Şehir Otelciliğinden Küresel Devliğe: Akfen GYO’nun 2025 Faaliyet Raporundan Şaşırtıcı 5 Çıkarım

1. Giriş: Gayrimenkulde Ezber Bozan Bir Dönüşüm

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) dendiğinde zihninizde sadece kira toplayan statik binalar mı canlanıyor? Akfen GYO’nun 2025 yılı faaliyet raporu, bu geleneksel algıyı kökten sarsan bir evrimin hikâyesini anlatıyor. 1997 yılında temelleri atılan ve 2006’da GYO statüsü kazanan şirket, geride bıraktığı 18 yıllık stratejik yolculukta “Çağdaş Şehir Otelleri” konseptinden doğan yerel bir oyuncudan, 846 milyon Avro değerinde devasa bir yatırım ekosistemine dönüştü. Sadece bir otel şirketi değil, risklerini küresel ölçekte dağıtan ve “deneyim” odaklı bir yapıya evrilen Akfen GYO, bugün ulaştığı 665 milyon Avroluk Net Aktif Değeri (NAD) ile finansal rüştünü bir kez daha ispatlıyor.

2. Portföy Sadece Otelden İbaret Değil: Çeşitliliğin Gücü

Akfen GYO, her ne kadar Türkiye ve Rusya’da 19 otel ve toplam 3.342 oda kapasitesiyle sektör liderlerinden biri olsa da, 2025 yılı portföy yapısı şaşırtıcı bir segment çeşitliliğine işaret ediyor. Analitik bir bakış açısıyla; turizm, eğitim, sanayi ve gastronomiye yayılan bu dağılım, şirketi tek bir sektörün konjonktürel dalgalanmalarına karşı koruyan güçlü bir kalkan görevi görüyor.

Şu anki hibrit portföy yapısı şu bileşenlerden oluşuyor:

• Turizm: 19 otel (Novotel ve Ibis markalı) ve portföy değeri 49 milyon Avroya ulaşan Bodrum Loft tatil köyü.
• Eğitim: Isparta ve Kütahya’da KYK işletmesindeki 2 büyük öğrenci yurdu (31 milyon Avro değerinde).
• Sanayi ve Ofis: Hadımköy’deki fabrika ve Rusya’da inşaatı süren Samara Ofis binası.
• Yaratıcı Gayrimenkul: Kültür ve gastronomi merkezi Terminal Kadıköy.

“Akfen GYO’nun yatırım amaçlı gayrimenkul portföyü değeri 2025 yıl sonu itibarıyla 846 milyon Avroya ulaştı.”

3. Finansal Dayanıklılık: %38’lik Kâr Artışının Sırrı

Yüksek enflasyon ve makroekonomik dalgalanmaların hissedildiği bir dönemde, Akfen GYO net dönem kârını 1,89 milyar TL’den 2,61 milyar TL’ye yükseltmeyi başardı. Bir finansal analist gözüyle bakıldığında, bu başarının asıl mimarı sadece operasyonel gelirler değil, agresif borç azaltma stratejisidir. Şirket, Akfen GT hisse devrinden gelen kaynağı kullanarak yaklaşık 30 milyon Avro tutarında borç ödemesi gerçekleştirmiş ve kredilerini Vakıfbank üzerinden 84 ay vadeli daha iyi ticari koşullarla refinanse etmiştir.

Şirketin bir yıllık finansal ve kurumsal değişim karnesi:

Analitik Gözlem: Çalışan sayısındaki belirgin azalma, operasyonel modelin çok daha yalın ve yüksek verimlilik odaklı bir kurumsal yapıya evrildiğini göstermektedir.

4. Terminal Kadıköy: Kamusal Alanın Yeniden Tanımı

Söğütlüçeşme projesi namıdiğer Terminal Kadıköy, Akfen GYO’nun “yaratıcı gayrimenkul” vizyonunun zirve noktasını temsil ediyor. TCDD ile yapılan 2052 yılına kadar süreli Yap-İşlet-Devret (BOT) modeli sözleşmesi, şirketin uzun vadeli ve güvenli bir nakit akışı kanalı oluşturduğunu kanıtlıyor. 1 Mayıs 2025’te faaliyete geçen bu merkez, sadece bir ulaşım durağı değil; gastronomi ve sanatın iç içe geçtiği bir cazibe merkezi. Şirket, bu stratejik projeden yıllık 9,6 milyon Avro (KDV dahil) kira geliri bekliyor ki bu rakam, şirketin “Nakit Fazlası” yaratan yeni dönemine doğrudan katkı sunuyor.

5. Florida’dan Moskova’ya: Sınırları Aşan Bir Vizyon

Akfen GYO, yerel riskleri küresel fırsatlarla dengeleyen bir dünya oyuncusu kimliğine büründü. Şirket, coğrafi sınırları aşarak şu kritik yatırımlara odaklanıyor:

• ABD (Florida): “Fountains Independent Living” projeleriyle bağımsız yaşam sektörüne giriş yapıldı. İlk fazda %43, ikinci fazda ise %32,5 oranında sahiplik payıyla küresel lüks yaşlı bakım pazarında stratejik bir mevzi kazanıldı.
• Rusya Operasyonları: Moskova, Kaliningrad, Yaroslavl ve Samara’daki 4 otel, Tamaris (Accor) yönetiminde güçlü bir performans sergileyerek doluluk oranlarını 8 puanlık artışla %64’e taşıdı.

Bu küresel açılım, yerel bir GYO’nun nasıl çok uluslu bir varlık yönetim devine dönüşebileceğinin ders niteliğinde bir örneğidir.

6. Sürdürülebilirlik Bir Tercih Değil, Şirket Genetiği

Akfen GYO için sürdürülebilirlik, sadece bir rapor başlığı değil, “Azalan Net Borç / FAVÖK” profili kadar kritik bir finansal performans göstergesidir. CDP İklim Değişikliği değerlendirmesindeki “B Yönetim Seviyesi” notu ve 1 Ocak 2026 itibarıyla BIST Sürdürülebilirlik Endeksi’ne yeniden giriş, bu yaklaşımın somut sonuçlarıdır.

“Gayrimenkul sektöründe yalnızca fiziksel yapılar geliştirmiyor, aynı zamanda sürdürülebilir bir gelecek için kalıcı değer yaratıyoruz. Çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG) ilkelerini iş modelimizin merkezine entegre ediyoruz.” — Ece Demirpençe, Genel Müdür

7. Sonuç: Geleceğe Bakış ve Düşündüren Soru

Akfen GYO’nun 2026 rotası net: Borçluluğu minimize ederek yaratılan nakit fazlasıyla yeni ve yüksek getirili yatırımlara odaklanmak. Bu stratejinin en somut örneği, Kocaeli Gebze’de satın alınan 141.000 m² büyüklüğündeki devasa lojistik depo arsasıdır. Ayrıca, yeni vergi düzenlemeleri (7524 Sayılı Kanun) uyarınca benimsenen en az %50 temettü dağıtım politikası, şirketi yatırımcı dostu bir büyüme modeline sabitlemiştir.

Bu tabloyu izlerken kendimize şu soruyu sormalıyız: Geleceğin gayrimenkul dünyasında sadece fiziksel binalara sahip olanlar mı kazanacak, yoksa Akfen GYO örneğinde olduğu gibi deneyim, küresel çeşitlilik ve sürdürülebilir nakit akışı üzerine kurulu ekosistemler mi?

Akfen GYO 2025 Faaliyet Raporu Bilgilendirme Belgesi

Bu belge, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Akfen GYO) 2025 yılı faaliyet raporu ve bağımsız denetçi raporundan sentezlenen temel içgörüleri, finansal verileri ve stratejik gelişmeleri kapsamlı bir şekilde sunmaktadır.

Yönetici Özeti

2025 yılı, Akfen GYO için portföy çeşitliliği ve finansal dayanıklılığın pekiştiği stratejik bir dönüm noktası olmuştur. Şirket, geleneksel otel odaklı yapısını; lojistik, yeme-içme, kültür-sanat ve lüks konut projeleriyle genişleterek dinamik bir büyüme sergilemiştir.

• Finansal Büyüme: 2024 yılı sonunda 1,89 milyar TL olan net dönem kârı, %38 artışla 31 Aralık 2025 itibarıyla 2,61 milyar TL’ye yükselmiştir.
• Portföy Değeri: Toplam gayrimenkul portföy değeri 846 milyon Avro seviyesine ulaşırken, Net Aktif Değer (NAD) 665 milyon Avro olarak kaydedilmiştir.
• Stratejik Dönüşüm: İstanbul Söğütlüçeşme’deki “Terminal Kadıköy” projesinin faaliyete geçmesi ve Kocaeli Gebze’de 141 bin m²’lik lojistik arsa alımı, şirketin gelir kaynaklarını çeşitlendirme stratejisinin temel taşlarını oluşturmuştur.
• Kredi Notu ve Güven: JCR Avrasya Derecelendirme tarafından şirketin uzun vadeli ulusal kredi notu “AA (tr) / Stabil” (çok yüksek kredi kalitesi) olarak teyit edilmiştir.

Finansal Performans ve Operasyonel Verimlilik

Akfen GYO, 2025 yılında etkin maliyet yönetimi ve yeni yatırımlardan elde edilen kira gelirleriyle finansal tablosunu güçlendirmiştir.

Temel Finansal Göstergeler

Borç Yönetimi ve Refinansman

• Kredi Yapılandırması: Credit Europe Bank N.V. kaynaklı krediler, Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. ile imzalanan 84 ay vadeli ve iyileşmiş ticari koşullara sahip yeni bir kredi sözleşmesiyle 24 Mayıs 2024’te refinanse edilmiştir.
• Net Borç Azaltımı: Otel kira gelirlerinden elde edilen nakit fazlası, kredi anapara borçlarının erken kapatılmasında kullanılarak Net Borç/FAVÖK profili iyileştirilmiştir.

Gayrimenkul Portföy Analizi

Akfen GYO’nun portföyü, Türkiye, Rusya ve ABD olmak üzere üç ülkeye yayılmış durumdadır.

1. Konaklama ve Tatil Köyü

• Şehir Otelleri: Accor Grubu tarafından işletilen 19 Novotel ve Ibis markalı otel (Türkiye’de 15, Rusya’da 4). Toplam oda sayısı 3.342’dir.
• Bodrum Loft: Akfen Turizm tarafından işletilen 5 yıldızlı tatil köyü (Değeri: 49 milyon Avro). 2025 yılında bitişikteki 2.098 m²’lik hazine arazisinin ek alan olarak tahsisi için ÇED süreci başlatılmıştır.

2. Yeni Nesil Ticari ve Kültürel Alanlar

• Terminal Kadıköy (Söğütlüçeşme): 1 Mayıs 2025’te faaliyete geçen yeme-içme ve kültür merkezi. Yıllık 9,6 milyon Avro (KDV dahil) kira geliri hedeflenmektedir. (Değeri: 107,1 milyon Avro).

3. Eğitim ve Sanayi Yatırımları

• Öğrenci Yurtları: Isparta ve Kütahya’da bulunan toplam 13 blokluk iki kompleks, Kredi Yurtlar Kurumu tarafından işletilmektedir (Değeri: 31 milyon Avro).
• Fabrika: İstanbul Hadımköy’de bulunan ve kurumsal bir kiracıya kiralanan fabrika binası (Değeri: 14 milyon Avro).

4. Geliştirme Aşamasındaki Projeler

• Kocaeli Gebze Lojistik: Aralık 2025’te 1,39 milyar TL bedelle satın alınan 141.007 m² büyüklüğündeki arsa üzerinde modern bir lojistik depo merkezi geliştirilmesi planlanmaktadır.
• Bodrum Yalıkavak: 29 adet premium villadan oluşan lüks konut projesi. 2024 yılı içinde KDV hariç 64,8 milyon TL’lik satış gerçekleştirilmiştir.
• Kıyıkışlacık (Iasos Loft): İnşaat ruhsatı alınmış 464 ünitelik apart tesis yatırımı.
• ABD Florida Projeleri: Bağımsız yaşam merkezi konseptli projeler (Faz 1 ve Faz 2). Faz 2 için 2 milyon USD sermaye avansı gönderilerek %32,5 hisse devralınmıştır.

Stratejik Gelişmeler ve Kurumsal Yönetim

Önemli Kurumsal Olaylar

• Birleşme: Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat A.Ş., 28 Mart 2025 itibarıyla Akfen GYO bünyesine “kolaylaştırılmış usulde” dahil edilmiştir.
• Hisse Geri Alımı: 25 Mart 2025’te başlatılan program kapsamında, yıl sonuna kadar 49.395.979 adet pay geri alınmış (sermayenin %1,27’si) ve bu süreç 2026 başında da devam etmiştir.
• Kâr Dağıtım Politikası: Yeni Vergi Kanunu (7524 Sayılı Kanun) çerçevesinde, taşınmaz kazançlarının en az %50’sinin dağıtılmasına yönelik politika değişikliği Genel Kurul onayına sunulmuştur.

Sürdürülebilirlik Performansı

• CDP Notu: Karbon Saydamlık Projesi (CDP) 2024 iklim değişikliği değerlendirmesinde “B Yönetim Seviyesi” notu alınmıştır.
• Endeks: Şirket, 1 Ocak 2026 itibarıyla yeniden BİST Sürdürülebilirlik Endeksi’nde yer almaya hak kazanmıştır.

Sermaye ve Ortaklık Yapısı

31 Aralık 2025 itibarıyla şirketin çıkarılmış sermayesi 3.900.000.000 TL’dir.

• İmtiyazlı Paylar: A, C ve D grubu paylar, yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir.

Denetçi Görüşü ve Kurumsal Riskler

DRT Bağımsız Denetim (Deloitte) tarafından hazırlanan 17 Şubat 2026 tarihli raporda, yönetim kurulunun yıllık faaliyet raporunda yer alan finansal bilgilerin denetlenen tablolarla tutarlı olduğu ve gerçeği yansıttığı teyit edilerek olumlu görüş bildirilmiştir.

Şirket yönetimi, borçlarını ödeme gücüne sahip olduğunu ve özkaynaklarını (32,9 milyar TL) koruduğunu beyan etmiştir. Ayrıca, grup aleyhine açılmış davaların finansal durumu etkileyecek önemli bir risk teşkil etmediği belirtilmiştir.