Emlak Katılım’ın Finansal Raporundan Çıkan 4 Şaşırtıcı Gerçek

Giriş: Rakamların Ötesindeki Hikaye

Finansal raporlar, genellikle rakamlarla dolu, kuru ve teknik belgeler olarak görülür. Ancak bazen, satır aralarında bir şirketin ruhunu, stratejisini ve geleceğini anlatan sürükleyici bir hikaye gizlidir. Türkiye Emlak Katılım Bankası’nın PwC tarafından denetlenen son konsolide olmayan finansal raporu da tam olarak böyle bir belge. Bu resmi dokümanın soğuk rakamları arasında, adeta bir finansal arkeolog gibi kazı yaptığınızda, Türkiye’nin tarihinden, sıra dışı bir finansal stratejiden ve dudak uçuklatan bir büyümeden izler taşıyan şaşırtıcı gerçekler yatıyor. İşte bu raporda gizli kalmış en çarpıcı dört detayın analizi.

1. Milyarlarca Liralık Denetim Şerhi: Kârını Bilerek mi Düşük Gösteriyor?

PwC gibi bir denetim devinin finansal rapora “Şartlı Sonuç” eklemesi, dikkatle incelenmesi gereken önemli bir işarettir. Bu, denetçinin raporun geneliyle hemfikir olmakla birlikte, belirli bir konuda çekincesi olduğu anlamına gelir. Emlak Katılım’ın raporundaki şartın sebebi ise oldukça şaşırtıcı.

Denetim raporuna göre banka yönetimi, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) mevzuatının gerektirdiğinin çok ötesinde, toplam 9,85 milyar TL tutarında “serbest karşılık” ayırmış. Bu, bankanın olası risklere karşı fazladan bir tampon oluşturduğu anlamına geliyor.

PwC’nin belirttiği üzere bu işlemin doğrudan bir sonucu var: Eğer bu ekstra karşılık ayrılmamış olsaydı, bankanın 30 Eylül 2025 itibarıyla:

• Dönem net kârı 1,645 milyar TL daha yüksek,
• Toplam özkaynakları ise 6,895 milyar TL daha yüksek olacaktı.

Bu durum akla şu soruyu getiriyor: Hızla büyüyen bir banka neden kârını ve özkaynaklarını kağıt üzerinde bilinçli olarak bu kadar düşük göstermek istesin? Bu, ya aşırı muhafazakar bir risk yönetimi anlayışını ya da geleceğe yönelik çok bilinçli bir finansal stratejiyi işaret ediyor. Bu hamle, potansiyel halka arz yatırımcılarına bankanın risk yönetimi konusunda ne kadar ihtiyatlı ve öngörülü olduğuna dair güçlü bir sinyal gönderme stratejisi olabilir mi?

2. Atatürk’ün Vizyonundan Katılım Bankacılığına: Asırlık Bir Dönüşüm

Bankanın raporunun “Genel Bilgiler” bölümü, bir finansal rapordan beklenmeyecek kadar derin bir tarihsel anlatı sunuyor. Bankanın kökeni, modern Türkiye’nin kuruluş yıllarına dayanıyor.

• Kuruluş: Banka, 1926 yılında bizzat Mustafa Kemal Atatürk’ün talimatıyla “Emlak ve Eytam Bankası” adıyla kuruldu. Amacı ikiliydi: Ülkenin imar çabalarını ve inşaat girişimlerini desteklemek ve aynı zamanda yetimlerin haklarını korumak.
• Miras: Faaliyette olduğu dönemde banka, Türkiye’nin kentleşme hafızasında önemli izler bıraktı. İstanbul’daki Ataköy, Ataşehir ve Bahçeşehir gibi büyük konut projeleri, bankanın mirasının en bilinen örnekleri arasında.
• Kapanış: 2001 yılında bankacılık lisansı iptal edildi ve banka, tam 16 yıl sürecek bir tasfiye sürecine girdi.
• Yeniden Doğuş: 2017’de tasfiyeden çıkarak adeta küllerinden yeniden doğdu. 3 Eylül 2018’de yeni ana sözleşmesi onaylanarak statüsü katılım bankası olarak belirlendi ve 10 Eylül 2018’de “Türkiye Emlak Katılım Bankası A.Ş.” unvanıyla tescil edildi. Banka, 2019’da yeni kimliğiyle faaliyete başladı.

Laik cumhuriyetin kurucusu tarafından ülkenin imarı için kurulan bir bankanın, yaklaşık bir asır sonra modern bir katılım finans kurumuna dönüşmesi, Türkiye’nin ekonomik ve sosyal evrimini yansıtan olağanüstü bir hikaye. Bu dönüşüm, sadece bir bankanın değil, aynı zamanda Türkiye ekonomisinin son yüzyıldaki pragmatik ve ideolojik yolculuğunun da bir mikrokozmosunu sunuyor.

3. Beklentileri Aşan Patlayıcı Büyüme

Emlak Katılım, sadece geçmişiyle değil, bugünkü performansıyla da dikkat çekiyor. 2025’in ilk dokuz ayına ait rakamlar, özellikle bir kamu bankası için şaşırtıcı bir dinamizme işaret ediyor.

• Toplam Varlıklar: 2024 sonunda yaklaşık 228 milyar TL olan toplam varlıklar, dokuz ayda 354 milyar TL‘nin üzerine çıktı.
• Dönem Net Kârı: 2025’in ilk dokuz ayında 10,446 milyar TL net kâr elde etti.
• Şube Sayısı: Şube ağı 113’ten 120‘ye yükseldi.
• Personel Sayısı: Çalışan sayısı 1.713’ten 1.827‘ye çıktı.

Bu rakamlar, bankanın sadece pazar payı kapma yarışında olmadığını, aynı zamanda bunu operasyonel altyapısını ve insan kaynağını eş zamanlı olarak güçlendirerek sürdürülebilir bir temelde yaptığını gösteriyor.

4. Geleceğe Bakış: Ufukta Halka Arz Göründü

Raporun dipnotlarında, bankanın geleceğine dair çok önemli bir stratejik adımın ipucu veriliyor. 11 Eylül 2025 tarihinde Banka Yönetim Kurulu, halka arz sürecini başlatma kararı aldı.

Bu karar, bankanın hisselerini Borsa İstanbul’da (BIST) işlem görmeye hazırladığı anlamına geliyor. Hâlihazırda sermayesinin %99,99999’u Hazine ve Maliye Bakanlığı’na ait olan banka için bu hamle, sermaye yapısını çeşitlendirme ve şeffaflık seviyesini artırma yolunda atılmış dev bir adım olacak. Bu gelişme, bankanın uzun ve hikayelerle dolu tarihinde yeni bir sayfa açmaya hazırlandığını gösteriyor.

Sonuç: Geçmişin Mirası, Geleceğin Stratejisi

Türkiye Emlak Katılım Bankası’nın finansal raporu, rakamların ötesinde bir gerçeği gözler önüne seriyor: Köklü bir tarihsel mirasa sahip, bilinçli ve muhafazakar bir finansal strateji izleyen ve aynı zamanda patlayıcı bir büyüme sergileyen bir kurum, şimdi de yüzünü sermaye piyasalarına dönüyor. Banka, hem baş döndürücü bir büyüme performansı sergilerken hem de finansal tablolarını ihtiyatlı bir şekilde yöneterek, halka arz öncesinde potansiyel yatırımcılara çok yönlü ve güçlü bir mesaj veriyor.

Emlak Katılım, köklü mirasını ve sıra dışı finansal stratejisini borsaya taşırken, bu benzersiz kombinasyon onu Borsa İstanbul’un yeni yıldızı yapmaya yetecek mi?

Türkiye Emlak Katılım Bankası A.Ş. 30 Eylül 2025 Finansal Durum Değerlendirmesi

Yönetici Özeti

Bu brifing, Türkiye Emlak Katılım Bankası A.Ş.’nin (“Banka”) 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren dokuz aylık döneme ait konsolide olmayan finansal tabloları ve PwC Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. (“PwC”) tarafından yürütülen sınırlı denetim raporunun temel bulgularını özetlemektedir.

Denetim sonucunda, Banka’nın finansal tablolarına ilişkin “Şartlı Sonuç” bildirilmiştir. Bu şartlı görüşün temel dayanağı, Banka yönetiminin Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (“BDDK”) Muhasebe ve Finansal Raporlama Mevzuatı gereklilikleri dışında, toplam 9.850.000 bin TL tutarında serbest karşılık ayırması ve bu karşılığa istinaden 2.955.000 bin TL tutarında ertelenmiş vergi varlığı muhasebeleştirmesidir.

PwC’nin raporuna göre, bu serbest karşılık ayrılmamış olsaydı, 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla Banka’nın;

• Net dönem kârı 1.645.000 bin TL daha fazla,
• Özkaynakları ise 6.895.000 bin TL daha fazla olacaktı.

Finansal performans açısından Banka, 30 Eylül 2025’te sona eren dokuz aylık dönemde 10.446.277 bin TL net kâr elde etmiştir. Bu rakam, önceki yılın aynı döneminde elde edilen 6.747.370 bin TL’lik net kâra göre önemli bir artışa işaret etmektedir. Banka’nın toplam varlıkları 354,2 milyar TL’ye ulaşırken, özkaynakları 28,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Sermaye yeterliliği standart oranı %19,61 seviyesinde olup yasal asgari oranın üzerindedir.

Stratejik olarak Banka Yönetim Kurulu, 11 Eylül 2025 tarihinde Türkiye’de halka arz sürecini başlatma kararı almıştır. Bu, Banka’nın kurumsal tarihinde önemli bir dönüm noktası olarak değerlendirilmektedir.

——————————————————————————–

1. Denetim Raporuna Genel Bakış

PwC tarafından yürütülen sınırlı denetim, Banka’nın ara dönem finansal bilgilerinin “BDDK Muhasebe ve Finansal Raporlama Mevzuatı” çerçevesinde gerçeğe uygun bir biçimde sunulup sunulmadığını değerlendirmiştir.

Denetçi Firma ve Kapsam:

• Denetçi Firma: PwC Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş.
• Sorumlu Denetçi: Talar Gül, SMMM
• Rapor Tarihi: 10 Kasım 2025
• Kapsam: Türkiye Emlak Katılım Bankası A.Ş.’nin 30 Eylül 2025 tarihli konsolide olmayan bilançosu ve aynı tarihte sona eren dokuz aylık dönemine ait kâr veya zarar, kapsamlı gelir, özkaynaklar değişim ve nakit akış tablolarının sınırlı denetimi.

1.1. Şartlı Sonucun Gerekçesi

Denetçi, Banka’nın BDDK mevzuatının gereklilikleri dışında serbest karşılık ayırması nedeniyle şartlı bir sonuca varmıştır. Bu durum, finansal tabloların belirli kalemlerinin gerçeğe uygun değerinden sapmasına yol açmıştır.

• Toplam Serbest Karşılık: 9.850.000 bin TL
  • Geçmiş Yıllarda Ayrılan: 7.500.000 bin TL
  • Cari Dönemde Ayrılan: 2.350.000 bin TL
• İlişkili Ertelenmiş Vergi Varlığı: 2.955.000 bin TL
  • Geçmiş Yıllarda Muhasebeleşen: 2.250.000 bin TL
  • Cari Dönemde Muhasebeleşen: 705.000 bin TL

1.2. Finansal Tablolar Üzerindeki Etkisi

Eğer söz konusu serbest karşılık ayrılmamış olsaydı, 30 Eylül 2025 bilançosunda aşağıdaki değişiklikler meydana gelecekti:

1.3. Mevzuattan Kaynaklanan Diğer Yükümlülükler

PwC, ara dönem faaliyet raporunda yer alan finansal bilgilerin, sınırlı denetimden geçmiş ara dönem konsolide olmayan finansal tablolar ve açıklayıcı notlarla tüm önemli yönleriyle tutarlı olduğu sonucuna varmıştır.

——————————————————————————–

2. Banka Hakkında Temel Bilgiler

2.1. Kurumsal Kimlik ve Tarihçe

• Unvan: Türkiye Emlak Katılım Bankası Anonim Şirketi
• Kuruluş: Mustafa Kemal Atatürk’ün talimatıyla 3 Haziran 1926’da “Emlak ve Eytam Bankası” olarak kurulmuştur.
• Tarihsel Gelişim:
  • 1946: Türkiye Emlak Kredi Bankası A.O. adını aldı.
  • 1988: Anadolu Bankası A.Ş. ile birleşerek Türkiye Emlak Bankası A.Ş. oldu.
  • 1992: Denizcilik Bankası A.Ş.’yi devraldı.
  • 2001: Bankacılık işlemleri yapma ve mevduat kabul etme izni BDDK kararıyla sona erdi ve tasfiye sürecine girdi. Aktif ve pasiflerinin büyük bölümü Ziraat Bankası ve Halk Bankası’na devredildi.
  • 2017: 16 yıllık tasfiye sürecini tamamlayarak tasfiyeden çıktı.
  • 2018: Statüsü katılım bankası olarak belirlendi ve unvanı Türkiye Emlak Katılım Bankası A.Ş. olarak tescil edildi.
  • 2019: BDDK’dan faaliyet izni alarak 21 Mart 2019’da faaliyete başladı.

2.2. Sermaye Yapısı ve Faaliyetler

• Sermaye: Ödenmiş sermayesi 1.026.915 bin TL’dir.
• Ana Ortak: Sermayenin %99,99’u Hazine ve Maliye Bakanlığı’na aittir. Bu paylar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından temsil edilmektedir.
• Faaliyet Modeli: Katılım bankası olarak “faizsiz bankacılık” prensiplerine göre faaliyet göstermektedir. Özel cari ve katılma hesapları aracılığıyla fon toplayıp kurumsal/bireysel finansman, finansal kiralama ve ortak yatırımlar yoluyla fon kullandırmaktadır.
• Operasyonel Büyüklük (30.09.2025 itibarıyla):
  • Şube Sayısı: 120 (31.12.2024: 113)
  • Personel Sayısı: 1.827 (31.12.2024: 1.713)

2.3. Yönetim Kadrosu

Yönetim Kurulu Başkan ve Üyeleri, Denetim Komitesi Üyeleri ile Genel Müdür ve Yardımcılarının Banka’da sahip oldukları pay bulunmamaktadır.

2.4. Stratejik Gelişmeler

Banka Yönetim Kurulu, 11 Eylül 2025 tarihli toplantısında, hisselerinin belirli bir oranının Türkiye’de halka arz edilmesi sürecini başlatma kararı almıştır. Bu kapsamda, Borsa İstanbul A.Ş.’ye kotasyon için BDDK, SPK ve diğer ilgili kurumlara gerekli başvuruların yapılması planlanmaktadır.

——————————————————————————–

3. Öne Çıkan Finansal Veriler

Aşağıdaki tablo, Banka’nın 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihli temel finansal verilerini karşılaştırmaktadır.

(Tutarlar bin Türk Lirası (TL) olarak ifade edilmiştir.)

——————————————————————————–

4. Muhasebe Politikaları ve Düzenleyici Çerçeve

• Raporlama Çerçevesi: Finansal tablolar, BDDK Muhasebe ve Finansal Raporlama Mevzuatı, Türkiye Muhasebe Standartları (TMS) ve Türkiye Finansal Raporlama Standartları (TFRS) hükümlerine uygun olarak hazırlanmıştır.
• Enflasyon Muhasebesi: BDDK’nın 5 Aralık 2024 tarih ve 11021 sayılı kararı uyarınca, bankaların 2025 yılında enflasyon muhasebesi (TMS 29) uygulamamasına karar verilmiştir. Bu nedenle, 30 Eylül 2025 tarihli finansal tablolarda enflasyon düzeltmesi yapılmamıştır.
• Beklenen Zarar Karşılıkları: Banka, 1 Ocak 2020’den itibaren TFRS 9 standartlarına uygun olarak beklenen kredi zararı modeli uygulamaktadır. Bu model, finansal varlıkları kredi riskindeki artışa göre üç aşamada (12 aylık beklenen zarar, ömür boyu beklenen zarar) sınıflandırmaktadır.
• Kurumlar Vergisi: Finansal kuruluşlar için kurumlar vergisi oranı, 7456 sayılı Kanun ile %30’a yükseltilmiştir. Banka, 30 Eylül 2025 tarihli finansal tablolarını hazırlarken ertelenmiş vergi hesaplamalarında bu oranı kullanmıştır.