🔵 DZGYO 2026-03 Faaliyet Raporu Analizi | Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Deniz GYO 2026 İlk Çeyrek Faaliyet Raporu Öne Çıkan Bilgiler
Raporlama Dönemi ve Şirket Yapısı: Rapor, 1 Ocak 2026 ile 31 Mart 2026 arasındaki üç aylık dönemi kapsamaktadır
. Şirketin ödenmiş sermayesi 400.000.000 TL olup, ana ortağı %71,95 pay oranıyla DenizBank A.Ş.'dir
.
Finansal Performans: 2026 yılının ilk çeyreğinde Deniz GYO, 29.867.010 TL hasılat elde etmiş ve dönemi 5.617.957 TL net kar ile tamamlamıştır
. Şirketin toplam varlıkları 31 Mart 2026 itibarıyla 7.656.777.967 TL, özkaynakları ise 6.246.124.497 TL olarak gerçekleşmiştir
.
Gayrimenkul Portföyü: Şirketin yatırım amaçlı gayrimenkullerinin toplam değeri yaklaşık 4,59 milyar TL seviyesindedir
. Portföydeki başlıca varlıklar arasında İstanbul Bahçeşehir AVM, Ankara Göksu AVM, Karaköy Otel Binası, Le Chic Bodrum Otel Binası ve Le Chic Tarabya projeleri bulunmaktadır
.
Satış Başarıları: Muğla’nın Bodrum ilçesinde geliştirilen gayrimenkul projesi kapsamında üretilen 95 bağımsız bölümden 86 adedinin satışı rapor tarihi itibarıyla tamamlanmıştır
.
Yönetim ve Organizasyon: 2 Nisan 2026 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul Toplantısı ile üç yıl süreyle görev yapmak üzere yeni Yönetim Kurulu üyeleri seçilmiştir; Recep Baştuğ Yönetim Kurulu Başkanı, Yeşim Şimşek ise Genel Müdür olarak görev yapmaktadır
.
Enflasyon Muhasebesi: Finansal tablolar, TMS 29 "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama" standardı uyarınca enflasyon etkilerine göre düzeltilerek sunulmuştur
.
Kar Dağıtım Kararı: Şirket, sermaye gereksinimleri, yatırım politikaları ve nakit durumunu dikkate alarak 2025 yılı karının dağıtılmamasına ve olağanüstü yedeklere aktarılmasına karar vermiştir
.

Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 31 Mart 2026 Ara Dönem Faaliyet Raporu Analizi

Yönetici Özeti

Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Deniz GYO), 01.01.2026 – 31.03.2026 dönemine ilişkin finansal ve operasyonel performansını içeren faaliyet raporunu sunmuştur. Bu dönem, özellikle yüksek enflasyonlu ekonomilerde finansal raporlama standardı olan TMS 29‘un uygulanması ve şirketin kârlılığa geçiş yapması ile öne çıkmaktadır.

Şirket, 2025 yılının aynı dönemindeki 24,59 milyon TL’lik zarardan sonra, 2026’nın ilk çeyreğinde 5,62 milyon TL net dönem kârı açıklamıştır. Toplam varlıklar 7,66 milyar TL seviyesinde sabit kalırken, özkaynaklar 6,25 milyar TL’ye ulaşmıştır. Şirketin finansal borçlarının aktif toplamına oranı %0,33 gibi oldukça düşük bir seviyededir ve bu durum güçlü bir likidite yapısına işaret etmektedir. Portföyde yer alan gayrimenkullerin toplam değeri yaklaşık 4,6 milyar TL olarak raporlanmıştır.

1. Kurumsal Yapı ve Yönetim

1.1 Sermaye ve Ortaklık Yapısı

Şirketin ödenmiş sermayesi 400.000.000 TL olup, her biri 1 TL nominal değerli 400 milyon adet paydan oluşmaktadır.

DenizBank A.Ş., Yönetim Kurulu üyelerini aday gösterme imtiyazına sahip (A) grubu imtiyazlı payların tamamına sahiptir.

1.2 Yönetim Kurulu ve Üst Yönetim

2 Nisan 2026 tarihli Olağan Genel Kurul toplantısında üç yıl süreyle görev yapmak üzere seçilen Yönetim Kurulu şu isimlerden oluşmaktadır:

• Recep Baştuğ: Başkan
• Akın Ekici: Başkan Vekili
• Ruslan Abil: Üye
• Yeşim Şimşek: Üye (Aynı zamanda Genel Müdür)
• Kadir Erhan Tunçay: Bağımsız Üye
• Ayten Babaoğlu: Bağımsız Üye

Şirketin toplam personel sayısı 31 Mart 2026 itibarıyla 11 kişidir.

2. Gayrimenkul Portföyü ve Yatırımlar

Şirketin yatırım amaçlı gayrimenkul portföyü, 31 Mart 2026 itibarıyla 4.593.897.771 TL değerindedir. Bu değerin 2,59 milyar TL’si faal durumdaki gayrimenkullerden, 1,99 milyar TL’si ise üst kullanım haklarından oluşmaktadır.

2.1 Ana Varlıklar ve Projeler

• İstanbul Bahçeşehir AVM: Toplam 22 adet gayrimenkulden (villalar ve ticari üniteler) oluşmaktadır. (Değer: 661,3 milyon TL)
• Ankara Göksu AVM: Eryaman’da bulunan 21 adet işyerini kapsamaktadır. (Değer: 244 milyon TL)
• Karaköy Binası: Beyoğlu’nda bulunan komple bina niteliğindeki taşınmazdır. (Değer: 619,5 milyon TL)
• Le Chic Bodrum Otel Binası: Bodrum Asarlık mevkiinde yer alan otel varlığıdır. (Değer: 903,9 milyon TL). Not: SPK tebliğine uygunluk için 31 Aralık 2026’ya kadar ek süre alınmıştır.
• Le Chic Tarabya: Sarıyer’de geliştirilen projedeki kiralık bağımsız bölümlerdir. (Değer: 166,1 milyon TL)
• Sarıgermé Üst Kullanım Hakkı: Muğla Ortaca’da 2071 yılına kadar devam eden orman vasıflı taşınmaz üzerindeki haktır.

2.2 Stoklar ve Proje Geliştirme

Şirketin stoklarında 791.113.792 TL değerinde Bodrum Projesi bulunmaktadır. Bu proje kapsamında üretilen 95 bağımsız bölümün 86 adedinin satışı rapor tarihi itibarıyla tamamlanmıştır.

3. Finansal Durum Analizi

3.1 Temel Finansal Göstergeler (Özet)

3.2 TMS 29 Enflasyon Muhasebesi Uygulaması

Şirket, 31 Mart 2026 tarihli finansal tablolarını, paranın raporlama tarihindeki satın alma gücü esasına göre düzeltmiştir. 31.03.2026 itibarıyla üç yıllık kümülatif enflasyon oranı %205 olarak dikkate alınmıştır. Parasal olmayan kalemler (duran varlıklar, özkaynaklar) endekslenirken; nakit ve benzeri parasal kalemler endekslenmemiştir. Net parasal pozisyon kaybı bu dönem için 77.565.453 TL olarak gerçekleşmiştir.

4. Risk Yönetimi ve Hukuki Süreçler

4.1 Risk Yönetim Politikası

Şirket, gayrimenkul ve menkul kıymet değerlerindeki dalgalanmalardan kaynaklanan piyasa riski ve fonlama yükümlülüklerini yerine getirememe durumunu ifade eden likidite riski üzerine odaklanmaktadır. “Riskin Erken Saptanması Komitesi”, bu risklerin yönetilmesi için iki ayda bir Yönetim Kurulu’na rapor sunmaktadır.

4.2 Hukuki Durum

Şirketin taraf olduğu toplam 38 dava bulunmaktadır:

• Lehe açılan davalar: 29 icra takibi, 5 kira alacağı ve tahliye davası.
• Aleyhte açılan davalar: 4 adet tasarrufun iptali ve diğer davalar.

5. Kâr Dağıtım Politikası ve Gelecek Beklentileri

2 Nisan 2026 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul’da, 2025 yılı hesap dönemine ait finansal sonuçlar değerlendirilmiştir. TMS/TFRS tablolarına göre elde edilen 283.764.084 TL kârın dağıtımı konusunda şu karar alınmıştır:

• Yasal yedek akçeler ayrıldıktan sonra kalan tutar olağanüstü yedeklere (geçmiş yıl kârlarına) aktarılmıştır.
• Şirketin sermaye gereksinimleri, uzun vadeli stratejileri, yatırım ve finansman politikaları ile nakit durumu gözetilerek kâr dağıtımı yapılmamasına karar verilmiştir.

6. Portföy Sınırlamalarına Uyum

Şirket, SPK’nın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin tebliğindeki portföy sınırlamalarına tam uyum sağlamaktadır:

• Gayrimenkul Bazlı Varlıklar: Portföyün %70’ini oluşturmaktadır (Yasal sınır: En az %51).
• Para ve Sermaye Piyasası Araçları: Portföyün %29’unu oluşturmaktadır (Yasal sınır: En fazla %49).
• Borçlanma Sınırı: %2 seviyesindedir (Yasal sınır: En fazla %500).
• Yabancı Varlıklar ve Atıl Arsa Oranı: %0 seviyesindedir.

Temel Terimler Sözlüğü