İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (İş GYO) tarafından yayınlanan 31 Aralık 2025 tarihli finansal raporlardan elde edilen temel bilgiler ve WordPress blog özeti aşağıdadır:
2025 Finansal Raporu Önemli Gelişmeler / Key Highlights from the 2025 Financial Reports
Türkçe:
• Net Dönem Zararı: Şirket, 2025 yılında 958.319.746 TL net dönem zararı açıklamıştır; bu rakam 2024 yılındaki 1.167.598.428 TL’lik net kârla karşılaştırıldığında önemli bir düşüşü temsil etmektedir.
• Hasılat ve Kira Gelirleri: Toplam hasılat 3,13 milyar TL seviyesinde gerçekleşirken, bu tutarın 1,77 milyar TL’sini kira gelirleri oluşturmuştur. Kira gelirleri bir önceki yıla göre (1,46 milyar TL) artış göstermiştir.
• Toplam Varlıklar ve Özkaynaklar: Şirketin toplam varlıkları 58,19 milyar TL olarak kaydedilirken, özkaynaklar toplamı 50,25 milyar TL seviyesindedir.
• Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: Portföydeki yatırım amaçlı gayrimenkullerin toplam gerçeğe uygun değeri 44,06 milyar TL olarak belirlenmiştir.
• Borçlulukta Azalma: Finansal borçlanmalar 2024 yılındaki 5,61 milyar TL seviyesinden, 2025 sonunda 1,01 milyar TL seviyesine gerileyerek borç yükünde ciddi bir azalma sağlanmıştır.
• Enflasyon Muhasebesi: Finansal tablolar, TMS 29 uyarınca paranın 31 Aralık 2025 tarihindeki satın alma gücü esasına göre enflasyona göre düzeltilerek sunulmuştur.

English:
• Net Loss for the Period: The company reported a net loss of 958,319,746 TL for 2025, which is a significant decrease compared to the net profit of 1,167,598,428 TL in 2024.
• Revenue and Rental Income: Total revenue stood at 3.13 billion TL, with 1.77 billion TL generated from rental income. Rental income increased compared to the previous year’s 1.46 billion TL.
• Total Assets and Equity: The company’s total assets were recorded at 58.19 billion TL, while total equity stood at 50.25 billion TL.
• Investment Properties: The total fair value of investment properties in the portfolio was determined to be 44.06 billion TL.
• Reduction in Debt: Financial borrowings decreased significantly from 5.61 billion TL in 2024 to 1.01 billion TL at the end of 2025, representing a major reduction in the debt load.
• Inflation Accounting: In accordance with TAS 29, the financial statements have been restated for inflation based on the purchasing power of the Turkish Lira as of December 31, 2025.

İş GYO 2025 Finansal Raporu: Gayrimenkul Devinden 5 Çarpıcı ve Beklenmedik Çıkarım

1. Giriş: Rakamların Arkasındaki Hikayeyi Okumak

Bir şirketin portföyünde İstanbul’un en prestijli gökdelenleri, devasa teknoloji merkezleri ve milyarlarca liralık varlığı varken nasıl olur da yıl sonunda zarar açıklayabilir? Gayrimenkul piyasasının devasa rakamları ile finansal raporların teknik dili birleştiğinde, bazen karşımıza “milyarlık illüzyonlar” çıkabiliyor. “Bir şirket 58 milyar liralık varlığa sahipken neden zarar eder?” veya “Enflasyon rakamları bilançoları nasıl birer kağıt üzerinde cezaya dönüştürüyor?” gibi sorular, İş GYO’nun 2025 yılı verilerini her yatırımcı için bir finans dersine dönüştürüyor. 10 Şubat 2026 tarihinde yayımlanan bu rapor, sadece bir performans özeti değil; değişen vergi yasalarının, yüksek enflasyon muhasebesinin ve agresif bir portföy temizliğinin hikayesidir.

2. Enflasyon Muhasebesi ve “Net Parasal Pozisyon” Şoku

2025 yılı raporlamasında en belirgin ağırlık, TMS 29 (Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama) standartlarının uygulanmasından geldi. Şirket, bu teknik uygulama sonucunda 635,6 milyon TL tutarında bir “net parasal pozisyon kaybı” bildirdi (Not 24).

Analistin Notu: Parasal varlıklar (nakit gibi) enflasyon karşısında erirken, parasal yükümlülükler (borçlar) genellikle borçlunun lehine çalışır. Ancak İş GYO, 2025 yılında finansal borçlarını 5,6 milyar TL seviyesinden 1,01 milyar TL’ye (Not 7) indirerek borç yükünü dramatik şekilde azalttı. Bu durum, finansal sağlık açısından olumlu olsa da, TMS 29 hesaplamasında şirketin “enflasyondan kazanç sağlayan borçlu” pozisyonunu zayıflattı ve net parasal pozisyon kaybını derinleştirdi.

Düzeltmelerde kullanılan katsayılar, paranın satın alma gücündeki değişimi net bir şekilde sergiliyor:

• 31 Aralık 2025: 1,00000
• 31 Aralık 2024: 1,30892
• 31 Aralık 2023: 1,88980

3. 58,19 Milyar Liralık Varlık, Beklenmedik Dönem Zararı

İş GYO, 2025 yılını 58.192.770.367 TL toplam varlık büyüklüğü ile kapattı. Ancak bu devasa varlık gücüne rağmen şirket, yılı 958,3 milyon TL net dönem zararıyla tamamladı. 2024 yılındaki 1,16 milyar TL’lik kardan bu noktaya gelinmesi ilk bakışta “counter-intuitive” (beklenmedik) görünse de, bu durum operasyonel bir başarısızlıktan ziyade teknik bir muhasebe sonucudur.

Bu zararın en büyük sebebi, faaliyet karlarını gölgeleyen 1,36 milyar TL’lik ertelenmiş vergi gideridir. Bağımsız denetim kuruluşu PwC, bu karmaşık tabloya rağmen şirketin finansal resminin dürüstlüğünü “Olumlu Görüş” (Clean Opinion) vererek teyit etmiştir:

“…ilişikteki finansal tablolar Şirket’in 31 Aralık 2025 tarihi itibarıyla finansal durumunu ve aynı tarihte sona eren hesap dönemine ait finansal performansını ve nakit akışlarını Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na (“TFRS’lere”) uygun olarak tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunmaktadır.”

4. GYO’lar İçin Yeni Bir Devir: %50 Temettü ve Vergi Kıskacı

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) için 1 Ocak 2025 tarihi bir dönüm noktası oldu. 7524 sayılı Kanun ile kurumlar vergisi istisnasından faydalanma şartları radikal bir şekilde değişti (Not 2.4.14 ve 25).

Ertelenmiş Vergi Gideri (Non-Cash): Bilançoyu ağırlaştıran 1,36 milyar TL’lik gider, aslında nakit bir vergi ödemesi değil, yasa değişikliğiyle birlikte gelecekteki vergi yükümlülüklerinin %0 olan eski istisna oranından %30 seviyesine revize edilmesinden kaynaklanan “kağıt üzerinde” bir karşılıktır. Yeni düzenleme şu iki temel şartı dayatıyor:

• Temettü Dağıtım Şartı: Taşınmaz kazançlarının en az %50’sinin ortaklara temettü olarak dağıtılması zorunludur.
• Vergi Oranı Ayrımı: Bu şartın yerine getirilmemesi durumunda istisna kalkmakta; İş GYO bu belirsizliği yönetmek adına hesaplamalarında %30 vergi oranını kullanmak durumunda kalmıştır.

5. Varlıkların %75’i Tek Bir Tahmine mi Bağlı? 44 Milyar TL ve Değerleme Öznelliği

Şirket varlıklarının %75’inden fazlasını (44.056.930.000 TL) “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller” oluşturuyor (Not 10). Bağımsız denetçinin bu konuyu “Kilit Denetim Konusu” olarak seçmesi, bu rakamın ne kadar “öznel” varsayımlara dayandığının bir kanıtıdır.

2025 yılında İstanbul İş Kuleleri ve Tuzla Teknoloji Merkezi gibi ana varlıkların değerlemesinde ağırlıklı olarak “Emsal Karşılaştırma” (Peer Comparison) yöntemi kullanılmıştır. Değerleme uzmanlarının piyasadaki benzer satışlara bakarak yaptığı bu tahminler; kapitalizasyon oranları ve doluluk tahminleri gibi tamamen muhakeme gerektiren unsurlar içerir. Volatil bir piyasada, emsal projelerdeki küçük bir fiyat sapması veya değerleme uzmanının varsayımındaki yüzde birlik bir değişim, İş GYO bilançosunda milyarlarca liralık bir varlığın bir anda “var olmasına” veya “yok olmasına” neden olabilir.

6. Portföyde Büyük Temizlik: Gidenler ve Gelenler

2025 yılı, İş GYO için stratejik bir portföy optimizasyonu yılı oldu. 2024 yılındaki 3,6 milyar TL’lik İstanbul Marmarapark AVM çıkışıyla başlayan bu trend, 2025’te devasa bir boyuta ulaştı. Özellikle İstanbul Finans Merkezi (İFM) binasının 7.545.807.946 TL tutarındaki satışı, şirketin nakit akışını ve likidite pozisyonunu kökten değiştiren en kritik hamle oldu.

2025 Yılı Önemli Girişler/Çıkışlar

Bu hareketler, şirketin odağını daha çok İzmir ve İstanbul’un seçilmiş ticari alanlarına kaydırdığını ve operasyonel verimliliği artırmak için “büyük temizlik” yaptığını gösteriyor.

7. Sonuç: Yatırımcıyı Gelecekte Ne Bekliyor?

İş GYO’nun 2025 raporu, dev bir gayrimenkul portföyünü yönetmenin sadece kira toplamak olmadığını; aynı zamanda karmaşık bir vergi ve enflasyon yönetimi sanatı olduğunu kanıtlıyor. 958,3 milyon TL’lik zarar, operasyonel bir çöküş değil; vergi kanunlarındaki değişim (ertelenmiş vergi) ve enflasyon muhasebesinin bilançoya yansıyan bedelidir. Şirketin borçlarını %80’den fazla azaltmış olması ve İFM satışıyla elde ettiği devasa likidite, onu gelecekteki fırsatlar için dirençli kılıyor. Ancak yatırımcılar için nihai soru güncelliğini koruyor:

“Gayrimenkul yatırımı artık sadece tapu sahibi olmak mı, yoksa karmaşık bir vergi ve enflasyon yönetimi sanatı mı?”

İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (İş GYO) 2025 Yılı Finansal Değerlendirme ve Bağımsız Denetim Brifingi

Yönetici Özeti

Bu belge, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi’nin (“Şirket”) 31 Aralık 2025 tarihi itibarıyla sona eren hesap dönemine ait finansal tablolarını ve PwC tarafından hazırlanan bağımsız denetçi raporunu sentezlemektedir.

2025 yılı, Şirket için yüksek enflasyon düzeltmelerinin (TMS 29) uygulandığı ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO) yönelik vergi mevzuatında önemli değişikliklerin yaşandığı bir dönem olmuştur. Şirket, yılı 958,3 milyon TL net dönem zararı ile kapatmıştır. Bu zararda, vergi mevzuatı değişikliği kaynaklı 1,56 milyar TL’lik vergi gideri (bunun 1,36 milyar TL’si ertelenmiş vergi gideridir) ve 635,7 milyon TL’lik net parasal pozisyon kaybı belirleyici rol oynamıştır.

Toplam varlıklar 58,2 milyar TL seviyesinde olup, portföyün yaklaşık %76’sını yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır. Bağımsız denetçi, finansal tabloların TFRS standartlarına uygun olarak Şirket’in mali durumunu gerçeğe uygun bir şekilde yansıttığı yönünde “olumlu görüş” bildirmiştir.

——————————————————————————–

1. Bağımsız Denetim ve Görüş Özeti

PwC Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. tarafından yürütülen denetim süreci, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) düzenlemeleri ve Türkiye Denetim Standartları (BDS) çerçevesinde gerçekleştirilmiştir.

• Denetçi Görüşü: Finansal tabloların, İş GYO’nun 31 Aralık 2025 tarihi itibarıyla finansal durumunu, performansını ve nakit akışlarını tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunduğu teyit edilmiştir.
• Kilit Denetim Konusu: Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerlerinin belirlenmesi en kritik alan olarak tanımlanmıştır. Bu varlıkların toplam varlıklar içindeki yüksek payı ve değerleme sürecindeki öznel varsayımlar (iskonto oranları, doluluk oranları, kira gelirleri) bu önceliğin temel nedenidir.
• Mevzuata Uygunluk: Şirket’in defter tutma düzeninin ve yönetim kurulu açıklamalarının Türk Ticaret Kanunu (TTK) hükümlerine uygun olduğu tespit edilmiştir.

——————————————————————————–

2. Finansal Performans Analizi

Şirket’in 2025 yılı faaliyet sonuçları, önceki yıl ile karşılaştırmalı olarak aşağıda sunulmuştur (Tüm tutarlar 31 Aralık 2025 satın alma gücü esasına göredir):

Gelir ve Kârlılık Tablosu

Önemli Tespitler:

• Hasılat Kaynağı: Gelirlerin 1,77 milyar TL’si kira gelirlerinden, 1,27 milyar TL’si ise konut satışlarından elde edilmiştir. 2024 yılına göre konut satış gelirlerinde belirgin bir düşüş gözlenmiştir.
• Değerleme Etkisi: Esas faaliyetlerden diğer gelirler altında 1,33 milyar TL tutarında yatırım amaçlı gayrimenkul değerleme kazancı kaydedilmiştir (2024: 4,23 milyar TL).
• Parasal Pozisyon: Yüksek enflasyon ortamında parasal kalemlerin elde tutulması nedeniyle 635,6 milyon TL net parasal pozisyon zararı oluşmuştur.

——————————————————————————–

3. Finansal Durum ve Varlık Yapısı

Şirket’in aktif büyüklüğü, enflasyon düzeltmesi sonrası 58,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

• Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: 44,06 milyar TL ile aktifin en büyük kalemidir. 2025 yılında İzmir Şehitler Arsası, İzmir Konak Ofis Binası ve İçerenköy Ofis Binaları alımları gerçekleştirilmiştir.
• Stoklar: Toplam stoklar 10,16 milyar TL seviyesindedir. Önemli projeler arasında Litus İstanbul Altunizade (2,72 milyar TL), Avrupa Konutları Şişli 2 (2,72 milyar TL) ve Kasaba Modern Projesi (2,58 milyar TL) yer almaktadır.
• Borçlanma Yapısı: Finansal borçlanmalar 1,01 milyar TL’ye düşürülmüştür (2024: 5,61 milyar TL). Şirket’in 31 Aralık 2025 itibarıyla uzun vadeli banka kredisi borcu bulunmamaktadır; borçların tamamı çıkarılmış tahvillerden oluşmaktadır.
• Özkaynaklar: Toplam özkaynaklar 50,25 milyar TL’dir. Sermaye düzeltme farkları 26,98 milyar TL ile bu kalemin en büyük bileşenidir.

——————————————————————————–

4. Kritik Operasyonel ve Stratejik Hususlar

Vergi Mevzuatındaki Değişiklikler

2 Ağustos 2024 tarihli 7524 sayılı Kanun ile 1 Ocak 2025’ten itibaren GYO’lar için yeni bir vergi rejimi başlamıştır:

• Gayrimenkullerden elde edilen kazançların en az %50’sinin temettü olarak dağıtılması durumunda kurumlar vergisi oranı %10 olarak uygulanacaktır.
• Bu şartın sağlanmaması durumunda genel oran olan %30 uygulanmaktadır.
• Şirket, ertelenmiş vergi hesaplamalarında %30 oranını esas almış ve bu durum 5,77 milyar TL tutarında bir ertelenmiş vergi yükümlülüğü oluşmasına yol açmıştır.

Gayrimenkul Portföyü ve Değerleme

Gayrimenkullerin değerlemesinde “gelir yaklaşımı” ve “emsal karşılaştırma” yöntemleri kullanılmıştır.

• İş Kuleleri Kompleksi: 14,84 milyar TL gerçeğe uygun değer ile portföyün en değerli varlığıdır.
• Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi: 14,25 milyar TL değerindedir.
• Kanyon AVM: 5,73 milyar TL değerindedir.

İpotek ve Teminatlar

Şirket portföyündeki taşınmazlar (Kule-2, Kule-3 ve Kule Çarşı) üzerinde İş Bankası lehine toplam 136 milyon ABD Doları ve 5 milyar TL tutarında ipotek bulunmaktadır.

——————————————————————————–

5. Önemli Notlar ve Gelecek Projeksiyonu

• Kâr Dağıtımı: 20 Mart 2025 tarihli Olağan Genel Kurul’da, yasal kayıtlara göre dağıtılabilir kâr oluşmadığı için kâr dağıtımı yapılmamasına karar verilmiştir.
• Personel Yapısı: 2025 sonu itibarıyla personel sayısı 75’e yükselmiştir (2024: 72).
• Yeni Standartlar: TFRS 18 (Finansal Tablolarda Sunum ve Açıklama) standardının 1 Ocak 2027’den itibaren zorunlu olacağı ve Şirket’in bu geçişin etkilerini değerlendirdiği belirtilmiştir.
• Süreklilik: Yönetim, Şirket’in sürekliliğini devam ettirme kabiliyeti konusunda herhangi bir belirsizlik görmemektedir.