Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (VRGYO) 2025 yılı finansal raporlarından öne çıkan temel başlıklar ve proje gelişmeleri aşağıda özetlenmiştir:
2025 Yılı Finansal Raporlarından Öne Çıkanlar
• Finansal Durum ve Performans: Şirketin 31.12.2025 tarihi itibarıyla toplam varlıkları 7.721.454.950 TL’ye ulaşmıştır (2024: 7,17 milyar TL). 2025 yılı sonu itibarıyla özkaynaklar 4.889.083.948 TL olarak gerçekleşmiştir.
• Hasılat ve Kar/Zarar: Şirket 2025 yılında 175.636.855 TL hasılat elde etmiştir. Dönem sonu net zararı, büyük oranda yeni vergi düzenlemeleri (7524 sayılı Kanun) kaynaklı ertelenmiş vergi giderleri nedeniyle 431.303.358 TL olarak kaydedilmiştir.
• Sermaye Yapısı ve Güçlenme: Şirketin kayıtlı sermaye tavanı 500 milyon TL’den 4.000.000.000 TL’ye yükseltilmiştir. Ayrıca, Aralık 2025’te sermayenin %250 oranında bedelli artırılması için SPK’ya başvurulmuş, bu başvuru Ocak 2026’da %100 bedelli artırım olarak güncellenmiştir.
• Tamamlanan ve Devam Eden Projeler:
◦ Konsept Vera (Elazığ): Proje tamamlanmış olup, 09.10.2025 tarihinde yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmıştır. Proje 132 konut ve 84 ticari üniteden oluşmaktadır.
◦ İstanbul Kartal Projesi: Kartal’daki 26.958 m2’lik taşınmaz, Özelleştirme İdaresi’nden 1.625.000.000 TL bedelle satın alınmıştır. Bu alanda konut, ticaret ve turizm konseptli bir proje geliştirilmesi için mimari sözleşme imzalanmıştır.
◦ Ankara Gölbaşı Projesi: Daha önce otel olarak planlanan proje, kârlılık analizi sonucu 3 blok ve 42 bağımsız bölümden oluşan bir ticari alan (AVM/Dükkan) projesine dönüştürülmüştür.
• Kredi Notu: Saha Kurumsal Yönetim ve Derecelendirme Hizmetleri A.Ş. tarafından şirketin uzun vadeli ulusal kredi notu BBB+ (tr), görünümü ise “Stabil” olarak teyit edilmiştir.

Bilgilendirme Raporu: Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 2025 Yılı Finansal Analiz ve Denetim Sonuçları

Yönetici Özeti

Bu belge, Vera Konsept Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi’nin (“Şirket”) 1 Ocak – 31 Aralık 2025 hesap dönemine ait bağımsız denetim raporu ve finansal tablolarının kapsamlı bir sentezidir. 31 Aralık 2025 tarihi itibarıyla Şirket’in toplam varlıkları 7,721,454,950 TL seviyesindedir. Şirket varlıklarının %61 gibi önemli bir kısmını stoklar (inşaat projeleri) oluşturmaktadır.

Deneyim Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan raporda Şirket’in finansal tabloları hakkında olumlu görüş bildirilmiştir. Bununla birlikte, 2025 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni vergi düzenlemeleri (7524 sayılı Kanun), gayrimenkul yatırım ortaklıklarının vergi istisnasından yararlanabilmesini, taşınmaz kazançlarının en az %50’sinin kâr payı olarak dağıtılması şartına bağlamıştır. Şirket, 2025 hesap dönemini 431,303,358 TL net dönem zararı ile kapatmıştır. Bu zararda, değişen vergi mevzuatı kaynaklı 366.8 milyon TL’lik ertelenmiş vergi gideri önemli bir rol oynamıştır.

——————————————————————————–

1. Bağımsız Denetçi Görüşü ve Genel Değerlendirme

Deneyim Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. tarafından yürütülen denetim sonucunda aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır:

• Görüş: Finansal tablolar, Şirket’in finansal durumunu, performansını ve nakit akışlarını Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na (TFRS) uygun olarak, tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunmaktadır.
• Dikkat Çekilen Husus: 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren, GYO’ların taşınmaz kazançlarının en az %50’sinin kâr payı olarak dağıtılması şartı getirilmiştir. Bu şartın yerine getirilmemesi vergi istisnasının kaybedilmesine yol açabilecektir.
• Sorumlu Denetçi: Denetim süreci Sorumlu Denetçi Harun Aktaş tarafından yönetilmiştir.

——————————————————————————–

2. Temel Finansal Göstergeler (31 Aralık 2025)

Şirket’in finansal durumu, yüksek enflasyonlu ekonomilerde finansal raporlama standartları (TMS 29) uyarınca düzeltilerek sunulmuştur.

2.1. Finansal Durum Özeti (Bilanço)

2.2. Kâr veya Zarar Tablosu Analizi

2025 yılı faaliyet sonuçları, önceki yıla göre hasılatta düşüş ve net zararda devamlılık göstermektedir:

• Hasılat: 175,636,855 TL (2024: 332,573,287 TL)
• Brüt Kâr: 95,911,699 TL
• Esas Faaliyet Kârı: 55,073,915 TL
• Finansman Giderleri (-): 217,051,979 TL
• Vergi Öncesi Zarar: (64,491,544) TL
• Dönem Net Zararı: (431,303,358) TL
• Pay Başına Kayıp: (0,53) TL

——————————————————————————–

3. Kilit Denetim Konuları

Denetçiler, Şirket’in finansal tablolarında en çok önem arz eden iki alanı “Kilit Denetim Konusu” olarak belirlemiştir:

3.1. Stoklar (%61 Pay)

Stoklar, 4,729,605,688 TL ile toplam varlıkların %61’ini oluşturmaktadır. Denetim odak noktaları:

• İnşaat stoklarının değerlenmesi ve maliyetlerin (dolaylı maliyetler, gider tahakkukları) uygunluğu.
• Yatırım amaçlı gayrimenkullere yapılan sınıflandırmalar.
• Cari dönemde gerçekleştirilen satışlardan elde edilen hasılatın kontrolü.

3.2. Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerin Değerlemesi

Şirketin elinde bulunan ve gerçeğe uygun değeri üzerinden muhasebeleştirilen gayrimenkuller 568,685,395 TL değerindedir (%7 pay).

• Değerleme çalışmaları uzman raporlarına dayanmakta olup öznel varsayımlar içermektedir.
• Denetçiler, kullanılan yöntemlerin uygunluğunu ve takdir edilen değerlerin kabul edilebilir aralıkta olup olmadığını incelemiştir.

——————————————————————————–

4. Kritik Mevzuat Değişiklikleri ve Vergilendirme

2025 yılı, Şirket gibi Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) için vergi rejimi açısından köklü değişikliklerin yılı olmuştur:

• Kâr Payı Dağıtım Şartı: 7524 sayılı Kanun ile GYO’ların taşınmaz kazançlarına yönelik kurumlar vergisi istisnası, bu kazançların en az %50’sinin kâr payı olarak dağıtılması şartına bağlanmıştır.
• Asgari Kurumlar Vergisi: %10 oranında yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulaması getirilmiştir. GYO’ların taşınmaz kazançları bu asgari vergi hesaplamasında indirim konusu yapılamamaktadır.
• Ertelenmiş Vergi Etkisi: Mevzuat değişikliği nedeniyle Şirket ilk kez ertelenmiş vergi hesaplaması yapmıştır. 2024 yılı ve öncesine ilişkin etkiler (yaklaşık 1.5 milyar TL) özkaynaklar altında, 2025 yılına ait etkiler ise kâr veya zarar tablosuna yansıtılmıştır.

——————————————————————————–

5. Şirket Yapısı ve Operasyonel Bilgiler

• Kuruluş ve Faaliyet: 13 Ağustos 2018’de kurulan Şirket, gayrimenkul projeleri ve sermaye piyasası araçlarından oluşan portföyü işleten bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır.
• Personel Sayısı: 2024 yılında 7 olan personel sayısı, 31 Aralık 2025 itibarıyla 4’e düşmüştür.
• Ortaklık Yapısı:
  • Fırat Holding A.Ş.: %27,29 (223,793,175 TL nominal pay)
  • Diğer (Halka açık ve diğer): %72,71 (596,206,825 TL nominal pay)
• Sermaye: Ödenmiş sermaye 820,000,000 TL’dir.

——————————————————————————–

6. Uygulanan Muhasebe Esasları (TMS 29)

Şirket, finansal tablolarını Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi’ni (TÜFE) kullanarak enflasyon düzeltmesine tabi tutmuştur.

• 31.12.2025 Endeksi: 3.513,87
• Düzeltme Katsayısı (2025): 1,0000
• Düzeltme Katsayısı (2024’ten 2025’e): 1,3089
• Net Parasal Pozisyon Kazancı: Enflasyon düzeltmesi sonucu 2025 yılında 26,354,573 TL net parasal pozisyon kazancı oluşmuştur (2024: 216,501,581 TL kayıp).

——————————————————————————–

7. Önemli Nakit Akış Bilgileri

Şirketin nakit mevcudu 2025 yılında sınırlı bir artış göstermiştir:

• İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları: (7,119,418) TL (Net çıkış)
• Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışları: (96,988,181) TL (Net çıkış)
• Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışları: 107,949,559 TL (Net giriş)
• Dönem Sonu Nakit ve Nakit Benzerleri: 7,807,349 TL (Dönem başı: 5,190,391 TL)

Finansman faaliyetlerindeki net nakit girişi, 606.7 milyon TL’lik borçlanma girişi ve 431.3 milyon TL’lik borç ödemesi ile 67.4 milyon TL’lik ödenen faizlerden kaynaklanmaktadır.