2025 Yılı Finansal Raporu Önemli Başlıkları
• Net Dönem Karında Büyük Artış: Grup, 2025 yılında 7.555.651.440 TL net dönem karı elde etmiştir. Bu rakam, 2024 yılındaki 4.001.953.796 TL’lik kara oranla yaklaşık %88’lik bir artışa işaret etmektedir.
• Varlık Yapısı ve Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: Toplam varlıklar 2024 sonundaki 83,3 milyar TL seviyesinden 96.073.349.881 TL’ye yükselmiştir. Şirket varlıklarının %86’sını (82.473.156.504 TL) yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır.
• Hasılat ve Kira Gelirleri: Toplam hasılat 3.466.335.335 TL olarak gerçekleşmiştir. Hasılatın büyük bir kısmı (2,27 milyar TL) yurt içi kira gelirlerinden oluşmaktadır. Özellikle ilişkili kuruluşlardan (Ziraat Bankası vb.) elde edilen kira gelirleri, toplam hasılatın %64’ünü teşkil etmektedir.
• İFM Ziraat Kuleleri: Şirketin en önemli varlığı olan İstanbul Finans Merkezi (İFM) Ziraat Kuleleri’nin değeri 61.362.561.875 TL olarak takdir edilmiştir. Kule-1 bloğunun Ziraat Bankası’na kiralanmasından 2025 yılı itibarıyla 1,76 milyar TL kira geliri elde edilmiştir.
• Özkaynak Gücü: Şirketin toplam özkaynakları 79.327.814.054 TL seviyesine ulaşmıştır.
• Yeni Vergi Düzenlemesi: 1 Ocak 2025’ten itibaren geçerli olan yeni mevzuat uyarınca, GYO kazançlarına sağlanan kurumlar vergisi istisnası, gayrimenkul kazançlarının en az %50’sinin kar payı olarak dağıtılması şartına bağlanmıştır. Bu doğrultuda Grup, 2025 yılı için dönem vergi karşılığı ayırmaya başlamıştır.
• Denetçi Görüşü: Bağımsız denetim kuruluşu PwC, finansal tabloların Grup’un finansal durumunu TFRS’ye uygun olarak tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunduğuna dair olumlu görüş bildirmiştir.

96 Milyar TL’lik Bir Portföyün Anatomisi: Ziraat GYO 2025 Raporundan 5 Şaşırtıcı Çıkarım

1. Giriş: Rakamların Ötesindeki Gayrimenkul Dünyası

Büyük ölçekli gayrimenkul yatırımları, sadece beton ve çelikten ibaret yapılar değil; karmaşık finansal stratejilerin, enflasyonist korunma reflekslerinin ve devasa bilançoların yönetildiği yaşayan birer finansal organizmadır. Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının başarısı sadece sahip olduğu binaların görkemiyle mi ölçülür, yoksa bu binaların bilançodaki stratejik ağırlığı ve nakit üretme kapasitesiyle mi?

Ziraat GYO’nun 31 Aralık 2025 tarihli konsolide finansal raporu, bu soruya 96.073.349.881 TL’lik (96 milyar TL) devasa bir varlık gücüyle yanıt veriyor. Türkiye’nin en büyük gayrimenkul konsantrasyonlarından birini temsil eden bu portföy, 2025 sonunda ulaştığı büyüklükle sadece bir emlak yönetimi değil, aynı zamanda bir “değer mühendisliği” hikayesi sunuyor.

2. Portföy Yerçekimi: İstanbul Finans Merkezi Ziraat Kuleleri

Ziraat GYO portföyünü bir güneş sistemine benzetirsek, merkezdeki devasa kütle hiç kuşkusuz İstanbul Finans Merkezi (İFM) projesidir. Finansal tablolar, portföy içinde “ezici” bir ağırlığa sahip olan bu varlığın adeta bir “portföy yerçekimi” oluşturduğunu kanıtlıyor.

• Konsantrasyon Riski ve Gücü: İFM Ziraat Kuleleri’nin KDV hariç değeri 61,3 milyar TL’yi aşmış durumda. Bu rakam, şirketin 82,4 milyar TL’lik toplam yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünün yaklaşık %74’ünü tek başına oluşturuyor.
• Muhafazakâr Değerleme mi? Bağımsız denetim raporunda kulelerin değer tespitinde “maliyet yaklaşımı” (cost approach) kullanıldığı belirtiliyor. Bir finansal analist gözüyle bakıldığında, maliyet yaklaşımı –özellikle İFM gibi prestijli bölgelerde– piyasa değerinin (market value) altında kalabilir. Bu da 61,3 milyar TL’lik değerin aslında oldukça muhafazakâr ve potansiyeli tam yansıtmayan bir rakam olabileceğine işaret ediyor.
• Kira Motoru: Kule-1’in kiralanmasıyla birlikte sadece 2025 yılında 1,76 milyar TL kira geliri elde edilmesi, bu devasa yapının bilançoda sadece bir “değer” olarak kalmadığını, güçlü bir nakit akış mekanizmasına dönüştüğünü gösteriyor.

3. Kâr Patlaması ve Enflasyon Muhasebesinin “Kağıt Üstündeki” Etkisi

Şirketin net dönem kârı, 2024 yılındaki 4 milyar TL seviyesinden 2025 sonunda 7,55 milyar TL’ye fırlayarak %88’lik bir sıçrayış gerçekleştirdi. Ancak bir analist için bu artışın kaynağına inmek kritiktir.

2025 finansal sonuçları, TMS 29 (Enflasyon Muhasebesi) uygulaması altında şekillendi. 1,68 milyar TL’lik “net parasal pozisyon kazancı”, bu kârın önemli bir bileşenini oluşturuyor. Teknik dille ifade etmek gerekirse; yüksek enflasyon ortamında nakit yerine borçla (özellikle 8,3 milyar TL’lik ilişkili taraf borçlanmalarıyla) finansman sağlamak, şirkete kağıt üzerinde “satın alma gücü kazancı” yazdırdı.

PwC tarafından hazırlanan bağımsız denetçi raporu, bu finansal tabloların güvenilirliğini şu sözlerle tescilliyor:

“İlişikteki konsolide finansal tablolar Grup’un 31 Aralık 2025 tarihi itibarıyla konsolide finansal durumunu… Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na uygun olarak tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunmaktadır.”

4. Temettü Şoku: Yatırımcılar İçin 3,77 Milyar TL’lik Potansiyel

2025 yılı GYO sektörü için sadece bir bilanço dönemi değil, yasal bir dönüm noktası oldu. 7524 Sayılı Kanun ile getirilen yeni vergi düzenlemesi, Ziraat GYO’nun temettü politikasını “zorunlu bir iyileştirmeye” itebilir.

• Yeni Vergi Denklemi: 1 Ocak 2025 itibarıyla GYO’lar için %10 asgari kurumlar vergisi devreye girdi. Ancak yasada kritik bir kapı bırakıldı: Eğer şirket, gayrimenkul kazançlarının en az %50’sini kâr payı olarak dağıtırsa, vergi istisnasından faydalanmaya devam edebilecek.
• Hesap Ortada: 7,55 milyar TL’lik net dönem kârı göz önüne alındığında, vergi avantajını korumak isteyen bir Ziraat GYO’nun yatırımcılarına yaklaşık 3,77 milyar TL civarında bir temettü dağıtması beklenebilir. Bu, şirketin geleneksel tutumundan kopup gerçek bir “temettü hissesi” hikayesine dönüşmesi anlamına gelebilir.

5. Küresel Ayak İzi: Frankfurt’tan Almaty’ye Sermaye İhracı

Ziraat GYO, sadece yerel bir oyuncu olmanın ötesine geçerek döviz bazlı gelir ve yatırım stratejisini derinleştiriyor.

• Almanya Kalesi: Frankfurt’taki ofis binası 11 milyon Euro (yaklaşık 430 milyon TL) gerçeğe uygun değeriyle portföyde yer alırken, Ziraat Bank A.G.’den elde edilen 40 milyon TL’yi aşkın kira geliri Euro bazlı bir tampon oluşturuyor.
• Kazakistan Sürprizi: Raporun dipnotlarındaki “hareket tabloları” incelendiğinde asıl çarpıcı veri Kazakistan’dan geliyor. 2025 yılında Almaty Klochkova projesine yapılan 1,23 milyar TL’lik yeni yatırım girişi, şirketin Orta Asya operasyonlarını ciddi bir sermaye yoğunluğuyla büyüttüğünü gösteriyor. Saraybosna ve Almaty projeleriyle birlikte GYO, yerel piyasadaki dalgalanmalara karşı coğrafi bir risk dağılımı sağlıyor.

6. Milyarların Arkasındaki “Öznel Manivelalar”

Bilançodaki 82,4 milyar TL’lik yatırım amaçlı gayrimenkul değeri, sadece bir hesap makinesi çıktısı değil; değerleme uzmanlarının ve yönetimin kullandığı “öznel manivelaların” bir sonucudur. PwC, bu alanı “Kilit Denetim Konusu” olarak belirleyerek yatırımcıları şeffaflık konusunda uyarıyor.

Bu devasa değerleme; kapitalizasyon oranları, iskonto oranları ve gelecekteki doluluk varsayımları gibi hassas parametrelere dayanıyor. Bir analist için risk buradadır: Bu “öznel varsayımlardaki” %0,5’lik bir sapma bile bilançodaki varlık değerinden milyarlarca liranın buharlaşmasına ya da haksız yere şişmesine neden olabilir. Dolayısıyla 96 milyar TL’lik güç, aynı zamanda yüksek bir denetim hassasiyeti gerektiriyor.

Sonuç: 2026’da Yeni Bir Sayfa mı?

Ziraat GYO, 2025 sonu itibarıyla ulaştığı 96 milyar TL’lik varlık büyüklüğüyle Türkiye gayrimenkul piyasasında sarsılmaz bir konuma sahip. İFM kulelerinin nakit üretmeye başlaması ve yurt dışı projelerine akıtılan milyarlarca liralık sermaye, şirketi pasif bir emlak sahibinden aktif bir portföy yöneticisine dönüştürmüş durumda.

Düşündüren Soru: Gayrimenkulde devleşen bu yapı, yeni vergi düzenlemelerinin yarattığı “temettü zorunluluğu” ve küresel genişleme stratejisiyle 2026’da yatırımcısına sadece bina değil, aynı zamanda sürdürülebilir ve yüksek getirili bir temettü hikayesi de sunabilecek mi?

Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 2025 Yılı Konsolide Finansal Raporu ve Stratejik Bilgilendirme Notu

Yönetici Özeti

Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Şirket) ve bağlı ortaklıklarının (Grup) 31 Aralık 2025 tarihi itibarıyla sona eren hesap dönemine ait finansal tabloları, Grup’un istikrarlı büyümesini ve portföy değerindeki güçlü artışı ortaya koymaktadır. PwC tarafından yürütülen bağımsız denetim sonucunda, finansal tabloların Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na (TFRS) uygun olarak Grup’un finansal durumunu tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde yansıttığına dair olumlu (şartsız) görüş verilmiştir.

Grup’un toplam varlıkları 96 milyar TL’ye ulaşırken, bu varlıkların %86’sını (82,47 milyar TL) yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır. 2025 yılı net dönem kârı, bir önceki yılın 4 milyar TL seviyesinden %88,8 oranında artış göstererek 7,55 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Bu performansın arkasındaki en temel itici güç, İstanbul Finans Merkezi (İFM) Ziraat Kuleleri başta olmak üzere yatırım portföyünde yaşanan değer artışları ve artan kira gelirleridir.

Finansal Performans ve Durum Analizi

31 Aralık 2025 tarihi itibarıyla Grup’un finansal yapısındaki temel göstergeler, önceki yıl ile karşılaştırmalı olarak aşağıda sunulmuştur:

Temel Bilanço Kalemleri (TL)

Kâr veya Zarar Performansı (TL)

Analiz: Hasılat rakamındaki düşüşe rağmen net dönem kârının artması, büyük ölçüde yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değer artışlarından (8,34 milyar TL) kaynaklanmıştır.

Yatırım Portföyü ve Gayrimenkul Operasyonları

Grup’un portföyü, Türkiye’nin yanı sıra Almanya (Frankfurt), Bosna-Hersek (Saraybosna) ve Kazakistan’da (Almatı) bulunan stratejik varlıklardan oluşmaktadır.

İstanbul Finans Merkezi (İFM) Ziraat Kuleleri

Grup’un en büyük varlığı olan İFM Ziraat Kuleleri, 61,36 milyar TL’lik değeriyle toplam yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünün yaklaşık %74’ünü oluşturmaktadır.

• Durum: Kule-1 ve Kule-2 için yapı kullanma izin belgesi alınmış, geçici kabul süreçleri tamamlanmıştır.
• Kira Geliri: 2025 yılında Ziraat Bankası’na yapılan kiralamadan 1,76 milyar TL kira geliri elde edilmiştir.
• Kullanım: Kule-2’nin 20. katı Grup tarafından Genel Müdürlük hizmet binası olarak kullanılmaktadır.

Diğer Önemli Varlıklar

• Levent Arsası: 2,96 milyar TL değerindedir.
• Maslak Binaları: 2,01 milyar TL değerinde olup, Ziraat Bankası’ndan yıllık 11,8 milyon TL kira geliri sağlamaktadır.
• Beyoğlu Binası: 1,41 milyar TL değerindedir.
• Frankfurt Ofis Binası: 11,05 milyon Avro (yaklaşık değer) ile portföyde yer almakta ve Ziraat Bank International AG tarafından kullanılmaktadır.

İlişkili Taraf İşlemleri ve Hasılat Yapısı

Grup’un gelir yapısı önemli ölçüde ana ortağı olan T.C. Ziraat Bankası A.Ş. ve grup şirketlerine dayanmaktadır. 2025 yılı hasılatının %64’ü (yaklaşık 2,23 milyar TL) ilişkili kuruluşlardan elde edilen kira gelirlerinden oluşmaktadır. 2024 yılında bu oran %39 seviyesindeydi.

İlişkili Taraflardan Sağlanan Temel Gelirler (2025):

• T.C. Ziraat Bankası A.Ş.: 1,46 milyar TL (Kira) + 181 milyon TL (Faiz).
• Ziraat Katılım Bankası A.Ş.: 322,2 milyon TL (Kira).
• Ziraat Teknoloji A.Ş.: 147,5 milyon TL (Kira).

Kilit Denetim Konusu: Gayrimenkul Değerlemeleri

Bağımsız denetçi, yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerlerinin belirlenmesini “Kilit Denetim Konusu” olarak tanımlamıştır. Bu belirlemenin nedenleri şunlardır:

1. Bu varlıkların toplam aktiflerin %86’sı gibi çok önemli bir kısmını oluşturması.
2. Değerleme sürecinin kapitalizasyon oranı, iskonto oranı ve doluluk oranları gibi öznel varsayımlar ve önemli muhakemeler içermesi.
3. Değerlemelerde “pazar yaklaşımı”, “maliyet yaklaşımı” ve “gelir yaklaşımı” gibi kompleks yöntemlerin kullanılması.

Mevzuat Değişiklikleri ve Gelecek Projeksiyonları

Vergi Mevzuatındaki Kritik Değişiklik

2 Ağustos 2024 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7524 sayılı Kanun ile GYO’lar için yeni bir vergi rejimi getirilmiştir. 1 Ocak 2025’ten itibaren geçerli olmak üzere:

• Kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmek için taşınmaz kazançlarının en az %50’sinin kâr payı olarak dağıtılması şartı getirilmiştir.
• %10 oranında yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulaması başlatılmıştır.
• Grup, bu şartların sağlanamaması durumunda dağıtılmamış kârlar üzerinden %30 vergi oranı ile karşı karşıya kalabilecektir.

Organizasyonel Değişiklikler

Grup, 2 Ocak 2025 tarihinde bağlı ortaklığı olan Ziraat İşletme Yönetimi ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.’yi 7,8 milyon TL bedel karşılığında Ziraat Filo ve Mobilite Çözümler A.Ş.’ye devrederek iştirak yapısını sadeleştirmiştir.

İşletmenin Sürekliliği

Finansal tablolar, Grup’un faaliyetlerini öngörülebilir gelecekte sürdüreceği varsayımı altında “işletmenin sürekliliği” esasına göre hazırlanmıştır. Grup’un 31 Aralık 2025 itibarıyla 47 çalışanı bulunmaktadır.