yaparak 136.985.810 TL olarak gerçekleşmiştir. Bu kârlılığın temel itici gücü, yatırım faaliyetlerinden elde edilen 217,5 milyon TL tutarındaki gelirdir. Şirket, gayrimenkul geliştirme faaliyetlerini Ümraniye, Bursa Görükle ve Alibeyköy projeleriyle sürdürürken, portföy sınırlamaları ve yeni vergi düzenlemeleriyle ilgili kritik uyum süreçlerini yönetmektedir.

——————————————————————————–

1. Finansal Durum Analizi

Şirketin bilanço yapısı, yüksek likidite ve finansal yatırımlardaki belirgin artışla karakterize edilmektedir.

1.1. Varlık Yapısı ve Likidite

Şirketin varlıklarının büyük bir kısmı dönen varlıklardan oluşmaktadır.

• Finansal Yatırımlar: Şirketin varlıklarındaki büyümenin ana kaynağıdır. Bu kalem tamamen Odine Solutions Teknoloji Ticaret ve Sanayi A.Ş. hisse senetlerinden oluşmaktadır (Not 44).
• Nakit Pozisyonu: Nakit varlıkların önemli bir kısmı (3,9 milyon TL), yatırım faaliyetlerinin yürütüldüğü aracı kurum hesaplarında bulunmaktadır.

1.2. Kaynak Yapısı ve Borçluluk

Trend GYO, oldukça düşük bir dış borçlanma seviyesine sahiptir; ancak ertelenmiş vergi yükümlülükleri kaynak yapısında önemli bir yer tutmaktadır.

• Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü: 83,6 milyon TL ile uzun vadeli yükümlülüklerin neredeyse tamamını oluşturmaktadır. Bu artış, yeni vergi düzenlemeleri ve finansal yatırımların değerlemesinden kaynaklanmaktadır.
• Borç/Özsermaye Oranı: Şirketin toplam borçlarının özkaynaklara oranı 0,14 seviyesindedir (2025: 0,05).

——————————————————————————–

2. Faaliyet Performansı ve Kârlılık

2026’nın ilk çeyreğinde operasyonel hasılat düşerken, yatırım gelirleri net kârı domine etmiştir.

2.1. Kar veya Zarar Özeti

• Hasılat Düşüşü: Proje satış gelirleri geçen yılın aynı dönemine göre %89,4 oranında azalmıştır.
• Yatırım Gelirleri: Odine Solutions hisselerinin gerçeğe uygun değer (GUD) artışı sonucu 217,5 milyon TL gelir kaydedilmiştir.
• Enflasyon Muhasebesi (TMS 29): Finansal tablolar yüksek enflasyonlu ekonomide raporlama esaslarına göre düzenlenmiş ve 15,6 milyon TL tutarında net parasal pozisyon kaybı yansıtılmıştır.

——————————————————————————–

3. Gayrimenkul Projeleri ve Stoklar

Şirketin stoklar kalemi altında takip edilen ana projeleri aşağıdaki gibidir:

1. İstanbul Ümraniye Projesi (278,7 Milyon TL): Mimari, statik ve elektrik projeleri için teklif aşamasındadır; proje geliştirme çalışmaları sürmektedir.
2. İstanbul Alibeyköy Projesi (21,3 Milyon TL): Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Eylül ayında imzalanmış olup, proje geliştirme çalışmaları Araz Havacılık Petrokimya ve Demir Çelik Ltd. Şti. tarafından yürütülmektedir.
3. Bursa Görükle Projesi (2,9 Milyon TL): Daire teslimleri büyük ölçüde tamamlanmıştır; peyzaj ve çevre düzenlemesi bitmiş durumdadır.

Not: Şirketin sahip olduğu bu projelerin toplam gerçeğe uygun değeri rapor tarihi itibarıyla 270,3 milyon TL olarak takdir edilmiştir (Not 9).

——————————————————————————–

4. Mevzuat Uyumu ve Portföy Sınırlamaları

Şirketin Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) düzenlemeleri kapsamındaki portföy sınırlamalarına uyumu incelendiğinde, bazı kritik rasyolarda sapmalar olduğu görülmektedir:

• Gayrimenkul Yatırım Oranı: Gayrimenkul ve projelerin toplam varlıklardaki payı %46,38‘dir. SPK tebliğine göre bu oranın asgari %51 olması gerekmektedir.
• Para ve Sermaye Piyasası Araçları Oranı: Bu araçların payı %51,74 olarak gerçekleşmiş ve %49 olan üst sınırı aşmıştır.
• Tek Şirket Yatırım Sınırı: Odine Solutions hisselerindeki değer artışı nedeniyle, tek bir şirketteki yatırım oranı %50,49‘a ulaşmıştır (Yasal üst sınır %10).

——————————————————————————–

5. Vergi Düzenlemelerindeki Değişiklikler

1 Ocak 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7524 sayılı kanun ile GYO vergi rejiminde önemli değişiklikler yapılmıştır:

• Kazanç Dağıtım Şartı: Kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmek için taşınmazlardan elde edilen kazançların en az %50’sinin kâr payı olarak dağıtılması zorunlu hale getirilmiştir.
• Asgari Kurumlar Vergisi: İstisna şartları sağlansa dahi %10 yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulanacaktır.
• Vergi Oranı: Şirket, dağıtılmamış kârlar için dönem vergi hesabında %30 oranını kullanmaktadır. 31 Mart 2026 itibarıyla 61,7 milyon TL tutarında ertelenmiş vergi gideri kaydedilmiştir.

——————————————————————————–

6. Önemli Riskler ve Varsayımlar

• Kredi Riski: Şirket, bankalardaki mevduatlar ve ticari alacaklar nedeniyle kredi riskine maruzdur. Mevcut durumda 174.634 TL tutarında şüpheli ticari alacak karşılığı ayrılmıştır.
• Likidite Riski: Şirket yönetimi, yükümlülüklerini yerine getirmek için yeterli nakit ve benzeri kaynağı bulundurarak bu riski yönetmektedir.
• Faiz Oranı Riski: Şirketin faiz taşıyan borçları (kredi kartları) oldukça düşük seviyededir (15.841 TL).
• Çalışan Sayısı: 31 Mart 2026 itibarıyla şirkette çalışan personel sayısı 5’tir (2025 sonu: 7).

——————————————————————————–

Sonuç

Trend GYO’nun 2026 yılı ilk çeyrek finansal sonuçları, şirketin klasik gayrimenkul geliştirme modelinden, sermaye piyasası araçlarındaki stratejik yatırımların kârı domine ettiği bir yapıya dönüştüğünü göstermektedir. Ancak, finansal yatırımlardaki bu büyüme, SPK portföy sınırlamalarının ihlal edilmesine yol açmıştır. Önümüzdeki dönemde şirketin bu sınırlarla uyumlu hale gelmek için portföy rotasyonuna gitmesi veya gayrimenkul varlıklarını artırması beklenmektedir. Ayrıca, yeni vergi yasası uyarınca yapılacak kâr dağıtım kararları, şirketin nakit akışını ve net vergi yükünü doğrudan etkileyecektir.