🔴 DZGYO 2026-03 Bilanço Analizi | Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Deniz GYO 2026 İlk Çeyrek Finansal Raporu Önemli Noktalar
Net Dönem Karı ve Performans: Şirket, 2026 yılının ilk üç ayında 5.617.957 TL net dönem karı elde etmiştir
. Bu rakam, 2025 yılının aynı döneminde kaydedilen 24.590.320 TL'lik zarara kıyasla önemli bir finansal iyileşmeyi temsil etmektedir
.
Varlık Yapısı: Şirketin toplam varlıkları 31 Mart 2026 itibarıyla 7.656.777.967 TL seviyesindedir
. Bu varlıkların büyük bir kısmını (yaklaşık 4,59 milyar TL) yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır
.
Gayrimenkul Portföyü: Şirketin portföyünde İstanbul Bahçeşehir AVM, Ankara Göksu AVM, Karaköy Otel Binası, Le Chic Bodrum Otel Binası ve Le Chic Tarabya gibi değerli mülkler yer almaktadır
. Ayrıca Muğla Sarıgerme'de 2071 yılına kadar devam eden üst kullanım hakkı bulunmaktadır
.
Hasılat ve Satışlar: 2026'nın ilk çeyreğinde elde edilen toplam hasılat 29.867.010 TL olarak gerçekleşmiş olup, bu gelirin neredeyse tamamı kira gelirlerinden oluşmaktadır
.
Enflasyon Muhasebesi Etkisi: Finansal tablolar TMS 29 uyarınca yüksek enflasyon etkilerine göre düzeltilmiştir
. Bu düzeltmeler neticesinde şirket, ilk çeyrekte 77.565.453 TL net parasal pozisyon kaybı kaydetmiştir
.
Özkaynaklar ve Sermaye: Şirketin ödenmiş sermayesi 400.000.000 TL olup toplam özkaynakları 6.246.124.497 TL düzeyindedir
.

Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 31 Mart 2026 Ara Dönem Finansal Brifingi

Yönetici Özeti

Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Deniz GYO), 2026 yılının ilk çeyreğini kapsayan finansal raporunda, yüksek enflasyonlu ekonomi koşullarına rağmen kârlılığa geçiş yaptığını duyurmuştur. TMS 29 (Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama) standartları uygulanarak hazırlanan rapor, Şirket’in finansal yapısındaki direnci ve portföy yönetim stratejisini ortaya koymaktadır.

31 Mart 2026 itibarıyla Şirket, 5.617.957 TL net dönem kârı elde ederek, bir önceki yılın aynı döneminde gerçekleşen 24.590.320 TL’lik net zararı telafi etmiştir. Şirket’in toplam varlıkları 7,66 milyar TL seviyesinde olup, özkaynakları 6,25 milyar TL ile güçlü bir sermaye yapısına işaret etmektedir. Yatırım faaliyetlerinden elde edilen 193,4 milyon TL’lik gelir, operasyonel giderler ve 77,5 milyon TL’lik net parasal kayba karşı kârlılığın korunmasında temel faktör olmuştur.

1. Kurumsal Yapı ve Operasyonel Profil

Deniz GYO, gayrimenkul projeleri, hakları ve sermaye piyasası araçlarından oluşan bir portföyü işletmek amacıyla 1995 yılında kurulmuş ve 2013 yılında gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmüştür.

• Sahiplik Yapısı: Şirketin nihai ana ortağı Emirates NBD Bank PJSC’dir. Ana ortak Denizbank A.Ş., sermayenin %71,95’ine (A ve B grubu paylar) sahiptir.
• İnsan Kaynakları: 31 Mart 2026 itibarıyla çalışan sayısı 11 kişidir.
• Faaliyet Odağı: Şirket portföyünde Bahçeşehir AVM, Göksu AVM gibi ticari mülklerin yanı sıra Karaköy ve Bodrum’da otel yatırımları ve Tarabya gibi lüks konut projeleri bulunmaktadır.

2. Finansal Durum Analizi

Şirket’in finansal tabloları, 31 Mart 2026 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre düzeltilmiştir.

2.1. Varlık ve Kaynak Yapısı

Kritik Tespit: Nakit varlıklardaki düşüşün temel sebebi, 324,6 milyon TL tutarındaki net finansal yatırım artışıdır. Şirket, likiditesini Deniz Portföy bünyesindeki para piyasası ve serbest fonlarda değerlendirmektedir.

2.2. Kâr veya Zarar Performansı

Şirket’in brüt kârı bir önceki yıla göre hafif bir düşüşle 9,3 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.

• Hasılat: 29,8 milyon TL (Büyük oranda kira gelirlerinden oluşmaktadır).
• Esas Faaliyet Zararı: 52,5 milyon TL (Personel ve danışmanlık giderlerini içeren 45,1 milyon TL’lik genel yönetim giderleri ve kur farkı zararları baskı yaratmıştır).
• Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler: 193,4 milyon TL (Likit fonlardan elde edilen yüksek gelir, dönem net kârının ana kaynağıdır).
• Net Parasal Kayıp: 77,5 milyon TL (Yüksek enflasyon nedeniyle parasal pozisyonlarda oluşan kayıp).

3. Gayrimenkul Portföyü ve Projeler

Şirket portföyü, faal yatırım amaçlı gayrimenkuller, stoklar ve üst kullanım haklarından oluşmaktadır.

3.1. Önemli Gayrimenkul Varlıkları

• Le Chic Bodrum Otel Binası: 903,9 milyon TL değerindedir. İmar mevzuatına ilişkin devam eden hukuki süreçler bulunmaktadır; ancak Şirket yönetimi bu durumun mülkün devrine veya işletilmesine bir kısıtlama getirmediği görüşündedir.
• İstanbul Karaköy Otel Binası: 619,5 milyon TL değerinde olup tescilli eski eser niteliğindedir.
• Sarıgerme Üst Kullanım Hakkı: 2071 yılına kadar devam eden bu hak, 113.851 m² orman vasıflı araziyi kapsamaktadır. Mevcut inşaat seviyesi %77 olup, toplam teknik değeri 5,47 milyar TL olarak takdir edilmiştir.
• Bodrum Le Chic Projesi (Stoklar): Üretilen 95 bağımsız bölümün 86 adedinin satışı tamamlanmıştır. Stok değeri 791,1 milyon TL’dir.

3.2. Değerleme Esasları

Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinde kira değeri (m² başı 119 – 1.358 TL) ve satış değeri (m² başı 25.609 – 281.768 TL) gibi parametreler kullanılmıştır.

4. Risk Yönetimi ve Finansal Riskler

4.1. Kur Riski

Şirket, özellikle Sarıgerme projesi kapsamında alınan avanslar nedeniyle (24 milyon Euro) önemli bir kur riski taşımaktadır. 31 Mart 2026 itibarıyla net yabancı para yükümlülük pozisyonu 1,23 milyar TL‘dir. Döviz kurlarında meydana gelebilecek %20’lik bir artışın net kâr üzerinde 246,4 milyon TL negatif etkisi bulunmaktadır.

4.2. Likidite ve Kredi Riski

Şirket, kısa vadeli yükümlülüklerinin (96,7 milyon TL) çok üzerinde dönen varlığa (3 milyar TL) sahiptir. Cari oran dengesi oldukça güçlüdür. Nakit varlıkların tamamına yakını Denizbank A.Ş. bünyesinde tutulmaktadır.

5. Mevzuata Uyum ve Hukuki Durum

5.1. Portföy Sınırlamaları

SPK’nın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği çerçevesinde:

• Gayrimenkul Yatırımları: Toplam varlıkların %70’ini oluşturmaktadır (Asgari sınır %51).
• Para ve Sermaye Piyasası Araçları: Toplam varlıkların %29’unu oluşturmaktadır (Azami sınır %49).
• Borçlanma Sınırı: %2 seviyesindedir (Azami sınır %500).

5.2. Davalar

Şirket aleyhine veya lehine devam eden toplam 38 dava/icra takibi bulunmaktadır. Bunlar arasında kira alacağı, tahliye ve tasarrufun iptali davaları öne çıkmaktadır. Rapor tarihi itibarıyla finansal tabloları önemli ölçüde etkileyecek bir hukuki belirsizlik öngörülmemektedir.

6. Önemli Finansal Notlar ve Taahhütler

• Ertelenmiş Gelirler: Uzun vadeli ertelenmiş gelirler 1,22 milyar TL olup, Sarıgerme projesi için işletmeci şirketten alınan avansları temsil etmektedir.
• Alınan Teminatlar: Şirket lehine alınan teminat mektuplarının toplamı 575,7 milyon TL’dir; bunun büyük bir kısmı Sarıgerme projesi sözleşmesiyle ilişkilidir.
• Ertelenmiş Vergi: Şirket’in 58,9 milyon TL tutarında ertelenmiş vergi yükümlülüğü bulunmaktadır.
• Enflasyon Muhasebesi (TMS 29): 31 Mart 2026 endeksi 3.866,40 olarak belirlenmiş, üç yıllık kümülatif enflasyon oranı %205 olarak hesaplanmıştır.

Temel Terimler Sözlüğü