Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (EGEGY) Çalışma Kılavuzu

Bu çalışma kılavuzu, Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (EGEGY) 1 Ocak – 31 Mart 2026 dönemine ait faaliyet raporunu temel alarak hazırlanmıştır. Kılavuz, şirketin kurumsal yapısı, yönetim stratejileri, gayrimenkul portföyü ve finansal performansını anlamaya yönelik kapsamlı bir inceleme sunar.

——————————————————————————–

Bölüm 1: Kısa Cevaplı Sorular (Quiz)

Aşağıdaki soruları, kaynak metinde sağlanan bilgilere dayanarak 2-3 cümle ile yanıtlayınız.

1. Şirketin kuruluşu ve gayrimenkul yatırım ortaklığına (GYO) dönüşüm süreci nasıl gerçekleşmiştir?
2. Şirketin temel faaliyet alanı ve yatırım stratejisi nedir?
3. Şirketin sermaye yapısı ve pay grupları arasındaki imtiyaz farkları nelerdir?
4. Yönetim Kurulu kaç üyeden oluşmaktadır ve görev süreleri ne kadardır?
5. Kurumsal Yönetim Komitesi’nin şirketteki ek sorumlulukları nelerdir?
6. Denetim Komitesi’nin finansal raporlama sürecindeki rolü nedir?
7. Şirket faaliyetlerinde tanımlanan beş ana risk kategorisi hangileridir?
8. Şirketin kâr dağıtım politikası çerçevesinde “Birinci Temettü” nasıl belirlenir?
9. Şirketin tamamlanan projeleri arasında yer alan ve Mart 2026 itibarıyla teslim edilen önemli proje hangisidir?
10. EGEGY hissesinin 2026 yılının ilk çeyreğindeki performans verileri (en düşük, en yüksek ve kapanış fiyatı) nelerdir?

——————————————————————————–

Bölüm 2: Cevap Anahtarı

1. Egeyapı Avrupa, 2015 yılında bir inşaat taahhüt şirketi olarak kurulmuş; 2023 sonunda alınan izinlerle 17 Ocak 2024 tarihinde tescil edilerek GYO statüsüne dönüşmüştür. Şirket payları 14 Ocak 2025 tarihinden itibaren Borsa İstanbul Ana Pazar’da işlem görmeye başlamıştır.
2. Şirket; gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, haklarına ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak bu portföyü işleten halka açık bir sermaye piyasası kurumudur. Temel amacı, mevzuatın izin verdiği varlık ve haklardan oluşan bir portföyü yönetmektir.
3. Şirketin 200 milyon TL olan çıkarılmış sermayesi A ve B grubu paylardan oluşur. A grubu nama yazılı paylar, yönetim kurulu üyelerinin tamamının seçiminde aday gösterme imtiyazına sahipken, B grubu payların böyle bir imtiyazı yoktur.
4. Şirket Yönetim Kurulu 5 üyeden oluşur ve bu üyeler 17 Nisan 2026 tarihli Olağan Genel Kurul toplantısında 3 yıl süreyle görev yapmak üzere seçilmişlerdir. Kurulda Hasan İnanç Kabadayı başkanlık, Didem Şengül ise başkan vekilliği ve genel müdürlük görevini yürütmektedir.
5. Şirkette ayrıca bir “Aday Gösterme Komitesi” ve “Ücret Komitesi” kurulmadığı için, bu komitelerin tüm görev ve sorumlulukları Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından yerine getirilmektedir. Bu kapsamda üst düzey yönetici adaylarının saptanması ve ücretlendirme esaslarının belirlenmesi süreçlerini yönetir.
6. Denetim Komitesi, kamuya açıklanacak yıllık ve ara dönem finansal tabloların muhasebe ilkelerine uygunluğunu ve doğruluğunu incelemekle yükümlüdür. Sorumlu yöneticilerin ve bağımsız denetçilerin görüşlerini alarak kendi değerlendirmelerini Yönetim Kurulu’na yazılı olarak bildirir.
7. Şirketin riskleri Operasyonel Risk, Piyasa Riski, Kredi Riski, Likidite Riski ve yasal sınırlara uyumu içeren Uyum Riski olmak üzere 5 kategoride sınıflandırılmaktadır. Bu risklerin her biri için özel ölçüm ve izleme yöntemleri uygulanmaktadır.
8. Genel giderler ve vergiler düşüldükten sonra kalan dönem kârından önce %5 kanuni yedek akçe ayrılır. Kalan tutara yıl içindeki bağışlar eklenerek bulunan meblağ üzerinden Türk Ticaret Kanunu ve SPK mevzuatına uygun olarak birinci temettü belirlenir.
9. Kordon İstanbul ve Çamlıyaka Konakları’ndaki bağımsız bölümler tamamlanan projeler arasında yer almaktadır. Ayrıca, Cer İstanbul Projesi 31 Mart 2026 tarihi itibarıyla tüm blokları ile teslim edilmiştir.
10. EGEGY hissesi raporlama döneminde en düşük 24,78 TL, en yüksek 35,48 TL seviyelerini görmüş ve dönemi 29,34 TL fiyattan kapatmıştır. Hisse, bu dönem içerisinde %11,47 oranında bir değer artışı kaydetmiştir.

——————————————————————————–

Bölüm 3: Deneme Sınavı Soruları (Essay)

Aşağıdaki konuları kaynak metindeki veriler doğrultusunda analiz ederek tartışınız.

1. Kurumsal Yönetim ve Bağımsızlık: Şirketin bağımsız yönetim kurulu üyelerinin (Gülcemal Çamlıbel ve Selahattin Okan) özgeçmişlerini ve bağımsızlık beyanlarını inceleyerek, bu üyelerin şirketin karar alma süreçlerine ve etik standartlarına katkısını değerlendiriniz.
2. Risk Yönetimi ve İç Kontrol: Şirketin varlığını tehlikeye düşürebilecek risklerin erken saptanması için oluşturulan sistemleri ve Denetim Komitesi ile Riskin Erken Saptanması Komitesi arasındaki iş birliğini açıklayınız.
3. Proje Portföyü ve Çeşitlilik: Egeyapı GYO’nun mevcut gayrimenkul portföyünü (tamamlanan projeler, devam eden yatırımlar ve arsalar) coğrafi dağılım ve kullanım amacı (stok vs. yatırım amaçlı) bakımından analiz ediniz.
4. Finansal Durum Analizi: 31 Mart 2026 itibarıyla şirketin dönen ve duran varlıklarındaki değişimleri, toplam özkaynak seviyesini ve dönemin net kârını göz önünde bulundurarak şirketin finansal sağlığını yorumlayınız.
5. Şeffaflık ve Bilgilendirme Politikası: Şirketin kamuya açıklama yapma prensiplerini ve yatırımcı ilişkileri biriminin bu süreçteki rolünü, ilgili mevzuat ve tebliğler çerçevesinde tartışınız.

——————————————————————————–

Bölüm 4: Temel Terimler Sözlüğü

• GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı): Gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak üzere kurulan, halka açık anonim ortaklık niteliğindeki sermaye piyasası kurumu.
• Kayıtlı Sermaye Tavanı: Bir anonim ortaklığın, esas sözleşmesinde belirtilen ve Yönetim Kurulu’na sermaye artırımı için yetki verilen en yüksek sınır (EGEGY için 750.000.000 TL).
• İmtiyazlı Pay: Diğer paylara göre kâr payı veya yönetimde söz hakkı gibi konularda sahiplerine öncelik tanıyan pay grubu (EGEGY’de A grubu paylar aday gösterme imtiyazına sahiptir).
• Portföy Değerlemesi: Şirketin sahip olduğu gayrimenkul ve varlıkların piyasa değerinin bağımsız değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmesi işlemi.
• İç Kontrol Sistemi: Şirket faaliyetlerinin verimli, mevzuata uygun ve güvenilir bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla oluşturulan denetim mekanizması.
• Hasılat Paylaşımı: Arsa sahibi ve geliştirici arasında, projenin satışından elde edilen gelirin önceden belirlenmiş oranlarda bölüşülmesi esasına dayanan iş modeli.
• Kat Karşılığı İnşaat: Arsa sahibinin arsasını inşaat şirketine devretmesi karşılığında, yapılacak binadan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, ofis vb.) alması esasına dayanan sözleşme türü.
• YAG (Yatırım Amaçlı Gayrimenkul): Kira geliri veya değer artış kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan taşınmazlar.
• Huzur Hakkı: Yönetim kurulu üyelerine toplantılara katılımları ve üstlendikleri sorumluluklar karşılığında ödenen aylık ücret.
• Stoklar: Şirketin satış amacıyla geliştirdiği veya henüz satışını gerçekleştirmediği gayrimenkul projelerindeki bağımsız bölümler.