Trend GYO 2025 Performans Analizi: Verilerin Arkasındaki Gizli Hikaye

1. Giriş: Gayrimenkul Dünyasında Beklentiler ve Gerçekler

2025 yılı, küresel ekonominin “değişim içinde” olduğu ve büyüme beklentilerinin temkinli seyrettiği bir dönem olarak finans tarihine geçiyor. Ticaret politikalarındaki belirsizliklerin ve korumacı önlemlerin gölgesinde, gayrimenkul piyasası yatırımcılar için hem bir labirent hem de stratejik bir kale niteliğinde. Trend GYO’nun 30 Eylül 2025 tarihli faaliyet raporu, ilk bakışta sadece rakamlardan ibaret görünse de derinlemesine bir analiz yapıldığında, şirketin bu karmaşık ekosistemdeki manevra kabiliyetini ve piyasanın bu hamlelere verdiği “fiyatlanmış” tepkiyi ortaya koyuyor. Rakamların ötesine geçerek, bilançonun satır aralarındaki asıl hikayeyi okumaya başlayalım.

2. Zarar Tablosuna Karşı Hisse Performansı: Büyük Çelişki

Şirketin 2025 yılı ilk dokuz aylık finansal tablolarında göze çarpan ilk veri, 15.2 milyon TL net dönem zararı açıklamış olmasıdır. Klasik bir bakış açısıyla bu durumun hisse fiyatını aşağı çekmesi beklenirken, piyasada tam tersi bir seyir izlendi. 31.12.2024 tarihinde 11.72 TL olan TDGYO hisseleri, 30.09.2025 itibarıyla 20.2 TL seviyesine ulaştı.

Bu “ters korelasyonun” arkasında yatan profesyonel analiz, şirketin nakit pozisyonunda gizli. Bilançoya baktığımızda, “Nakit ve Nakit Benzerleri” kaleminin 39.6 milyon TL’den 99.7 milyon TL seviyesine fırladığını görüyoruz. %150’nin üzerindeki bu devasa likidite artışı, piyasanın operasyonel zarardan ziyade şirketin finansal gücüne ve çevikliğine güvendiğini gösteriyor. Ayrıca, açıklanan zararın büyük bir kısmının, geçiş dönemindeki operasyonel yükleri yansıtan 14.6 milyon TL tutarındaki Genel Yönetim Giderlerinden kaynaklandığı unutulmamalıdır. Yatırımcılar, kısa vadeli gider artışını, şirketin yeniden yapılanma ve likidite biriktirme stratejisinin bir bedeli olarak görmüş ve TDGYO’yu bir “nakit zengini” adayı olarak fiyatlamıştır.

3. Yönetim Katında Büyük Değişim: “Yeni Kan” Dönemi

2025 yılı, Trend GYO için sadece finansal bir dönüşüm değil, aynı zamanda köklü bir yönetsel kabuk değişimi yılı oldu. Yönetim kurulunda Mustafa Saka, Gülşah Yiğidoğlu ve Alaeddin Şengüler gibi isimlerin ayrılışını; Mehmet Endes (Yönetim Kurulu Başkanı) ve Selim Kaygusuz gibi yeni isimlerin gelişi takip etti. Ancak bu değişim zincirinin en kritik halkası, 30.06.2025 tarihinde Genel Müdürlük görevine atanan İnşaat Mühendisi Furkan Eren Zirek oldu. Teknik bir geçmişe sahip bir ismin dümene geçmesi, şirketin operasyonel verimlilik ve proje geliştirme odaklı yeni bir vizyona evrildiğinin en net kanıtıdır.

69.000.000 TL çıkarılmış sermayeye sahip olan şirketin bu yeni kadrosu, esas sözleşmeden aldığı geniş yetkilerle stratejik rotayı yeniden belirliyor:

“Yönetim kurulu, Türk Ticaret Kanunu… ve ilgili mevzuat hükümleri ile verilen görevleri yerine getirir… tüm konularda yönetim kurulu karar almaya yetkilidir.”

4. İnşaat Sektörü Ekonominin Lokomotifi Olmaya Devam Ediyor Mu?

Türkiye ekonomisi için IMF tarafından öngörülen %3.5 büyüme beklentisi (Temmuz ayındaki %3.0 tahmininden yukarı yönlü revize edilmiştir) karşısında, inşaat sektörünün yılın ikinci çeyreğinde %10.9 oranında büyümesi dikkat çekicidir. Türkiye Müteahhitler Birliği verilerine göre sektör, üst üste 11 çeyrektir büyümesini sürdürerek müthiş bir direnç gösteriyor. Bu büyüme her ne kadar kamu kaynaklı projelerle desteklense de inşaatın lokomotif rolü devam ediyor.

Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri ise piyasada dengeleyici bir unsur olarak öne çıkıyor. Fiyatlar nominal olarak %32.2 artış gösterirken, enflasyondan arındırılmış reel değerde %0.8 oranında bir azalma yaşanmıştır. Bu durum, konutun bir yatırım aracı olarak değerini koruduğunu ancak aşırı köpüğün yerini daha rasyonel bir reel fiyatlama zeminine bıraktığını gösteriyor.

5. Projelerde Son Durum: Teslimatlar ve Yeni Hedefler

Trend GYO’nun varlık yapısının temelini oluşturan projelerde operasyonel takvim işliyor:

• Trend Bulvar Görükle: Daire teslimleri büyük ölçüde tamamlanmış durumda ve şirket şu an garanti süreciyle müşteri memnuniyetini konsolide ediyor.
• Alibeyköy ve Ümraniye: Alibeyköy’de Araz Havacılık ile geliştirilen proje süreci devam ederken, Ümraniye projesi mimari ve statik teklif toplama aşamasıyla Ar-Ge odağında ilerliyor.

Şirket bilançosunda yer alan 264.3 milyon TL’lik stoklar, “satın alma gücü esasına göre düzeltilmiş maliyet değerleri” ile ifade edilmiştir. Bir analist gözüyle bakıldığında, maliyet esasıyla kaydedilen bu varlıkların güncel piyasa değerlerinin bilançoda görünenin çok üzerinde olma potansiyeli, şirketin gizli değer rezervini oluşturmaktadır.

6. Ortaklık Yapısındaki Hareketlilik ve Halka Arzın Gücü

Şirketin ortaklık yapısında 2025 yılında radikal bir değişim yaşandı. Yıl başında %55.24 olan halka açık pay oranı, kurucu ortakların hisse satışları ve bu payların borsada işlem gören statüye geçmesiyle %84.06 seviyesine fırladı. 69 milyon TL’lik toplam sermaye içerisinde halka açıklık oranının bu denli yükselmesi, hisse senedinin likiditesini artırırken, şirketi daha şeffaf ve tabana yayılmış bir kurumsal yapıya zorluyor. Bu durum, kurumsal yatırımcılar için TDGYO’yu daha erişilebilir bir varlık haline getirmiştir.

7. Sonuç: Geleceğe Bakış ve Düşündüren Soru

Trend GYO, 2025 yılını nakit pozisyonunu güçlendirdiği, yönetimini profesyonelleştirdiği ve portföyünü rasyonalize ettiği bir “stratejik hazırlık” yılı olarak tamamlıyor. IMF’nin 2026 yılı için küresel büyümede öngördüğü %3.1’lik yavaşlama tahminine rağmen Türkiye’nin %3.7’lik (yukarı yönlü revize edilen) büyüme potansiyeli, gayrimenkul geliştiricileri için hala güçlü bir oyun alanı sunuyor.

Peki, bu veriler ışığında şu soruyu sormak gerekiyor: Gayrimenkul fiyatlarının reel olarak gerilediği ancak inşaat maliyetlerinin ve talebin canlı kaldığı bir dönemde, kazanan ‘bekleyen’ mi yoksa ‘harekete geçen’ mi olacak?

Trend GYO 30 Eylül 2025 Dönemi Yönetim Kurulu Faaliyet ve Finansal Bilgilendirme Notu

Yönetici Özeti

Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Trend GYO), 2025 yılının ilk dokuz aylık dönemini kapsayan faaliyet raporunda, kurumsal yapıda önemli yönetimsel değişikliklerin yaşandığı ve finansal tabloların makroekonomik dalgalanmaların etkisinde kaldığı bir portre çizmektedir. Şirket, raporlama dönemini 15.274.297 TL net dönem zararı ile kapatmıştır. Toplam varlıkları 377,5 milyon TL seviyesinde dengelenirken, nakit ve nakit benzerleri kalemi yıl başına göre yaklaşık %152 artış göstererek 99,7 milyon TL’ye yükselmiştir.

Dönem içerisinde yönetim kurulunda kapsamlı bir bayrak değişimi gerçekleşmiş; Mehmet Endes Yönetim Kurulu Başkanı olarak göreve başlamıştır. Şirketin portföy sınırlamalarına uyumu (Gayrimenkul/proje oranı %70,02) yasal sınırların üzerinde ve güvenli bölgede seyretmektedir. Operasyonel tarafta Ümraniye, Trend Bulvar Görükle ve Alibeyköy projeleri temel odak noktaları olmaya devam etmektedir.

1. Kurumsal Yapı ve Yönetimsel Değişimler

1.1. Sermaye ve Ortaklık Yapısı

Şirketin çıkarılmış sermayesi tamamı ödenmiş 69.000.000 TL‘dir. Sermaye, yönetim kurulu adayı gösterme imtiyazına sahip A grubu (%10) ve imtiyazsız B grubu (%90) paylardan oluşmaktadır. 30 Eylül 2025 itibarıyla halka açıklık oranı %84,06’ya yükselmiştir.

30.09.2025 Tarihi İtibarıyla Güncel Ortaklık Yapısı:

1.2. Yönetim Kurulu ve Üst Yönetim Revizyonu

2025 yılı içerisinde yönetim kurulunda istifalar ve yeni atamalarla kapsamlı bir yeniden yapılanmaya gidilmiştir. Eylül 2025 itibarıyla yönetim kurulu şu isimlerden oluşmaktadır:

• Mehmet Endes: Yönetim Kurulu Başkanı (05.09.2025 başlangıç)
• Selim Kayğusuz: Yönetim Kurulu Üyesi (15.09.2025 başlangıç)
• Murat Abak: Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
• Mehmet Öcalan: Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
• Osman Turan: Yönetim Kurulu Üyesi
• Mustafa Cebeci: Yönetim Kurulu Üyesi (15.09.2025 başlangıç)
• Furkan Eren Zirek: Genel Müdür (30.06.2025 atama)

Üst yönetime (Yönetim Kurulu ve Genel Müdür) sağlanan mali menfaatlerin toplamı 3,8 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.

2. Finansal Durum Analizi

2.1. Bilanço Özet Verileri

Şirketin toplam varlıkları, 31 Aralık 2024’teki 380,6 milyon TL seviyesinden 377,5 milyon TL’ye sınırlı bir gerileme göstermiştir.

2.2. Portföy Sınırlamaları Uyum Kontrolü

SPK mevzuatı uyarınca GYO’ların uyması gereken temel kriterlerde Trend GYO’nun durumu şöyledir:

• Gayrimenkul ve Proje Oranı: %70,02 (Asgari sınır %51).
• Para ve Sermaye Piyasası Araçları Oranı: %26,43 (Azami sınır %49).
• Borçlanma Sınırı: %0,50 (Azami sınır %500).

3. Operasyonel Faaliyetler ve Proje Geliştirme

Şirketin portföyündeki ana projelerin statüsü rapor tarihi itibarıyla şu şekildedir:

• Trend Bulvar Görükle: Eylül 2023’te başlayan daire teslimleri büyük ölçüde tamamlanmıştır. Peyzaj ve çevre düzenleme çalışmaları bitirilmiş olup, garanti süreci kapsamında satış sonrası hizmetler devam etmektedir.
• Ümraniye Projesi: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri için teklif toplama aşamasındadır. Proje geliştirme süreci aktif olarak devam etmektedir.
• Alibeyköy Projesi: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, Araz Havacılık Petrokimya ve Demir Çelik Ticaret Ltd. Şti. tarafından konut projesi geliştirme çalışmaları sürdürülmektedir.

4. Makroekonomik Görünüm ve Sektörel Analiz

4.1. Küresel ve Yerel Ekonomik Projeksiyonlar

IMF Ekim 2025 raporuna göre küresel büyüme beklentileri %3,2 (2025) ve %3,1 (2026) olarak öngörülürken, Türkiye ekonomisi için büyüme tahminleri yukarı yönlü revize edilerek 2025 için %3,5 ve 2026 için %3,7 olarak belirlenmiştir. Türkiye için 2025 yılı ortalama enflasyon tahmini %34,9, işsizlik beklentisi ise %8,3’tür.

4.2. İnşaat ve Konut Sektörü Verileri

• Sektörel Büyüme: İnşaat sektörü 2025’in ikinci çeyreğinde genel ekonominin üzerinde, %10,9 oranında büyüme kaydetmiştir.
• Konut Satışları: Eylül 2025’te Türkiye genelinde satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %6,9 artarak 150.657 adet olmuştur. Ocak-Eylül dönemindeki toplam artış ise %19,2’dir.
• Fiyat Endeksi: Konut Fiyat Endeksi (KFE) Eylül 2025’te nominal olarak %32,2 artış gösterse de, enflasyondan arındırıldığında reel olarak %0,8 azalmıştır.
• Yabancı Satışı: Eylül ayında yabancılara yapılan satışlar %7,7 azalarak 1.867 adet olmuştur. En çok alımı Rusya Federasyonu vatandaşları gerçekleştirmiştir.

5. Kurumsal Yönetim ve Risk Yönetimi

Şirket bünyesinde üç temel komite faaliyet göstermektedir:

1. Denetimden Sorumlu Komite: Mehmet Öcalan (Başkan) ve Murat Abak’tan oluşmaktadır. Finansal raporlama ve iç kontrol süreçlerini gözetmektedir.
2. Riskin Erken Saptanması Komite: Şirketin varlığını tehlikeye düşürebilecek stratejik, operasyonel ve finansal riskleri izlemektedir. Dönem içinde 3 adet karar almıştır.
3. Kurumsal Yönetim Komitesi: Şeffaflık, adillik, sorumluluk ve hesap verebilirlik ilkelerine uyumu denetlemektedir. Aday gösterme ve ücret komitesi görevlerini de üstlenmiştir.

Personel Yapısı: 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin toplam personel sayısı 5 kişidir. Çalışanlara yol ve yemek yardımı sağlanmakta, mesleki gelişim eğitimleri desteklenmektedir.