Emlak Konut GYO A.Ş. 31 Aralık 2025 Konsolide Finansal Raporu Brifing Belgesi

Yönetici Özeti

Bu brifing belgesi, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Grup) ve bağlı ortaklıklarının 1 Ocak – 31 Aralık 2025 hesap dönemine ait konsolide finansal performansını ve durumunu sentezlemektedir. PwC tarafından denetlenen rapor, Grubun finansal tablolarının Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na (TFRS) uygun olarak tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunulduğunu teyit etmektedir.

2025 yılı itibarıyla Grup, 99,8 milyar TL hasılat elde etmiş ve 6 milyar TL net dönem kârı açıklamıştır. Grubun toplam varlıkları 335,2 milyar TL‘ye ulaşırken, varlıkların %74’ünü oluşturan 241,2 milyar TL değerindeki stoklar (arsa ve konutlar) bilançonun en kritik kalemini teşkil etmektedir. Raporlama dönemi, TMS 29 “Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama” standartları çerçevesinde düzeltilmiş verileri içermektedir.

——————————————————————————–

1. Finansal Durum Analizi

Grubun 31 Aralık 2025 tarihi itibarıyla finansal yapısı, yüksek likidite gereksinimi ve yoğun stok yönetimi üzerine kuruludur.

1.1. Temel Bilanço Kalemleri (Bin TL)

1.2. Varlık Yapısı ve Stoklar

Grubun toplam varlıklarının büyük çoğunluğunu dönen varlıklar oluşturmaktadır. Stoklar, finansal tabloların %74’ünü temsil etmektedir.

• Stok İçeriği: Projelendirilmemiş arsalar, anahtar teslim ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı (ASKGP) çerçevesinde projelendirilen arsalar ile tamamlanmış konut ve ticari ünitelerden oluşur.
• Stok Değerlemesi: Grup, stoklar üzerinde her yıl en az bir kez bağımsız değerleme kuruluşları aracılığıyla değer düşüklüğü testi yapmaktadır.

——————————————————————————–

2. Finansal Performans ve Kârlılık

2025 yılı, hasılat kalemlerinde önemli bir artışın yaşandığı, ancak finansman giderleri ve vergi kalemlerinin net kâr üzerinde baskı oluşturduğu bir yıl olmuştur.

2.1. Gelir Tablosu Özeti (Bin TL)

2.2. Hasılat Detayları

Grup hasılatını temel olarak iki yöntemle elde etmektedir:

1. Anahtar Teslim Projeler: İnşaatın tamamlanıp mülkiyetin müşteriye devredildiği an hasılat kaydedilir.
2. ASKGP (Gelir Paylaşımı) Projeleri: Yüklenici ile geçici kabul protokolünün imzalanması veya alıcı ile teslim protokolünün imzalanmasından hangisi önce gerçekleşirse hasılat o tarihte kayıtlara alınır. 2025 yılında bu yöntemlerle 71,9 milyar TL satış hasılatı elde edilmiştir.

——————————————————————————–

3. Kilit Denetim Konuları ve Risk Analizi

Bağımsız denetçi raporu, Grup finansalları için en yüksek risk taşıyan iki ana alanı tanımlamıştır:

• Hasılatın Muhasebeleştirilmesi: Satışların dönemselliği ilkesine uygun olarak doğru zamanda kaydedilmesi kritik önemdedir. Özellikle ASKGP projelerinde edim yükümlülüğünün gerçekleştiği anın tayini, denetim prosedürlerinin odak noktasını oluşturmuştur.
• Stokların Değerlemesi: Stokların toplam varlıkların %74’ünü oluşturması nedeniyle, maliyet bedeli ile net gerçekleşebilir değer arasındaki karşılaştırma ve olası değer düşüklüğü karşılıkları en önemli muhasebe tahminlerinden biri olarak değerlendirilmiştir.

——————————————————————————–

4. Kurumsal Yapı ve Operasyonel Model

Emlak Konut GYO, Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklıklarından biri olarak stratejik bir konumdadır.

• Hakim Ortak: Grubun ana hissedarı, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kontrolündeki bir devlet kuruluşu olan T.C. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’dır (TOKİ).
• İş Modeli: Şirket, mevzuat gereği inşaat işlerini doğrudan üstlenemediği için tüm projelerini ihale yoluyla üçüncü taraf yüklenicilere yaptırmaktadır.
• Yeni Girişimler: 2025 yılı içerisinde Suudi Arabistan’da gayrimenkul yatırımları yapmak üzere %100 sahiplik oranıyla Emlak Konut Global LLC kurulmuştur.
• İnsan Kaynağı: 31 Aralık 2025 itibarıyla Grup bünyesinde 1.461 daimi çalışan istihdam edilmektedir.

——————————————————————————–

5. Önemli Muhasebe Politikaları ve Mevzuat Değişiklikleri

5.1. Enflasyon Muhasebesi (TMS 29)

Enflasyon düzeltmesi kapsamında, 31 Aralık 2025 sonu itibarıyla kümülatif üç yıllık enflasyon oranı %211 olarak hesaplanmıştır. Finansal tablolar, raporlama tarihindeki cari satın alma gücü cinsinden ifade edilmiştir.

5.2. Vergi Mevzuatındaki Gelişmeler

7524 sayılı Kanun ile 1 Ocak 2025’ten itibaren GYO kazançlarına uygulanan kurumlar vergisi istisnası için şartlar getirilmiştir:

• Taşınmaz kazançlarının en az %50’sinin temettü olarak dağıtılması durumunda kurumlar vergisi oranı %10 olarak uygulanacaktır.
• Dağıtılmayan karlar için geçerli olan oran %30‘dur. Grup, ertelenmiş vergi hesaplamalarında bu %30’luk oranı esas almıştır.

5.3. Temettü Dağıtımı

14 Mayıs 2025 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul’da, 2024 yılı kârından 1,73 milyar TL nakit temettü dağıtılması onaylanmış ve ödemeler 16 Haziran 2025’te gerçekleştirilmiştir.

——————————————————————————–

6. Nakit Akış Analizi (Özet)

2025 yılı içerisinde işletme faaliyetlerinden kaynaklanan net nakit çıkışı 35,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Bu durum, stok artışları ve ticari alacaklardaki değişimlerle doğrudan ilişkilidir. Buna karşın, finansman faaliyetlerinden (borçlanmalar ve borç ödemeleri netinde) 40 milyar TL net nakit girişi sağlanarak likidite dengesi korunmuştur. Dönem sonu nakit ve nakit benzerleri tutarı 7,88 milyar TL seviyesindedir.