Pasifik GYO’nun Finansal Raporundan Çıkan 4 Şaşırtıcı Gerçek

Giriş: Rakamların Arasındaki Hikayeyi Okumak

Merhaba! Finansal raporlar denince aklınıza ne geliyor? Muhtemelen sayfalar dolusu rakam, karmaşık tablolar ve genellikle oldukça sıkıcı bir dil. Çoğu zaman bu doğrudur. Ancak bazen bu belgelerin satır aralarında bir şirketin stratejisi, gücü ve vizyonu hakkında son derece çarpıcı hikayeler gizlidir.

Pasifik GYO’nun son 9 aylık faaliyet raporu da tam olarak böyle bir belge. Rakamların ötesine geçip şirketin DNA’sına dair ipuçları aradığımızda, karşımıza çıkan şaşırtıcı ve etkileyici detayları bu yazıda sizler için bir araya getirdik.

——————————————————————————–

1. Yönetim Kurulu Sadece Gayrimenkulcülerden Oluşmuyor: Bir ‘Süper Lig’ Karması

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının yönetim kurulunda genellikle inşaat mühendisleri, mimarlar ve sektör duayenlerinin ağırlıkta olması beklenir. Pasifik GYO’da ise durum bundan çok daha fazlasını anlatıyor. Yönetim kurulu, farklı disiplinlerden gelen ve her biri kendi alanında zirveye oynamış isimlerden oluşan adeta bir “Süper Lig” karması gibi.

• Finans ve Bankacılık Gücü: Yönetim Kurulu Başkanı Fatih Nusret Dur, kariyerine Ziraat Bankası’nda başlamış ve Daire Başkanlığı gibi önemli bir pozisyona kadar yükselmiş bir isim. Başkan Vekili Alparslan Cemail Batuk ise Türkiye ve İsviçre’de fon ve portföy yönetimi alanında ciddi bir tecrübeye sahip. Bu ikili, şirketin finansal stratejisine bankacılık ve yatırımcı perspektifinden derin bir bakış açısı katıyor.
• Kamu Denetimi ve Mali Müşavirlik Deneyimi: Yönetim kurulu üyelerinden İrfan Güvendi, Sayıştay’da uzun yıllar denetçilik yapmış bir kamu tecrübesine sahip. Mahmut Kutlucan ise Maliye Bakanlığı kökenli bir Yeminli Mali Müşavir. Bu profiller, şirketin kamu ile ilişkilerinde, mevzuata uyumunda ve finansal disiplininde ne kadar titiz davrandığının bir göstergesi.
• Mimarlık ve Sektörel Liderlik: Elbette gayrimenkul tecrübesi de eksik değil. Üyelerden Murat Özgümüş, Türkiye’nin en büyük gruplarından Rönesans’ta kurucu ortaklık yapmış ve burada tam 3 milyon metrekarelik devasa bir portföyü yöneterek büyük ölçekli proje yönetiminde eşsiz bir deneyim kazanmış bir mimar.

Bu çeşitlilik, şirkete sadece farklı bakış açıları sunmakla kalmıyor; finans, kamu denetimi, mimari ve çok sektörlü yönetimin kesişiminde, rakiplerinden ayrışan stratejik bir derinlik kazandırıyor.

——————————————————————————–

2. Milyarlarca Liralık Portföy: Şehirleri Şekillendiren Projeler

Pasifik GYO’nun projelerine baktığımızda karşımıza çıkan rakamlar gerçekten baş döndürücü. Şirketin sadece konut inşa etmediğini, aynı zamanda Ankara ve İstanbul gibi metropollerin en prestijli ve merkezi lokasyonlarında adeta şehirleri yeniden şekillendiren devasa yaşam alanları kurduğunu görüyoruz. İşte şirketin kilit yatırımlarından bazılarının, şirket payına düşen KDV hariç net bugünkü değerleri:

• Merkez Ankara: 20.761.677.878 TL
• Next Level İstanbul: 13.178.769.200 TL
• Next Level Kemer: 11.748.189.512 TL
• Next Level Country: 10.522.239.556 TL
• Next Level Bodrum: 6.122.885.373 TL

Sadece bu beş projenin toplam değeri, 62 milyar TL’yi aşan dudak uçuklatan bir rakama ulaşıyor. Bu, şirketin ölçeği ve vizyonu hakkında çok şey anlatıyor. Özellikle Ankara’nın kalbinde, Hipodrom Caddesi üzerinde yükselen Merkez Ankara ve İstanbul’un en değerli akslarından Barbaros Bulvarı üzerindeki Next Level İstanbul projeleri, sıradan yatırımlar değil. Bunlar, pazar dalgalanmalarından daha az etkilenen, yeri doldurulamaz konumlardaki “kale varlıklar” olarak tanımlanabilecek stratejik hamleler. Şirketin sadece metrekare değil, aynı zamanda kalıcı değer ürettiğinin en somut kanıtları.

——————————————————————————–

3. Kontrolün Gizli Anahtarı: İmtiyazlı ‘A Grubu’ Hisseler

Halka açık şirketlerin ortaklık yapıları bazen karmaşık olabilir. Gücün ve kontrolün kimde olduğunu anlamak için sadece hisse oranlarına bakmak yetmez. Pasifik GYO’nun yapısında da dikkat çekici bir detay bulunuyor: A ve B grubu olmak üzere iki tür pay var.

A grubu paylar “imtiyazlı” yani özel bir hakka sahip. Bu imtiyazın ne anlama geldiğini faaliyet raporu çok net açıklıyor:

A grubu payların yönetim kurulu üyelerin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Yönetim kurulunun 6 veya 7 üyeden oluşması durumunda 4 yönetim kurulu üyesi… A grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından… seçilirler. A grubu imtiyazlı pay sahibi Pasifik Holding A.Ş.’dir.

Bu durum, A grubu imtiyazlı payların tamamına sahip olan Pasifik Holding A.Ş.’ye, yönetim kurulunda çoğunluğu belirleme hakkı veriyor. Bu yapı, şirketin stratejik yönünü belirlemede ve uzun vadeli kararların alınmasında kilit bir rol oynayarak yönetimsel istikrarı güvence altına alıyor.

——————————————————————————–

4. Sadece İnşa Etmiyor, Finansal Satranç Oynuyor

Pasifik GYO’nun faaliyetleri, arsa alıp proje geliştirmekten çok daha dinamik bir yapıya sahip. Şirket, aynı zamanda aktif ve akıllı finansal hamlelerle de dikkat çekiyor.

Bunun en çarpıcı örneklerinden biri, 24 Haziran 2025 tarihinde atılan bir adım. Şirket, Göktürk ve Kemerburgaz’daki projeleri yürüten adi ortaklıklardaki %99’luk hissesinin %57,5’lik kısmını Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na devretti. Bu işlemden şirketin kasasına tam 919.150.103 TL tutarında bir “hisse satış kazancı” girdi. Bu hamle, Pasifik GYO’nun sadece bir inşaat firması değil, aynı zamanda proje özkaynağını yaklaşık 1 milyar TL’lik anında nakit akışına çeviren çevik bir manevrayla portföyünü yeniden dengeleyen usta bir yatırımcı olduğunu gösteriyor.

Bununla da kalmıyor. Şirketin ana ortakları, şirkete olan inançlarını güçlü sermaye artırımı hamleleriyle gösteriyor. Faaliyet dönemi sonrasında, ortaklar tarafından şirkete 2.5 milyar TL’lik sermaye avansı aktarıldı ve toplamda 5 milyar TL’lik yeni bir tahsisli sermaye artırımı için başvuru yapıldı. Bu, ortakların şirketin geleceğine olan güçlü inancının ve şirketin büyüme iştahının ne kadar yüksek olduğunun açık bir işareti.

——————————————————————————–

Sonuç: Bir Sonraki Hamle Ne Olacak?

Pasifik GYO’nun finansal raporu, bize dört temel gerçeği gösterdi: Alanında uzman ve çok yönlü bir yönetim kurulu, Türkiye’nin en büyük şehirlerinde milyarlarca liralık dev projeler, kontrol ve istikrarı sağlayan akıllı bir hisse yapısı ve sadece inşa etmekle kalmayıp cesur finansal hamleler yapabilen dinamik bir strateji.

Görünen o ki, Pasifik GYO sadece binalar değil, aynı zamanda karmaşık ve sağlam bir strateji inşa ediyor. Bu da akıllara şu soruyu getiriyor: “Bu kadar farklı alanda uzmanlaşmış bir yönetim ve bu denli cesur finansal hamlelerle, Pasifik GYO’nun bir sonraki adımı gayrimenkul sektörünün sınırlarını ne kadar zorlayacak?”

Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Durum Değerlendirmesi

Yönetici Özeti

Bu brifing, Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (PSGYO) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla kurumsal yapısını, proje portföyünü, finansal performansını ve stratejik faaliyetlerini özetlemektedir. Şirket, Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul geliştirme firmalarından biri olarak, özellikle Ankara ve İstanbul’daki büyük ölçekli ve prestijli projeleriyle dikkat çekmektedir.

Temel Bulgular:

• Proje Portföyü ve Değeri: Şirketin portföyü, toplamda 62 milyar TL’nin üzerinde net bugünkü değere sahip beş ana projeden oluşmaktadır: Merkez Ankara (%33,31), Next Level İstanbul (%21,14), Next Level Kemer (%18,85), Next Level Country (%16,88) ve Next Level Bodrum (%9,82). Bu projeler, bulundukları şehirlerin merkezi ve stratejik konumlarında yer almaktadır.
• Finansal Durum: 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin toplam varlıkları yaklaşık 66,3 milyar TL’ye, toplam özkaynakları ise 29,3 milyar TL’ye ulaşmıştır. Yılın ilk dokuz ayında 254,4 milyon TL hasılat elde eden şirket, bu dönemde 2,68 milyar TL net dönem karı açıklamıştır. Bu kâr, özellikle müşterek faaliyetlerdeki hisse devrinden elde edilen 919 milyon TL’lik kazanç ve parasal pozisyon kazançları gibi kalemlerden önemli ölçüde etkilenmiştir.
• Stratejik Sermaye Hareketleri: Şirket, 24 Haziran 2025’te Göktürk (Next Level Kemer) ve Kemerburgaz (Next Level Country) projelerini yürüten adi ortaklıklardaki %57,5’lik hissesini Halk GYO’ya devrederek önemli bir nakit girişi ve kâr sağlamıştır. Ayrıca, raporlama dönemi sonrası önemli bir gelişme olarak, ortaklardan tahsisli yöntemle 5 milyar TL’lik sermaye artırımı için SPK’ya başvurulmuş ve bu kapsamda 2,5 milyar TL sermaye avansı şirket hesaplarına aktarılmıştır.
• Kurumsal Yönetim: Yönetim Kurulu, üçü bağımsız olmak üzere altı üyeden oluşmaktadır. Şirketin ortaklık yapısında Pasifik Holding A.Ş.’nin elinde bulundurduğu A grubu imtiyazlı paylar, Yönetim Kurulu üye seçiminde aday gösterme hakkı tanımaktadır. Denetim, Kurumsal Yönetim ve Riskin Erken Saptanması komiteleri aktif olarak faaliyet göstermektedir.
• Hisse Performansı: PSGYO hisse senedi, 1 Ocak – 30 Eylül 2025 döneminde 1,35 TL ile 3,76 TL fiyat aralığında işlem görmüş ve dönemi 3,25 TL’den kapatmıştır. Bu dönemde 15 milyon adet hisseyi kapsayan bir geri alım programı tamamlanmıştır.

Kurumsal Yapı ve Yönetim

Genel Bilgiler

Şirket, “Pasifik Grup Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi” olarak kurulmuş ve 10 Eylül 2021 tarihinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na (GYO) dönüşmüştür. Şirket payları 16 Aralık 2021’den itibaren Borsa İstanbul’da (BİST) işlem görmektedir.

Organizasyon Yapısı

Şirketin organizasyon şeması, Yönetim Kurulu’na bağlı olarak faaliyet gösteren komiteler ve Genel Müdür liderliğindeki icracı birimlerden oluşmaktadır.

• Yönetim Kurulu: En üst karar organıdır.
• Komiteler: Denetim Komitesi, Kurumsal Yönetim Komitesi ve Riskin Erken Saptanması Komitesi doğrudan Yönetim Kurulu’na raporlama yapar.
• İcracı Birimler: Genel Müdür ve Genel Müdür Yardımcısı’na bağlı olarak İç Denetim & Risk ve Uyum Birimi, Hukuk Müşavirliği, İş Geliştirme & Proje Yönetim Birimi, Yatırımcı İlişkileri Birimi ve Satış/Pazarlama & Mali İşler Yönetim Birimi bulunmaktadır.

Yönetim Kurulu

Yönetim Kurulu, üçü bağımsız olmak üzere toplam altı üyeden oluşmaktadır.

Yönetim Kurulu Üyelerinin Yetkileri: Şirketin İcracı Yönetim Kurulu üyeleri Fatih Nusret DUR ve Alparslan Cemail BATUK, şirket unvanı altına atacakları müşterek imza ile şirketi temsil etme yetkisine sahiptir.

Komiteler

Şirket bünyesinde Yönetim Kurulu’na bağlı olarak üç temel komite faaliyet göstermektedir. Ücret Komitesi ve Aday Gösterme Komitesi’nin görevleri Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından yerine getirilmektedir.

Sermaye ve Ortaklık Yapısı

Sermaye Bilgileri

Şirket, dönem içinde mevcut hissedarların rüçhan haklarını kısıtlayarak 523.560.210 TL nominal değerde tahsisli sermaye artırımı gerçekleştirmiştir.

Ortaklık Yapısı (11.10.2025 İtibarıyla)

Aşağıdaki tablo, şirketin %5 ve üzeri paya sahip ortaklarını göstermektedir.

İmtiyazlı Paylar

Şirket sermayesi A ve B grubu paylardan oluşmaktadır. A grubu nama yazılı paylar imtiyazlıdır ve bu payların tamamı Pasifik Holding A.Ş.’ye aittir. A grubu paylar, Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir. Yönetim Kurulu’nun üye sayısına bağlı olarak, üyelerin önemli bir kısmının A grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından seçilmesi zorunludur.

Proje Portföyü

Şirketin portföyü, 30 Kasım 2024 tarihli değerlemeye göre beş büyük projeden oluşmaktadır.

Proje Detayları

1. Merkez Ankara:
   • Konum: Ankara, Yenimahalle, Hipodrom Caddesi.
   • Açıklama: Kamu ofisleri, rezidanslar, konutlar, AVM ve cami içeren çok fonksiyonlu karma bir projedir. Ankara’nın en merkezi konumlarından birinde yer almaktadır. Projenin fazlar halinde 2027 yıl sonuna kadar tamamlanması beklenmektedir.
   • Olumlu Faktörler: Merkezi konum, ulaşım arterlerine yakınlık, büyük kamu yatırımlarının varlığı ve yüksek talep.
2. Next Level İstanbul:
   • Konum: İstanbul, Beşiktaş, Barbaros Bulvarı.
   • Açıklama: Rezidans, ofis ve ticari birimlerden oluşan proje, şehrin en prestijli bölgelerinden birinde geliştirilmektedir. İnşaat ruhsatı 25 Ocak 2023’te alınmış olup inşaat faaliyetleri başlamıştır.
   • Olumlu Faktörler: Çok merkezi ve prestijli konum, yüksek ulaşılabilirlik.
3. Next Level Kemer:
   • Konum: İstanbul, Eyüpsultan, Mithatpaşa Mahallesi.
   • Açıklama: 35.966,98 m²’lik bir arsa üzerinde geliştirilen bir konut projesidir. İnşaat ruhsatı 9 Ocak 2023’te alınmış ve inşaat başlamıştır. Satışları devam etmektedir.
4. Next Level Country:
   • Konum: İstanbul, Eyüpsultan, Mithatpaşa Mahallesi.
   • Açıklama: 42.596,97 m²’lik arsa üzerinde konut ve ticari birimlerden oluşmaktadır. İnşaat ruhsatı 9 Ocak 2023’te alınmış olup hafriyat ve zemin iyileştirme çalışmaları başlamıştır.
5. Next Level Bodrum:
   • Konum: Muğla, Bodrum, Türkbükü ve Göl mahalleleri.
   • Açıklama: Toplamda yaklaşık 43.000 m²’lik iki parsel üzerinde geliştirilecek olan proje, deniz manzaralı ve eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. Bölge, yazlık konut ve turizm yatırımları ile öne çıkmaktadır. Projeye ilişkin ruhsatlandırma süreci devam etmektedir.
   • Olumlu Faktörler: Nitelikli proje geliştirmeye uygun arsa büyüklüğü, gelişen bölgede konumlanma, kolay ulaşım.

Mali Performans (30 Eylül 2025 İtibarıyla)

Finansal tablolar, TMS 29 (Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama) standardına uygun olarak, 30 Eylül 2025 tarihli Türk Lirası’nın satın alma gücüne göre düzeltilmiştir.

Finansal Durum Tablosu Özeti (Konsolide)

Kar veya Zarar Tablosu Özeti (Konsolide, 9 Aylık)

Hisse Senedi Performansı (1 Ocak 2025 – 30 Eylül 2025)

• Fiyat Aralığı: 1,35 TL – 3,76 TL
• Dönem Başı Fiyatı: 1,57 TL
• Dönem Sonu Kapanış Fiyatı: 3,25 TL
• Ortalama Günlük İşlem Hacmi: 428.820.396 TL

Önemli Kurumsal Faaliyetler ve Gelişmeler

Müşterek Faaliyetlerde Hisse Devri

24 Haziran 2025 tarihinde, şirket %99 oranında hissesine sahip olduğu Göktürk Adi Ortaklığı (Next Level Kemer Projesi) ve Kemerburgaz Adi Ortaklığı’nın (Next Level Country Projesi) %57,5’lik payını Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye devretmiştir. Bu devir sonucunda Pasifik GYO’nun her iki ortaklıktaki payı %41,5’e düşmüştür. Bu işlemden 919.150.103 TL tutarında hisse satış kazancı elde edilmiştir.

Pay Geri Alım Programı

19 Ağustos 2024 tarihli Yönetim Kurulu kararıyla başlatılan pay geri alım programı kapsamında 30 Haziran 2025 itibarıyla 15.000.000 adet hisse geri alınmış ve program sonlandırılmıştır.

Kar Dağıtım Politikası ve Temettü

Şirketin kar dağıtım politikası, oluşan karın Genel Kurul kararıyla şirket bünyesinde bırakılmasını ya da kısmen/tamamen dağıtılmasını öngörmektedir. 2024 yılı Olağan Genel Kurul toplantısında alınan karar doğrultusunda 60.000.000 TL temettü dağıtımı onaylanmıştır.

Raporlama Dönemi Sonrası Önemli Gelişmeler

26 Ağustos 2025 tarihinde, şirketin gerçek kişi ortakları Fatih Erdoğan, Abdulkerim Fırat ve Mehmet Erdoğan tarafından nakit olarak karşılanmak üzere toplam 5 milyar TL tutarında tahsisli sermaye artırımı yapılması için Sermaye Piyasası Kurulu’na başvuru yapılmıştır. Bu başvuru kapsamında:

• 29 Ağustos 2025’te 1 milyar TL sermaye avansı,
• 15 Ekim 2025’te 1,5 milyar TL sermaye avansı olmak üzere toplam 2,5 milyar TL şirket hesaplarına aktarılmıştır. Bu gelişme, şirketin finansman kaynaklarını güçlendirmeye yönelik önemli bir adımdır.