Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Finansal Analiz Çalışma Kılavuzu

Bu çalışma kılavuzu, Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (“Egeyapı Avrupa”) 1 Ocak – 31 Mart 2026 ara hesap dönemine ait özet finansal raporlarını analiz etmek ve anlamak amacıyla hazırlanmıştır. Kılavuz; kısa cevaplı sorular, tartışma odaklı kompozisyon soruları ve temel finansal terimleri içeren kapsamlı bir sözlükten oluşmaktadır.

——————————————————————————–

Bölüm 1: Kısa Cevaplı Sınav

Talimatlar: Aşağıdaki soruları sağlanan kaynak bağlamına dayanarak 2-3 cümle ile yanıtlayınız.

Sorular:

1. Şirketin kurumsal dönüşüm süreci nasıl gerçekleşmiştir?
2. Şirketin Borsa İstanbul’daki işlem durumu nedir?
3. Egeyapı Avrupa’nın ana faaliyet konusu nedir?
4. Şirketin dahil olduğu müşterek faaliyetler (adi ortaklıklar) ve ortaklık payları nelerdir?
5. Finansal tablolar hazırlanırken hangi enflasyon muhasebesi standardı uygulanmıştır ve bu uygulamanın temel dayanağı nedir?
6. 31 Mart 2026 itibarıyla şirketin kısa vadeli stoklarında en büyük paya sahip olan proje hangisidir?
7. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesi hangi yöntemlerle ve kimler tarafından yapılmaktadır?
8. Şirketin 31 Mart 2026 itibarıyla personel sayısı ve kayıtlı adresi nedir?
9. “Ertelenmiş gelirler” kaleminin içeriği ve kısa vadeli yükümlülüklerdeki değişiminin sebebi nedir?
10. Şirketin 31 Mart 2026 ve 31 Mart 2025 dönemleri arasındaki hasılat ve net dönem karı karşılaştırması nasıldır?

——————————————————————————–

Bölüm 2: Cevap Anahtarı

1. Cevap: Şirket 2015 yılında kurulmuş, 2023 yılı sonunda SPK ve Ticaret Bakanlığı izinleriyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına (GYO) dönüşmüştür. Unvan değişikliği 17 Ocak 2024 tarihinde tescil edilerek resmiyet kazanmıştır.
2. Cevap: Şirket, 14 Ocak 2025 tarihinden itibaren Borsa İstanbul’da (BİST) “EGEGY” koduyla işlem görmektedir. Hisselerinin %30,14’ü halka açık statüdedir.
3. Cevap: Şirketin ana faaliyeti konut ve ticarethane inşaatları yapmak, satmak, kendi adına veya kat karşılığı projeler geliştirmek ve gayrimenkul yatırımları yapmaktır. Bu kapsamda arsa alımı ve proje geliştirme süreçlerini yönetir.
4. Cevap: Şirket; Dağbaşı Adi Ortaklığı (%46), Aslantürkler Adi Ortaklığı (%50) ve Yedikule – Ege Yapı A.Ş. Adi Ortaklığı (%52) projelerinde pay sahibidir. Bu ortaklıklar üzerinden Beyoğlu, Şile ve Fatih (Cer İstanbul) gibi bölgelerde projeler yürütülmektedir.
5. Cevap: Finansal tablolar, TMS 29 “Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama” standardına göre hazırlanmıştır. Bu kapsamda tutarlar, 31 Mart 2026 tarihindeki satın alma gücü esasına göre düzeltilerek ifade edilmiştir.
6. Cevap: Kısa vadeli stoklarda en büyük paya sahip olan proje, 3.462.102.540 TL ile Urla Kekliktepe projesidir. Bu proje, 2026 yılında teslimi planlandığı için uzun vadeli stoklardan kısa vadeli stoklara sınıflandırılmıştır.
7. Cevap: Değerlemeler, SPK tarafından yetkilendirilmiş bağımsız değerleme şirketleri tarafından “pazar yaklaşımı” ve “gelir yaklaşımı” yöntemleri kullanılarak yapılmaktadır. 31 Mart 2026 raporundaki değerler, Aralık 2025’te yapılan ekspertiz çalışmalarına dayanmaktadır.
8. Cevap: 31 Mart 2026 itibarıyla şirketin 17 personeli bulunmaktadır. Şirketin kayıtlı adresi Altunizade Mahallesi, İnci Çıkmazı Sokak, No: 3, Üsküdar, İstanbul’dur.
9. Cevap: Ertelenmiş gelirler, esas olarak Modernyaka ve Urla Kekliktepe gibi projelerden müşterilerden alınan avanslardan oluşmaktadır. Bu kalem, daire ve ofislerin satışı yapılmasına rağmen henüz teslimatın gerçekleşmediğini gösterir.
10. Cevap: 31 Mart 2026 itibarıyla hasılat 2,17 milyar TL’ye, net dönem karı ise 520,7 milyon TL’ye ulaşmıştır. Önceki yılın aynı döneminde hasılat 123,5 milyon TL, dönem karı ise 155,5 milyon TL seviyesindeydi; bu da ciddi bir büyüme göstermektedir.

——————————————————————————–

Bölüm 3: Kompozisyon Soruları

Talimatlar: Aşağıdaki konuları finansal veriler ve raporlardaki dipnotlar ışığında analiz ederek detaylandırınız. (Cevaplar bu kılavuzda sunulmamıştır.)

1. Stok Yönetimi ve Proje Döngüsü: Urla Kekliktepe projesinin uzun vadeli stoklardan kısa vadeli stoklara aktarılmasının şirketin finansal yapısı ve nakit akışı üzerindeki beklenen etkilerini tartışınız.
2. Enflasyon Muhasebesinin Etkisi: TMS 29 uygulamasının, şirketin net parasal pozisyon kazanç/kayıpları üzerindeki etkisini ve bu durumun karlılık analizini nasıl değiştirdiğini değerlendiriniz.
3. Gayrimenkul Portföy Stratejisi: Şirketin yatırım amaçlı gayrimenkulleri (arsa ve otel) ile stoklar (inşası süren projeler) arasındaki dengeyi, risk yönetimi açısından analiz ediniz.
4. Müşterek Faaliyetlerin Muhasebeleştirilmesi: “Hakların Birleşmesi” yöntemiyle muhasebeleştirilen adi ortaklıkların, şirketin toplam varlıkları ve yükümlülükleri üzerindeki paydaşlık etkisini yorumlayınız.
5. Finansman Yapısı ve Borçluluk: Banka kredilerindeki ve finansal borçlanmalardaki artışı, devam eden projelerin finansman ihtiyacı ve şirketin özkaynak yapısı ile ilişkilendirerek analiz ediniz.

——————————————————————————–

Bölüm 4: Kapsamlı Terimler Sözlüğü