Bir Faaliyet Raporunun Perde Arkası: Kızılbük GYO Hakkında Muhtemelen Bilmediğiniz 5 Şaşırtıcı Gerçek

Giriş

Lüks tatil köylerinin parlak broşürlerinin ve etkileyici görsellerinin arkasında, genellikle rakamlar, finansal tablolar ve yasal ifadelerle dolu yoğun kurumsal raporlar bulunur. Çoğu yatırımcının bile göz gezdirmekten çekindiği bu belgeler, aslında bir projenin kalbine giden en kestirme yoldur. Biz de bu raporlardan birini, Kızılbük GYO’nun faaliyet raporunu mercek altına aldık ve bu devasa projenin perde arkasındaki en şaşırtıcı ve etkileyici gerçekleri sizler için derledik.

——————————————————————————–

1. Sadece Bir Tatil Köyü Değil, Yeni Bir Konsept: Termal Sağlık ve Devre Mülk Bir Arada

Kızılbük GYO’nun iş modeli, sıradan bir gayrimenkul projesinden çok daha fazlasını hedefliyor. Şirket, “Termal, Devre mülk, Otel, Termal SPA” karmasını tek bir çatı altında birleştirerek, Türkiye’de oldukça niş bir pazara odaklanıyor. Bu model, geleneksel devre mülk anlayışını son yılların yükselen trendi olan sağlıklı yaşam ve termal turizmle harmanlıyor. Şirketin bu konseptle sadece ulusal değil, aynı zamanda uluslararası bir zincir marka olma hedefi raporda net bir şekilde ifade ediliyor:

Kızılbük GYO, Sinpaş’ın gayrimenkul geliştirmedeki yarım asra yaklaşan deneyim ve gücünü de arkasına alarak niş bir pazar olan Termal, Devre mülk, Otel, Termal SPA karmasının bir arada olduğu yatırımları ile Türkiye’de ve dünya da zincir bir marka inşası gerçekleştirecektir.

Bu strateji, şirketi mevsimsellik tuzağından kurtarıp yılın 365 günü gelir üreten bir yapıya kavuşturarak, gayrimenkul sektöründeki döngüsel riskleri azaltan ve yüksek büyüme potansiyeline sahip sağlık turizmi pazarından pay almasını sağlayan zekice bir hamle olarak öne çıkıyor.

2. Akıl Almaz Bir Ölçek: Marmaris’teki Projenin Büyüklüğü

Faaliyet raporundaki rakamlar, Marmaris İçmeler’deki Kızılbük Thermal Wellness Resort projesinin ne kadar devasa bir yatırım olduğunu gözler önüne seriyor. Projenin ölçeğini somutlaştırmak için bazı temel verilere göz atalım:

• Arazi Büyüklüğü: 173 dönüm (173.000 m²)
• Konaklama Kapasitesi: 1.309 lüks devre mülk ünitesi ve 206 oda kapasiteli 5 yıldızlı bir otel
• Tesisler: Termal SPA, Alışveriş Alanları, Aquapark, Macera Parkı, Kongre Merkezi ve Sağlık Merkezi
• Proje Değeri: Projenin 15 Ocak 2025 itibarıyla ekspertiz değeri tam 15.798.769.000 TL.

Bu rakamlar, projenin sadece bir tatil köyü olmadığını kanıtlıyor. 173 dönümlük bu yatırım, Dolmabahçe Sarayı ve bahçelerinden yaklaşık dört kat daha büyük bir alana yayılarak, adeta kendi kendine yeten küçük bir kasaba inşa edildiğini gösteriyor.

3. İki Kanallı Gelir Stratejisi: Sat ve İşlet Modeli

Kızılbük GYO, finansal sürdürülebilirliği sağlamak için akıllıca tasarlanmış hibrit bir iş modeli benimsiyor. Bu modelin iki temel ayağı var. Bir yanda, devre mülk üniteleri tapularıyla birlikte satılarak proje finansmanı için önemli bir sermaye girişi ve kısa vadeli nakit akışı sağlanıyor.

Diğer yanda ise otel, apart otel, alışveriş alanları, termal SPA ve Aquapark gibi stratejik ticari alanlar satılmıyor. Bu alanların, kira ve işletme geliri elde etmek amacıyla şirket portföyünde tutulması planlanıyor. Bu ikili strateji, geliştirme kârlarını uzun vadeli varlık yönetimi gelirleriyle dengeleyerek projenin sermaye yapısını optimize ediyor. Böylece şirket, hem inşaat döngüsünün değişkenliğinden kendini koruyor hem de yatırımcıların değer verdiği öngörülebilir, sürdürülebilir bir gelir akışı yaratıyor.

4. Gözden Uzak Bir Mücadele: Projenin Hukuki Labirenti

Parlak broşürler ile projenin hayata geçirildiği sahadaki gerçeklik arasında keskin bir tezat bulunuyor. Faaliyet raporu, şirketin “çok önemli davalar olarak nitelenmiş” toplam 18 dava ile karşı karşıya olduğunu şeffaf bir şekilde ortaya koyuyor. Bu davaların merkezinde ise Çevresel Etki Değerlendirme (ÇED) raporları, inşaat ruhsatlarının iptali ve Marmaris Belediyesi tarafından kesilen 2.677.149.516 TL gibi astronomik rakamlara ulaşan idari para cezaları yer alıyor.

Bu hukuki mücadele, raporun “Finansal Olmayan Riskler” bölümünde bizzat şirketin kendisinin de tanımladığı “Regülasyon ve Yasal Uyum Riskleri” ile “Toplumsal Kabul” risklerinin somut bir yansıması. Şirket raporda bu davaların lehte sonuçlanacağına dair beklentisini belirtse de, bu durum projenin parlak vizyonunun ardındaki yüksek riskli yasal ve toplumsal zemini gözler önüne seriyor.

5. Durmak Bilmeyen Büyüme Hedefi: Marmaris’ten Tüm Türkiye’ye ve Dünyaya

Kızılbük GYO’nun vizyonu Marmaris ile sınırlı değil. Şirket, Marmaris projesiyle yakaladığı bu niş konsepti bir zincir haline getirmeyi hedefliyor. Raporda, yatırım önceliği olarak belirlenen ve termal kaynaklarıyla öne çıkan iller de sıralanmış: Balıkesir, Bursa, Denizli, Bolu ve Afyon.

Bu plan, somut adımlarla şimdiden hayata geçiyor. Balıkesir’de “Sinpaş Kasaba Thermal Wellness Resort” adıyla yeni bir proje için sözleşme imzalandığı belirtiliyor. Raporun daha derinlerinde ise bu büyümenin nasıl finanse edileceğine dair kritik bir ipucu var: Yeni projede, devre tatil satışından elde edilecek hasılatın %12’si arsa sahibine verilirken, kalan %88’i şirkete ait olacak. Bu hasılat paylaşımı modeli, şirketin büyük arazi satın alma maliyetlerine katlanmadan, sermaye verimliliği yüksek bir stratejiyle hızla genişlemesini sağlıyor. Şirket, uzun vadede ise bu konsepti “dünyanın çeşitli bölgelerine” taşıma potansiyelini değerlendirerek küresel bir oyuncu olma hedefini ortaya koyuyor.

——————————————————————————–

Sonuç

Kızılbük GYO’nun faaliyet raporu, parlak bir tatil vaadinin ötesinde, stratejik bir gerilimi ortaya koyuyor: Bir yanda yüksek kâr marjı vadeden, çekici ve niş bir iş modeli; diğer yanda ise projenin takvimini ve kârlılığını tehdit edebilecek boyutta ciddi yasal ve düzenleyici engeller. Projenin başarısı, sadece finansal hedeflere ulaşmasına değil, aynı zamanda bu zorlukların üstesinden gelme becerisine de bağlı olacak.

Peki, böylesine iddialı bir vizyon, karşılaştığı zorlukları aşarak Türkiye’nin tatil anlayışını yeniden şekillendirebilir mi?

Kızılbük GYO Faaliyet Raporu ve Finansal Durumuna İlişkin Brifing Notu

Yönetici Özeti

Bu brifing notu, Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Kızılbük GYO) 30 Eylül 2025 tarihli faaliyet raporu ve finansal tablolarını sentezleyerek şirketin stratejik konumunu, operasyonel faaliyetlerini, finansal performansını ve karşılaştığı temel riskleri analiz etmektedir.

Temel Bulgular:

• Stratejik Odak ve Büyüme: 2021’de Sinpaş GYO’dan kısmi bölünme yoluyla kurulan Kızılbük GYO, termal sağlık, devre mülk ve otelciliği birleştiren niş bir pazara odaklanmıştır. Şirketin ana stratejisi, Marmaris’teki amiral gemisi projesini tamamladıktan sonra “Kızılbük” konseptini Balıkesir, Bursa, Denizli gibi termal bölgelere yayarak bir zincir marka haline getirmektir.
• Amiral Gemisi Projesi: Portföyün merkezinde, Marmaris İçmeler’de 173 dönüm arazi üzerinde geliştirilen ve 15,8 milyar TL değerlemeye sahip Kızılbük Thermal Wellness Resort projesi yer almaktadır. Projenin 1. etabı ve 2. etabının bir kısmı tamamlanmış olup, 2025 yılı Nisan ayından itibaren misafir kabulüne başlanmıştır. 2025’in ilk dokuz ayında KDV hariç 2,23 milyar TL değerinde 2.341 adet devre mülk satışı gerçekleştirilmiştir.
• Finansal Performans: Şirket, 2025’in ilk dokuz ayında konsolide bazda yaklaşık 1,23 milyar TL hasılat ve 58,7 milyon TL net dönem karı açıklamıştır. Önceki yılın aynı döneminde kaydedilen 9,1 milyar TL’lik yüksek kâr, büyük ölçüde yatırım amaçlı gayrimenkullerin yeniden değerlemesinden kaynaklanmış olup, mevcut dönemde benzer bir değer artışı olmaması net kârdaki düşüşün ana sebebidir.
• Kritik Risk Faktörü: Hukuki Süreçler: Şirket, özellikle Marmaris’teki projesiyle ilgili olarak 18 adet “çok önemli” dava ile karşı karşıyadır. Bu davalar; ÇED raporu, eski inşaat ruhsatları ve en önemlisi Marmaris Belediyesi tarafından kesilen yüksek tutarlı idari para cezaları (bir davada 2,67 milyar TL‘ye varan) ile mevcut ruhsatların ve yapı kullanma izin belgesinin iptali gibi konuları içermektedir. Şirket yönetimi bu davaların lehte sonuçlanacağına inansa da, bu süreçler projenin ilerleyişi ve şirketin mali durumu üzerinde önemli bir operasyonel ve finansal risk unsuru oluşturmaktadır.
• Kurumsal ve Finansal Yapı: Şirket, son dönemde gerçekleştirdiği bedelsiz sermaye artırımlarıyla ödenmiş sermayesini 1,2 milyar TL’ye, kayıtlı sermaye tavanını ise 6 milyar TL’ye çıkarmıştır. Güçlü kurumsal yönetim yapısı, detaylı komite çalışmaları ve şeffaf politikalara verdiği önem raporda öne çıkmaktadır.

1. Şirket Profili ve Stratejik Konumlandırma

1.1. Kuruluş ve Faaliyet Alanı

Kızılbük GYO, Sinpaş GYO’nun gayrimenkul geliştirme alanındaki tecrübesini arkasına alarak 30 Mart 2021’de kısmi bölünme yoluyla kurulmuştur. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatına uygun olarak gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve bunlara dayalı haklara yatırım yapma amacıyla faaliyet göstermektedir. Ağustos 2021’de Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlayan şirketin ana odak noktası, Türkiye’de niş bir pazar olan Termal, Devre Mülk, Otel ve Termal SPA karmasını bir araya getiren karma kullanımlı projeler geliştirmektir.

1.2. Yatırım Stratejisi

Şirketin yatırım stratejisi üç ana aşamadan oluşmaktadır:

• Kısa Vade: Mevcut amiral gemisi projesi olan Kızılbük Thermal Wellness Resort‘un geliştirmesini tamamlamak, satış ve kiralama hedeflerine ulaşarak projeyi planlanan takvime uygun şekilde tam kapasiteyle işletmeye açmak.
• Orta Vade: “Kızılbük” konseptini bir zincir haline getirmek. Bu doğrultuda, termal kaynaklarıyla öne çıkan Balıkesir, Bursa, Denizli, Bolu ve Afyon gibi illerde yeni yatırımlar planlanmaktadır. Bu strateji ile mevcut müşterilere farklı lokasyonlarda konaklama imkânı sunularak müşteri memnuniyetinin artırılması hedeflenmektedir.
• Uzun Vade: Türkiye’deki zincirleşme potansiyeline bağlı olarak, kazanılan tecrübe ile “Kızılbük” konseptini dünyanın farklı bölgelerine taşıyarak uluslararası yatırımlar yapmayı değerlendirmek.

2. Projeler ve Varlık Portföyü

2.1. Sinpaş Kızılbük Thermal Wellness Resort (Marmaris)

Şirketin portföyündeki en önemli varlık olan bu proje, Marmaris İçmeler’de, Ege ve Akdeniz’in birleştiği bir koyda yer almaktadır. Proje, yılın 365 günü faaliyet gösterecek şekilde tasarlanmış olup, yeni nesil muhafazakar ve sağlıklı yaşam tatil anlayışını hedeflemektedir.

2.2. Sinpaş Kasaba Thermal Wellness Resort (Balıkesir)

Şirket, zincirleşme stratejisinin ilk adımı olarak Balıkesir’de yeni bir proje geliştirmektedir.

• Geliştirici: Şirketin iştiraki olan Güney Marmara Gayrimenkul Yatırımları A.Ş.’nin %100 bağlı ortaklığı olan Kızılbük Kuşgölü Gayrimenkul Yatırımları A.Ş.
• Konum: Balıkesir İli, Susurluk İlçesi, Okçugöl Mahallesi.
• Arsa Büyüklüğü: Toplam 343.151,54 m².
• Sözleşme Modeli: Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Hasılat Paylaşımı. Elde edilecek hasılatın %88’i Kızılbük Kuşgölü’ne, %12’si arsa sahibine ait olacaktır.
• Mevcut Durum: Projeye ait otel ruhsatı 22 Aralık 2022’de alınmış olup, planlanan toplam inşaat alanı 33.244 m²’dir.

3. Finansal Performans Analizi (01.01.2025 – 30.09.2025)

Şirketin finansal tabloları, operasyonel faaliyetlerin arttığını ancak net kârlılığın baz etkisiyle önemli ölçüde düştüğünü göstermektedir.

3.1. Temel Finansal Göstergeler (Konsolide)

3.2. Bilanço ve Gelir Tablosu Analizi

• Varlık Yapısı: Toplam varlıklardaki artış, devam eden proje inşaatları nedeniyle “Stoklar” ve “Peşin Ödenmiş Giderler” kalemlerindeki yükselişten kaynaklanmaktadır. En büyük varlık kalemi, 23,6 milyar TL ile “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller”dir.
• Yükümlülükler: Kısa ve uzun vadeli borçlanmalarda artış gözlenmektedir. Bu artış, projelerin finansmanı için kullanılan kaynakları yansıtmaktadır.
• Kârlılık: 2025’in ilk dokuz ayında 1,23 milyar TL hasılat elde edilmesi, projenin devreye girmesiyle birlikte operasyonel gelir akışının başladığını göstermektedir. Ancak, net kâr önceki yılın aynı dönemine göre dramatik bir düşüş göstermiştir. Bu durumun temel nedeni, 2024 yılında kaydedilen 6,46 milyar TL’lik “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Değer Artışları” kaleminin 2025 döneminde tekrarlanmamasıdır. Mevcut dönem kârı, tamamen operasyonel faaliyetlerden ve finansal etkilerden oluşmaktadır.

4. Kurumsal Yönetim ve Yapılanma

Kızılbük GYO, Sermaye Piyasası Kurulu’nun Kurumsal Yönetim İlkeleri’ne uyuma azami özen göstermektedir. Bu çerçevede oluşturulan komiteler ve politikalar, şirketin şeffaf ve hesap verebilir bir yapıda yönetildiğini göstermektedir.

4.1. Yönetim Kurulu ve Komiteler

Yönetim Kurulu 5 üyeden oluşmaktadır. Şirket bünyesinde faaliyet gösteren temel komiteler ve başkanları aşağıdaki gibidir:

4.2. Temel Politikalar

• Kar Dağıtım Politikası: Şirket, Kurumlar Vergisi istisnasından faydalanmak için elde ettiği kazançların en az %50’sini dağıtmayı hedefler. Ancak 14 Ağustos 2025 tarihli Genel Kurul’da, projelerin ve yeni yatırımların finansmanı amacıyla 2024 yılı karının dağıtılmamasına karar verilmiştir.
• Ücretlendirme Politikası: Yönetim Kurulu üyelerine Genel Kurul onayıyla belirlenen huzur hakkı ödenirken, üst düzey yöneticilere performans, sektör ortalamaları ve enflasyon oranı dikkate alınarak rekabetçi bir ücretlendirme yapılmaktadır.
• Etik Kurallar ve Sürdürülebilirlik: Şirket, tüm çalışanların uyması gereken detaylı etik kurallar tanımlamıştır. Ayrıca, enerji verimliliği, atık yönetimi ve su tasarrufu gibi konuları içeren bir sürdürülebilirlik yaklaşımı benimsenmiştir.

5. Hukuki Süreçler ve Operasyonel Riskler (Kritik Değerlendirme)

Şirketin karşılaştığı en önemli zorluk, Marmaris projesiyle ilgili devam eden hukuki süreçlerdir. Faaliyet raporunda 18 adet “çok önemli” dava olduğu belirtilmiştir.

5.1. Dava Kategorileri

1. ÇED Raporu İptal Davaları: Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) olumlu raporunun iptali istemiyle açılan davaların büyük bir kısmı şirket lehine sonuçlanmış ve kararlar kesinleşmiştir.
2. Eski İnşaat Ruhsatlarının İptali Davaları: Güncel olmayan ruhsatlara ilişkin açılan davalardan birinde, 17 adet yapı ruhsatının iptaline karar verilmiş olup, şirket karara karşı istinaf başvurusunda bulunmuştur. Süreç devam etmektedir.
3. Marmaris Belediyesi Yaptırımları ve İlgili Davalar: En kritik süreç bu kategoride yaşanmaktadır. Belediye tarafından;
   • Yüksek Tutarlı İdari Para Cezaları kesilmiştir. Bu cezalar arasında 59,6 milyon TL, 104,7 milyon TL ve 2,67 milyar TL gibi önemli tutarlar bulunmaktadır. Şirket, bu cezalara karşı iptal davaları açmış ve bazıları için yürütmeyi durdurma kararları almıştır.
   • Ruhsat ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) İptalleri gerçekleştirilmiştir. Marmaris Belediyesi, kesinleşmemiş mahkeme kararlarını gerekçe göstererek projenin 1. ve 2. etaplarına ait tadilat ruhsatlarını, 1. etaba ait yapı kullanma izin belgesini (iskân) ve 3. etaba ait yeni yapı ruhsatlarını resen iptal etmiştir. Şirket, bu iptal işlemlerine karşı da davalar açmıştır.

5.2. Şirketin Değerlendirmesi ve Risk Analizi

Şirket yönetimi, faaliyet raporunda “Hukukun olağan işleyişinde bu davaların lehte neticelenmesi gerektiği kanaatindeyiz” ifadesiyle olumlu bir beklenti içinde olduğunu belirtmektedir. Özellikle, çelişkili mahkeme kararlarının bulunduğunu ve İzmir Bölge İdare Mahkemesi’nin imar durumunu hukuka uygun bulan bir kararı onadığını vurgulamaktadır.

Ancak, bu hukuki süreçlerin varlığı ve özellikle ruhsat/iskân iptalleri, projenin tamamlanması, yeni satışların tapu süreçleri ve tesisin tam kapasiteyle işletilmesi önünde ciddi bir operasyonel belirsizlik ve finansal risk oluşturmaktadır. Davaların sonuçlanma süresi ve nihai kararlar, şirketin gelecekteki performansı üzerinde belirleyici olacaktır.