Akfen GYO’nun 2025 Finansal Karnesi: 44 Milyar TL’lik Dev Portföyün Ötesinde Neler Var?

1. Giriş: Rakamların Hikayesine Hoş Geldiniz

Gayrimenkul yatırımı sadece beton ve tuğladan mı ibarettir, yoksa enflasyona karşı örülmüş stratejik bir zırh mı? Akfen GYO’nun 2025 yılı konsolide finansal tablolarını bir analist gözüyle incelediğimizde, karşımıza çıkan tablo sadece bir mülk dökümü değil; Türkiye’nin yerel dinamiklerinden Florida’nın küresel pazarlarına uzanan çok katmanlı bir vizyon belgesidir. 44,7 milyar TL’lik toplam varlık yönetimine ulaşan bu dev yapının teknik raporunda, satır aralarına gizlenmiş en çarpıcı 4 büyük gelişmeyi, rakamların ötesindeki anlamlarıyla birlikte mercek altına alıyoruz.

2. 39 Milyar TL’lik Gayrimenkul Gücü: Varlıkların %88’i Yatırımda

Akfen GYO’nun 2025 yılı bilançosunda en belirgin özellik, sermayenin doğrudan “çalışan” varlıklara kanalize edilmiş olmasıdır. “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller” kalemi 39.236.901.024 TL seviyesine ulaşarak, toplam varlıkların yaklaşık %88’ini oluşturmaktadır.

Bu portföyün gücü sadece büyüklüğünde değil, aynı zamanda operasyonel çeşitliliğinde yatmaktadır. Portföy; Bodrum (Bodrum Loft) gibi üst segment turizm yatırımlarından, Isparta ve Kütahya’daki öğrenci yurtlarına, otellerden ofis ve fabrikalara kadar geniş bir yelpazeye yayılmaktadır. Ancak bir analist olarak şu noktaya dikkat çekmek gerekir: Bu devasa değerleme, piyasa koşullarına bağlı sübjektif varsayımlar içerir. Bağımsız denetçi raporunda bu kritik durum şöyle vurgulanmaktadır:

“Yatırım amaçlı gayrimenkullerin defter değerinin Grup’un toplam varlıklarının önemli bir kısmını oluşturması ve gerçeğe uygun değerinin belirlenmesine ilişkin yapılan değerlemelerin öznel niteliği, önemli varsayım ve muhakemeler içermesi sebebiyle ‘Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerlerinin belirlenmesi’ kilit denetim konusu olarak belirlenmiştir.”

Denetçinin bu vurgusu, yönetimin değerleme modellerindeki sübjektif varsayımlarının her ciddi yatırımcı tarafından yakından izlenmesi gereken bir risk ve fırsat alanı olduğunu kanıtlamaktadır.

3. Okyanus Ötesi Stratejik Köprü: Florida Yatırımları

Akfen GYO, 2025 yılında ABD pazarındaki varlığını “stratejik bir pilot giriş” seviyesine taşıdı. Bafra Capital Investment aracılığıyla Florida eyaletinde gerçekleştirilen EO at Fountains (4,68 milyon ABD Doları) ve EA at Fountains (1,93 milyon ABD Doları) ortaklıkları, hacimsel olarak 44 milyar TL’lik portföyde küçük görünse de stratejik önemi büyüktür.

Bu yatırımların Özkaynak Yöntemi (Equity Method) ile muhasebeleştirilmesi, Akfen GYO’nun ABD pazarına sınırlı bir sermaye riskiyle, ancak küresel bir vizyonla girdiğini göstermektedir. Bu hamle, yerel para birimindeki volatiliteye karşı döviz bazlı (FX-based) nakit akışı yaratma ve coğrafi riski dengeleme stratejisinin ilk somut adımıdır.

4. 2 Milyar TL’lik Değer Artışı: Nakit Olmayan Karın Analizi

Şirketin gelir tablosundaki 2,6 milyar TL seviyesindeki net dönem karının (ana ortaklık payı bazında 2.611.965.851 TL) kaynağını doğru okumak gerekir. Bağımsız değerleme şirketlerince takdir edilen 2.088.337.113 TL tutarındaki değer artışı, net karın yaklaşık %80’ini oluşturmaktadır.

Bu durum, karın büyük bir kısmının operasyonel nakit akışından ziyade, “nakit olmayan değer artış kazançlarından” geldiğini göstermektedir. TMS 29 Enflasyon Muhasebesi standartları altında bu artış, bilançodaki varlıkların enflasyon karşısında erimesini engelleyen “varlık tabanlı büyüme” (asset-backed growth) olarak yorumlanmalıdır. Bu büyüme motoru, ana ortaklığa ait özkaynakları 32.674.145.434 TL seviyesine taşıyarak şirketin finansal dayanıklılığını ve borçlanma kapasitesini korumasını sağlamıştır.

5. Terminal Kadıköy: 2026 İçin Tam Kapasite Sinyali

Operasyonel canlılık tarafında ise Söğütlüçeşme Yüksek Hızlı Tren Garı projesi, yani Terminal Kadıköy, amiral gemisi olarak öne çıkıyor. 1 Mayıs 2025 itibarıyla faaliyete geçen projenin viyadük, terminal ve ticaret alanları, 2025 yılı toplam 1.645.944.913 TL’lik hasılat rakamına doğrudan katkı sağlamaya başladı.

Analitik bir perspektifle bakıldığında, 2025 yılı hasılatı Terminal Kadıköy’ün sadece 8 aylık operasyonel performansını yansıtmaktadır. 2051 yılına kadar uzanan kira sözleşmesiyle bu proje, 2026 yılında “tam yıl etkisi” göstererek nakit üretim kapasitesinde ciddi bir sıçrama vadetmektedir. Değerleme kazançları “kağıt üstü” gücü temsil ederken, Terminal Kadıköy gibi projeler bu gücü gerçek nakit akışına dönüştüren motorlardır.

6. Sonuç: Enflasyonun Gölgesinde Şeffaf Büyüme

Akfen GYO’nun 2025 finansal tabloları, TMS 29 standartları uyarınca 31 Aralık 2025’in satın alma gücüyle sunulmuştur. Bu durum, sunulan tüm verilerin enflasyondan arındırılmış ve yatırımcı için şeffaf hale getirilmiş olduğunun teminatıdır.

Şirket, yerel varlıklarını global pilot yatırımlarla ve stratejik ulaşım terminalleriyle çeşitlendirerek “beton ve tuğla” algısını kırmış durumdadır. Kağıt üzerindeki karların dünyasında, Akfen GYO fiziksel, küresel ve terminal bazlı nakit akışlarına bahis oynuyor. Peki, sizin portföyünüz bu stratejik değişime hazır mı?

Akfen GYO 2025 Yılı Konsolide Finansal Raporu ve Bağımsız Denetim Analizi

Yönetici Özeti

Bu belge, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Akfen GYO) ve bağlı ortaklıklarının 1 Ocak – 31 Aralık 2025 hesap dönemine ait konsolide finansal tablolarını ve bağımsız denetçi raporunu sentezlemektedir. DRT Bağımsız Denetim (Deloitte) tarafından hazırlanan rapor, grubun finansal durumuna ilişkin olumlu görüş sunmuştur.

Grubun 2025 yılı sonu itibarıyla toplam varlıkları 44,7 milyar TL‘ye ulaşmış olup, bu varlıkların %88’ini (39,2 milyar TL) yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır. 2025 yılı net dönem kârı 2,62 milyar TL olarak gerçekleşmiş, hisse başına kazanç ise 0,67 TL olmuştur. Yılın en dikkat çekici gelişmeleri arasında Söğütlüçeşme (Terminal Kadıköy) projesinin faaliyete geçmesi, Akfen Karaköy ile birleşmenin tamamlanması ve Amerika Birleşik Devletleri (Florida) merkezli stratejik gayrimenkul yatırımları yer almaktadır.

——————————————————————————–

1. Bağımsız Denetim Bulguları ve Görüşü

Bağımsız denetim, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) düzenlemeleri ve Türkiye Denetim Standartları’na (BDS) uygun olarak yürütülmüştür.

• Denetçi Görüşü: Konsolide finansal tablolar, grubun finansal durumunu, performansını ve nakit akışlarını Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na (TFRS) uygun olarak tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunmaktadır.
• Diğer Hususlar: Grubun 2024 yılı finansal tabloları farklı bir denetim kuruluşu tarafından denetlenmiş ve 6 Mart 2025 tarihinde olumlu görüş almıştır.
• Sorumlu Denetçi: Denetimi Erman Ilgaz (SMMM) yürütmüş ve sonuçlandırmıştır.

——————————————————————————–

2. Kilit Denetim Konusu: Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Değerlemesi

Denetim sürecinde en kritik alan olarak “Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerlerinin belirlenmesi” saptanmıştır. Bu konunun kilit önemi şu verilere dayanmaktadır:

Denetim Prosedürleri:

• Bağımsız değerleme şirketlerinin uzmanlığı ve tarafsızlığı değerlendirilmiştir.
• Değerleme modellerindeki varsayımlar (iskonto oranı, doluluk, oda fiyatı, karlılık) geçmiş veriler ve piyasa fiyatları ile karşılaştırılmıştır.
• Yatırım amaçlı gayrimenkul değerlemelerinin öznel niteliği ve içerdikleri önemli varsayımlar nedeniyle hassas bir inceleme yürütülmüştür.

——————————————————————————–

3. Operasyonel ve Stratejik Gelişmeler

2025 yılı, grubun portföy yapısında ve organizasyonel şemasında önemli dönüşümlere sahne olmuştur.

Önemli Projeler ve Yatırımlar

• Söğütlüçeşme (Terminal Kadıköy): İstanbul Kadıköy’deki Yüksek Hızlı Tren Garı projesi kapsamında inşa edilen terminal binası, ticaret alanı ve otopark 1 Mayıs 2025 itibarıyla faaliyete geçmiştir. Projenin işletme süresi 2051 yılına kadar uzatılmıştır.
• ABD Florida Yatırımları:
  • EO at Fountains: Ağustos 2024’te Bafra Capital üzerinden %43 oranında ortaklık kurulmuştur.
  • EA at Fountains: Nisan 2025’te Bafra Real Estate Investments üzerinden %32,5 oranında ortaklık gerçekleştirilmiştir.
• Bodrum Yalıkavak: 22.197 metrekarelik arsa üzerinde villa projesinin inşaatı devam etmektedir.

Şirket Birleşmeleri ve Tasfiyeler

• Akfen Karaköy Birleşmesi: Şirketin %100 bağlı ortaklığı olan Akfen Karaköy, 28 Mart 2025 tarihinde tasfiyesiz infisah yoluyla Akfen GYO bünyesine katılmıştır.
• Akfen GT Satışı: KKTC’de bulunan Merit Park Otel’in sahibi olan Akfen GT’nin hisse devirleri 17 Ocak 2024 tarihinde tamamlanmıştır.

——————————————————————————–

4. Finansal Performans Analizi

Finansal tablolar, TMS 29 “Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama” standardına uygun olarak, 31 Aralık 2025 tarihindeki satın alma gücü cinsinden sunulmuştur.

Gelir Tablosu Özeti (TL)

Finansal Durum (Bilanço) Özeti (TL)

• Toplam Varlıklar: 44.743.375.906 (2024: 40,19 milyar TL)
• Toplam Özkaynaklar: 32.919.088.704 (2024: 30,58 milyar TL)
• Finansal Borçlanmalar: Grup, hem kısa hem de uzun vadede banka kredileri ve kiralama işlemlerinden kaynaklı borç yükümlülüklerini sürdürmektedir.

——————————————————————————–

5. Muhasebe Politikaları ve Risk Yönetimi

Enflasyon Muhasebesi (TMS 29)

Türkiye ekonomisinin yüksek enflasyonlu olması nedeniyle, parasal olmayan kalemler endeks değişikliği uygulanarak düzeltilmiştir. Düzeltme katsayısı 31 Aralık 2024 için 1,30892 olarak uygulanırken, 31 Aralık 2025 için 1,00000 baz alınmıştır. Üç yıllık kümülatif enflasyon oranı %211 olarak belirtilmiştir.

Döviz Kurları

Raporlama döneminde kullanılan kurlar şu şekildedir:

• ABD Doları/TL: 42,8457 (Varlık), 42,9229 (Yükümlülük)
• Avro/TL: 50,2859 (Varlık), 50,3765 (Yükümlülük)

Temel Riskler ve Tahminler

• Gerçeğe Uygun Değer Ölçümü: Gayrimenkul değerlemelerindeki iskonto ve doluluk oranlarındaki değişimler finansal sonuçları doğrudan etkileyebilir.
• Ertelenmiş Vergi: 5,15 milyar TL tutarındaki ertelenmiş vergi yükümlülüğü, bilançonun uzun vadeli yükümlülükler kısmında önemli bir pay tutmaktadır.
• Süreklilik: Konsolide finansal tablolar, işletmenin sürekliliği esasına göre hazırlanmıştır.

——————————————————————————–

6. Önemli Dipnot ve Açıklamalar

• Hasılat Yapısı: Hasılat esas olarak otel ve yurt kira gelirleri ile gayrimenkul stok satışlarından (villa vb.) oluşmaktadır.
• Çalışan Sayısı: 31 Aralık 2025 itibarıyla grubun çalışan sayısı 21’e düşmüştür (2024 sonu: 44).
• Nakit Akışı: İşletme faaliyetlerinden 1,18 milyar TL net nakit girişi sağlanırken, yatırım faaliyetleri için 2,4 milyar TL net nakit çıkışı (özellikle gayrimenkul alımları nedeniyle) gerçekleşmiştir.