Martı GYO Dosyası: 15 Milyar TL’lik Portföyün Arkasındaki 5 Şaşırtıcı Gerçek

1. Gayrimenkul Yatırımında Görünmeyeni Görmek: Bir Vizyon Analizi

Finansal tablolar, çoğu yatırımcı için sadece soğuk rakamlardan ibarettir; ancak usta bir analist için bu tablolar, stratejik bir satranç tahtasının izdüşümüdür. 1987’den bu yana turizm ve konutu hibrit bir modelde birleştiren Martı GYO, bugün 15 milyar TL’lik bir ekosistemi yönetiyor. Bu rakamlar sadece binaları değil, 1967’den süregelen 55 yıllık bir deneyimin ve “gayrimenkulde turizm çarpanını” kullanma vizyonunun somut bir sonucudur. Bu analizde, Martı GYO’nun bilançosundaki devasa rakamların ötesine geçerek, şirketin gelecek elli yılını garanti altına alan hamlelerini mercek altına alıyoruz.

2. 15,7 Milyar TL’lik Odaklanmış Güç: Rakamların Stratejik Yorumu

Martı GYO, 01.04.2025 tarihinde başlayan 9 aylık özel hesap döneminde agresif bir genişleme stratejisinin meyvelerini topluyor. Şirketin toplam varlıkları, 31.03.2025’teki 12,48 milyar TL seviyesinden, 31.12.2025 itibarıyla 15,72 milyar TL seviyesine tırmanmıştır.

Buradaki kritik analist içgörüsü, büyümenin kompozisyonunda saklıdır: Portföy sınırlamaları tablosuna göre, toplam varlıkların %97,83’ü doğrudan “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller”de toplanmıştır. Bu, şirketin atıl nakit tutmak yerine tüm gücünü değer üreten varlıklara odakladığını ve son derece düşük operasyonel genel giderlerle (lean operation) çalıştığını kanıtlamaktadır. Şirketin temel felsefesi, büyümesini şu vizyon üzerine inşa etmektedir:

“Tarih, doğa ve şirket kültürüne saygı temeliyle geliştirilmiş kaliteli inşaat esasına dayalı projeler yürütmek.”

3. Varlık Ömrü ve Nakit Akışı Güvencesi: Bir ROI Başyapıtı Olarak Martı Myra

Portföyün amiral gemisi olan Martı Myra (9,022 milyar TL) ve Martı Marina & Yacht Club (3,69 milyar TL), sadece mevcut değerleriyle değil, “ömür uzatma” stratejisiyle dikkat çekiyor.

• 37 Milyon TL ile 9 Milyar TL’yi Korumak: Martı GYO yönetimi, bir finansal masterstroke (ustalık eseri) gerçekleştirerek, Martı Myra’nın tahsis süresini 2069 yılına uzatmıştır. Bu uzatmanın maliyeti sadece 37,58 milyon TL iken, karşılığında 9 milyar TL’lik bir varlığın nakit akışı yarım asır boyunca garanti altına alınmıştır. Bu, gayrimenkul sektöründe nadir görülen bir yatırım geri dönüş (ROI) başarısıdır.
• Martı Giova ve Marina Sinerjisi: 480 tekne kapasiteli, “5 Altın Çıpa” ve “Mavi Bayrak” ödüllü marinanın gücü, Muğla Ayın Koyu’ndaki Martı Giova projesiyle perçinleniyor. Cumhurbaşkanlığı Okluk Koyu’na komşu olan bu 89 bin metrekarelik prestijli varlık, portföyün “niş ve yüksek değerli” karakterini pekiştiriyor.

4. Arkeolojik Turizmde İlk Hamle Avantajı: 2,2 Yılda Geri Dönüş

Aydın Karacasu’daki Martı Aphrodisias projesi, karşı-sezgisel bir yatırım başarısıdır. Yılda 300.000 turist ağırlayan ancak konaklama altyapısı eksik olan bir bölgede “ilk otel” olma avantajını kullanan şirket, burada bir niş pazar tekeli kuruyor.

Finansal verimlilik projeksiyonu, bir analist için projenin gerçek gücünü ortaya koyuyor:

• Yatırım Maliyeti: 5,5 milyon USD.
• Beklenen Yıllık Ciro: 2,5 milyon USD.
• Analiz: Projenin kendisini amorti etme süresi (payback period) sadece 2,2 yıldır. Turizm yatırımları için bu süre, olağanüstü bir verimlilik göstergesidir.

5. Finansal Tahkimat: İş Bankası Borcunun Kapatılması ve Sermaye Sinerjisi

Şirket, finansal çevikliğini bilançosunu risklerden arındırarak kanıtlıyor. Bu noktada üç kritik gelişme öne çıkıyor:

• Likidite Göstergesi: 09.09.2025 tarihli özel durum açıklamasıyla, Türkiye İş Bankası’na olan vadesi geçmiş kredi borcunun tamamen kapatıldığı duyurulmuştur. Bu, şirketin yüksek likidite kabiliyetini ve borç ödeme istekliliğini simgelemektedir.
• Stratejik Borç Yapılandırması: Denizbank ile imzalanan protokol kapsamında, borçlar 9 yıllık bir vadeye yayılmış ve en önemlisi ilk 2 yılı ödemesiz (grace period) olarak kurgulanmıştır. Bu yapı, şirkete yeni projelerini finanse etmesi için kritik bir nefes alanı sağlamaktadır.
• Narin Park ve Ayni Sermaye Hamlesi: Çıkarılmış sermayenin %120 artırılması sürecinde, hakim ortak Martı Otel İşletmeleri A.Ş., rüçhan haklarını Çerkezköy’deki 929 ada 3 parsel numaralı taşınmazı “ayni sermaye” olarak koyarak kullanmaktadır. Bu hamle, şirketin bölgedeki dev konut projesi olan Narin Park’ın hinterlandındaki varlık sinerjisini, nakit çıkışı gerektirmeden özkaynaklara dahil etmesini sağlamıştır.

6. Sadece Beton Değil, ESG Odaklı Risk Yönetimi

Modern finans dünyasında sosyal sorumluluk, bir “iyilik” projesinden ziyade bir risk yönetimi (ESG) stratejisidir. Martı GYO’nun 2012’den bu yana UN Global Compact üyesi olması, faaliyet raporunda vurgulanan 10 temel ilkeyi (insan hakları, yolsuzlukla mücadele, çevre vb.) kurumsal DNA’sına işlemiş olması, uluslararası fonlar ve kurumsal yatırımcılar için “güvenli liman” tescilidir. Çevresel sürdürülebilirlik odaklı bu yaklaşım, özellikle “Yeşil Yıldız” ve “Mavi Bayrak” gibi sertifikalarla varlık değerlerini doğrudan yukarı çekmektedir.

7. Sonuç: Yeni Bir Dönemin Eşiğinde

Martı GYO’nun 15,7 milyar TL’lik portföyü, borç yapılandırmasından 2069’a uzanan tahsis sürelerine kadar çok katmanlı bir büyüme hikayesidir. Bu veriler ışığında, her yatırımcının kendisine sorması gereken soru şudur:

“Siz sadece beton binalara mı yatırım yapıyorsunuz, yoksa 2069 yılına kadar nakit akışı mühürlenmiş, stratejik olarak tahkim edilmiş bir değer motoruna mı?”

Martı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Bilgilendirme Belgesi (1 Nisan – 31 Aralık 2025)

Yönetici Özeti

Bu belge, Martı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Martı GYO) 1 Nisan 2025 – 31 Aralık 2025 ara hesap dönemine ilişkin finansal tabloları ve yönetim kurulu faaliyet raporunun kapsamlı bir sentezidir.

Şirket, raporlama dönemini 27.878.113 TL net dönem kârı ile kapatmıştır. Şirketin fonksiyonel para biriminin Euro (EUR) olması ve Türk Lirası karşısındaki değer değişimleri nedeniyle, toplam kapsamlı gelir 2.172.653.513 TL olarak gerçekleşmiştir. Toplam varlıklar 15,7 milyar TL seviyesine ulaşırken, bu varlıkların %97,83’ünü gayrimenkul yatırımları oluşturmaktadır. Şirket, stratejik olarak turizm odaklı kira gelirleri ve konut satış gelirlerine odaklanmış bir portföy yapısı yönetmektedir. Dönem içindeki en kritik gelişmeler arasında borç yapılandırma süreçlerinin devamı, sermaye artırımı revizyonları ve Martı Myra tesisinin üst hakkı süresinin 2069 yılına kadar uzatılması yer almaktadır.

——————————————————————————–

1. Kurumsal Profil ve Organizasyon Yapısı

1.1. Tarihçe ve Faaliyet Konusu

1987 yılında kurulan ve 2006 yılında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na (GYO) dönüşen Martı GYO, esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmaktadır. Şirket, Martı markasının 55 yıllık turizm deneyimini konut ve turizm projelerine aktarmayı vizyon edinmiştir.

1.2. Sermaye ve Ortaklık Yapısı

Şirket, 5.000.000.000 TL kayıtlı sermaye tavanına sahiptir. 31 Aralık 2025 itibarıyla ortaklık yapısı şu şekildedir:

Şirket yönetimi, çıkarılmış sermayenin %120 oranında artırılarak 2.400.156.000 TL’ye çıkarılması için süreç başlatmıştır.

——————————————————————————–

2. Finansal Durum Analizi

2.1. Varlık ve Kaynak Yapısı

Şirketin finansal pozisyonu, gayrimenkul değerlemeleri ve döviz kuru etkileriyle önemli bir büyüme göstermiştir.

2.2. Kâr veya Zarar Performansı

Raporlama döneminde (01.04.2025 – 31.12.2025) elde edilen gelirler temel olarak kira hasılatından kaynaklanmaktadır.

• Hasılat: 200.366.298 TL
• Brüt Kâr: 178.690.223 TL
• Esas Faaliyet Kârı: 280.277.654 TL
• Dönem Kârı: 27.878.113 TL

Önemli Not: Şirketin geçerli para birimi Euro olduğu için finansal tablolar TL’ye çevrilirken oluşan 2.144.692.707 TL tutarındaki yabancı para çevrim farkları, özkaynaklar altında “Diğer Kapsamlı Gelir” olarak muhasebeleştirilmiştir.

——————————————————————————–

3. Gayrimenkul Portföyü ve Projeler

Şirket portföyü, işletmedeki turizm tesisleri, devam eden konut projeleri ve planlanan yatırımlardan oluşmaktadır.

3.1. İşletmedeki Tesisler

• Martı Myra (Antalya, Tekirova): 100 dekar arazi üzerinde 551 oda ve 1209 yatak kapasitesiyle hizmet vermektedir. 30.09.2025 tarihli değerleme raporuna göre değeri 9.022.000.000 TL‘dir. Tesisin üst hakkı 2069 yılına kadar uzatılmıştır.
• Martı Marina & Yacht Club (Muğla, Orhaniye): Türkiye’nin ilk denizde 380, karada 100 tekne kapasiteli marinalarından biridir. 5 Altın Çıpa ve Mavi Bayrak sahibidir. Değerleme tutarı 3.690.000.000 TL‘dir.

3.2. Devam Eden ve Planlanan Projeler

• Narin Park (Tekirdağ, Çerkezköy): Karma kullanım amaçlı konut projesidir. III. Faz inşaatı planlanan arsaların toplam ekspertiz değeri 1.107.000.000 TL‘dir.
• Martı Aphrodisias (Aydın, Karacasu): 50 oda ve 100 yataklı butik otel projesidir. İnşaat ruhsatı aşamasına gelinmiştir. Beklenen yıllık ciro 2,5 milyon ABD Dolarıdır.
• Martı Giova (Muğla, Marmaris): Okluk Koyu yakınında bulunan, 70 yatak kapasiteli butik otel ve restoran projesidir. Mevcut binaların renovasyonu planlanmaktadır. Ekspertiz değeri 785.100.000 TL‘dir.

——————————————————————————–

4. Borç Yapısı ve Finansal Risk Yönetimi

4.1. Finansal Borçlanmalar ve Yapılandırma

Şirketin toplam banka kredileri 1.016.962.363 TL seviyesindedir.

• Denizbank Yapılandırması: 2021 yılında imzalanan protokol kapsamında toplam 46,7 milyon USD tutarındaki kredi yükü 9 yıllık bir vade ile (ilk 2 yıl ödemesiz) yapılandırılmıştır.
• İş Bankası Borcu: 9 Eylül 2025 tarihinde yapılan açıklama ile Türkiye İş Bankası’na olan vadesi geçmiş kredi borcunun tamamen kapatıldığı duyurulmuştur.

4.2. Geri Ödeme Planı (Banka Kredileri)

——————————————————————————–

5. Mevzuat Uyum ve Portföy Sınırlamaları

Martı GYO, Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: III-48.01 sayılı Tebliği uyarınca portföy sınırlamalarına tam uyum sağlamaktadır.

——————————————————————————–

6. Kritik Notlar ve Önemli Gelişmeler

• Kira Oranları: Martı Otel İşletmeleri A.Ş. tarafından işletilen Martı Myra ve Martı Marina tesisleri için uygulanan yıllık net hasılat kira oranı, 2023 ve sonrası için %20 + KDV olarak güncellenmiştir.
• Vergi Düzenlemesi: 1 Ocak 2025’ten itibaren GYO’lar için kurumlar vergisi istisnası kâr dağıtım şartına bağlanmış ve taşınmaz kazançları için %10 asgari kurumlar vergisi uygulaması getirilmiştir.
• Bodrum İçmeler İhalesi: 49 yıl süreli hak tesisi ihalesi ile ilgili hukuki süreç devam etmektedir. Danıştay kararı sonrasında işlemler geçici olarak dondurulmuş olup süreç Anayasa Mahkemesi’ndedir.
• Sermaye Artırımı ve Ayni Sermaye: Şirket ortağı Martı Otel İşletmeleri A.Ş., sermaye artırımına katılım borcunu Tekirdağ/Çerkezköy’deki bir taşınmazı “ayni sermaye” olarak koyarak ödeme kararı almıştır.