5 Milyar TL Varlık ve Dev Bir Zarar: Kuyaş Yatırım’ın 2025 Finansal Raporundan 5 Şaşırtıcı Çıkarım

Bir finansal rapor, yalnızca geçmişin muhasebesi midir yoksa geleceğin stratejik yol haritası mı? Kuyaş Yatırım’ın 2025 yılı konsolide finansal tablosu, ilk bakışta “dev bir zarar” gibi görünse de satır araları okunduğunda karşımıza çok daha karmaşık ve heyecan verici bir hikaye çıkıyor: Bir gayrimenkul devinin teknoloji ve yatırım holdingine dönüşme sancıları. Rakamların ötesine geçtiğimizde, 5 milyar TL’lik bir bilanço büyüklüğüne ulaşan şirketin neden “zarar” açıkladığını ve bu zararın kalitesini anlamak, vizyoner bir yatırımcı bakış açısı için elzemdir.

İşte Kuyaş Yatırım’ın 2025 yılı finansal karnesinden stratejik derinliği olan 5 şaşırtıcı çıkarım:

1. Büyüme Paradoksu: Varlıklar 5 Milyar TL’yi Aşarken Gelen 1.3 Milyar TL’lik Zarar

Kuyaş Yatırım’ın 2025 yılı finansal tablolarında ilk göze çarpan veri, toplam varlıkların 4,2 milyar TL‘den 5.038.522.040 TL‘ye ulaşarak psikolojik sınırı aşmasıdır. Ancak bu varlık büyümesine rağmen şirket, 1.311.891.342 TL net dönem zararı beyan etti.

Bir strateji yazarı olarak bu zararın “kalitesine” bakmak gerekir. Bu rakam, operasyonel bir çöküşten ziyade büyük ölçüde nakit çıkışı gerektirmeyen kalemlerden kaynaklanıyor. Özellikle gelir tablosundaki 1,15 milyar TL‘lik “Yatırım Faaliyetlerinden Giderler” (Dipnot 29) ve enflasyon muhasebesinin getirdiği düzeltmeler, bilançonun yeniden yapılandırılmasının bir sonucudur. Bağımsız denetçi bu durumu şu şekilde teyit etmektedir:

“Görüşümüze göre, ilişikteki konsolide finansal tablolar, Grup’un 1 Ocak– 31 Aralık 2025 hesap dönemi itibarıyla konsolide finansal durumunu ve konsolide finansal performansını… Türkiye Finansal Raporlama Standartlarına (“TFRS”lere) uygun olarak tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunmaktadır.”

2. Gayrimenkulden Teknolojiye Stratejik Eşik: Green Şarj Hamlesi

Şirketin ana faaliyet konusu olan gayrimenkulün dışına çıkma iradesi, Green Şarj İstasyonları Kurulum A.Ş.‘nin %70 hissesinin satın alınmasıyla (Dipnot 1.2) somutlaşmış durumda.

• Stratejik Giriş Bileti: Bu satın almadan doğan 360.116 TL tutarındaki “Şerefiye” (Goodwill), 5 milyar TL’lik bir dev için finansal olarak küçük görünse de anlamı büyüktür. Bu rakam aslında EV (Elektrikli Araç) altyapısı pazarına giriş için ödenen bir “stratejik giriş bileti” ve lisans bedelidir. Şirket, geleneksel inşaat modelinden, teknoloji tabanlı ve sürekli nakit akışı sağlayan yeni ekonomiye “bilanço optimizasyonu” yoluyla adım atmaktadır.

3. “Borsakule” ve Büyük Bölünme: GYO Yolunda Kritik 105 Milyon TL

Kuyaş, holdingleşme ve uzmanlaşma stratejisi kapsamında 2025 yılında devrimsel bir adım attı. Borsakule binasındaki varlıkların bir kısmı, yeni kurulan Kuyaş Gayrimenkul A.Ş.‘ye devredildi.

• Detaylardaki Güç: Dipnot 1.3’e göre, bu kısmi bölünme işleminde devredilen malvarlığının net kayıtlı değeri tam olarak 105.365.895 TL‘dir. Bu hamlenin nihai hedefi, bu yeni yapıyı bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) yapısına dönüştürmektir. Böylece ana şirket büyüme odaklı teknoloji ve enerji projelerine konsantre olurken, gayrimenkul portföyü daha profesyonel ve vergi avantajlı bir yapı altında yönetilecektir.

4. Enflasyon Muhasebesi (TMS 29) ve Parasal Pozisyon Riski

2025 raporunda uygulanan TMS 29 Enflasyon Muhasebesi, yatırımcılar için bir “reel değer” dersi niteliğinde. Şirket, enflasyon düzeltmeleri sonucunda 167.307.380 TL tutarında bir “Parasal Kayıp” (Dipnot 30) kaydetti.

Bu kaybın arkasındaki analiz şudur: Enflasyonist bir ortamda nakit veya ticari alacak gibi “parasal varlıkları” elde tutmak, reel alım gücünün erimesine neden olur. Kuyaş’ın bilançosunda yer alan 1,95 milyar TL‘lik finansal varlık portföyü (Sayfa 1), bir yandan likidite sağlarken diğer yandan enflasyon muhasebesi altında bu parasal kaybın ana kaynağını oluşturmuştur. Bu durum, şirketin neden hızla “sabit kıymetlere” ve “stoklara” (1,6 milyar TL) yöneldiğini de açıklamaktadır.

5. Borç Dinamikleri ve 131 Milyar TL’lik Dev Nakit Trafiği

Şirketin kısa vadeli banka kredilerinin 912 milyon TL’den 2,6 milyar TL seviyesine fırlaması ilk bakışta bir likidite riski gibi okunabilir. Ancak Konsolide Nakit Akış Tablosu (Sayfa 5) çok daha çarpıcı bir gerçeği ortaya koyuyor:

• Operasyonel Kaldıraç: Şirket 2025 yılında 131,5 Milyar TL kredi girişi sağlamış ve 129,8 Milyar TL kredi geri ödemesi gerçekleştirmiştir. Bu devasa trafik, şirketin bankacılık sistemini ve “operasyonel kaldıracı” son derece aktif kullandığını, kredileri döndürerek büyük çaplı finansal yatırımları finanse ettiğini gösteriyor. 2,6 milyar TL’lik net borç bakiyesi, bu devasa nakit döngüsünün sadece küçük bir tortusudur.

Sonuç: Başarısızlık mı, Dönüşüm Sancısı mı?

Kuyaş Yatırım’ın 2025 finansal raporu, klasik bir bilanço okuyucusu için “zarar eden bir şirket” profili çizebilir. Ancak senior bir strateji analisti için bu rapor; 131 milyar TL’lik nakit trafiğini yöneten, GYO yolunda 105 milyon TL’lik varlık ayıran ve teknoloji dünyasına 360 bin TL’lik şerefiye ile stratejik kapı açan bir “yeniden yapılanma” belgesidir.

Şu soruyla bitirelim: Bir şirketin finansal tablosundaki milyarlık zarar, geçmişin bir başarısızlık ilanı mıdır; yoksa 5 milyar TL’lik bir devin daha verimli ve teknolojik bir geleceğe geçişindeki stratejik yatırım dönemi sancısı mı? Karar, rakamların arkasındaki ruhu görebilenlerin.

KUYAŞ YATIRIM A.Ş. 2025 HESAP DÖNEMİ KONSOLİDE FİNANSAL BİLGİLENDİRME RAPORU

Yönetici Özeti

Bu belge, Kuyaş Yatırım Anonim Şirketi ve bağlı ortaklıklarının (Grup) 1 Ocak – 31 Aralık 2025 hesap dönemine ilişkin konsolide finansal durumunu, performansını ve denetim sonuçlarını sentezlemektedir. Akademik Bağımsız Denetim A.Ş. tarafından yürütülen denetim sonucunda, Grubun finansal tablolarının Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na (TFRS) uygun olarak gerçeğe uygun bir biçimde sunulduğu görüşüne varılmıştır.

2025 yılı, Grup için yüksek enflasyon muhasebesi (TMS 29) uygulamalarının finansal tabloları önemli ölçüde şekillendirdiği, operasyonel genişlemenin (Green Şarj satın alımı) ve yapısal dönüşümlerin (holdingleşme ve GYO hazırlığı) yaşandığı bir dönem olmuştur. Grup, dönemi 1.312.590.529 TL net dönem zararı ile kapatmıştır. Bu zararda, yatırım faaliyetlerinden kaynaklanan giderler ve finansman maliyetleri belirleyici rol oynamıştır. Toplam varlıklar 5 milyar TL sınırını aşmış, özkaynaklar ise 1,4 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir.

1. Bağımsız Denetçi Görüşü ve Dayanağı

Akademik Bağımsız Denetim A.Ş. tarafından hazırlanan ve Sorumlu Denetçi Ahmet Aker tarafından imzalanan 11 Mart 2026 tarihli rapor, şu temel sonuçları içermektedir:

• Olumlu Görüş: Konsolide finansal tabloların, Grubun 31 Aralık 2025 itibarıyla finansal durumunu ve performansını tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun sunduğu belirtilmiştir.
• Mevzuata Uygunluk: 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) uyarınca yapılan incelemelerde; defter tutma düzeninin, finansal tabloların ve esas sözleşmenin raporlama hükümlerine aykırı önemli bir hususa rastlanmamıştır.
• Riskin Erken Saptanması: TTK 398. maddesi uyarınca hazırlanan “Riskin Erken Saptanması Sistemi ve Komitesi Hakkında Denetçi Raporu” 11 Mart 2026 tarihinde Yönetim Kurulu’na sunulmuştur.

2. Kilit Denetim Konuları

Bağımsız denetçiler, mesleki muhakemelerine dayanarak cari dönemin en kritik denetim alanlarını aşağıdaki başlıklarla belirlemiştir:

2.1. Aktifleştirme Uygulamaları

Maddi ve maddi olmayan duran varlıklar ile yatırım amaçlı gayrimenkullerin aktifleştirilme süreci, yönetim yargısı içermesi nedeniyle kilit konu olarak ele alınmıştır.

• Risk: TFRS kriterlerini karşılamayan tutarların aktifleştirilmesi veya yanlış dönemde muhasebeleştirilmesi.
• Denetim Prosedürü: Değerleme uzmanlarının yetkinliği ve tarafsızlığı test edilmiş, gayrimenkul değerleme raporları geçmiş dönemlerle karşılaştırılarak eleştirel bir biçimde değerlendirilmiştir.

2.2. Hasılatın Dönemselliği

Grubun 2025 yılı hasılatı 1.189.922.595 TL olarak gerçekleşmiştir.

• Risk: Gayrimenkul teslimlerinde kontrolün müşteriye geçiş zamanlamasının (TFRS 15) doğru belirlenmesi ve hasılatın ilgili döneme yansıtılması.
• Denetim Prosedürü: Müşteri sözleşmeleri, ticari ve teslim koşulları incelenmiş; faturalanmış ancak henüz kazanılmamış gelirlerin tespiti için detay doğrulama testleri yapılmıştır.

2.3. Stoklar ve Değerleme

Stoklar, Grubun aktif büyüklüğünün önemli bir kısmını (yaklaşık 1,63 milyar TL kısa ve uzun vadeli toplam) oluşturmaktadır.

• İçerik: Kısa ve uzun vadeli satış amaçlı konut ve işyeri gayrimenkulleri.
• Denetim Prosedürü: Stok sayımları yapılmış, inşaat hakediş faturaları ve genel üretim maliyetleri belgelerle karşılaştırılmıştır. Net gerçekleşebilir değer analizleri yapılmıştır.

3. Finansal Durum Analizi

Aşağıdaki tablo, Grubun konsolide finansal durumundaki temel değişimleri özetlemektedir (Tutarlar TL cinsindendir):

Finansal Göstergelerdeki Dikkat Çekici Noktalar:

• Nakit Azalışı: Nakit ve nakit benzerleri 13,3 milyon TL’den 5,4 milyon TL’ye gerilemiştir.
• Banka Kredileri: Kısa vadeli banka kredilerinde 912 milyon TL’den 2,59 milyar TL’ye dramatik bir artış gözlemlenmiştir.
• Stok Yapısı: Kısa vadeli stoklar azalırken (1,36 milyar TL -> 375 milyon TL), uzun vadeli stoklar ciddi oranda artmıştır (204 milyon TL -> 1,25 milyar TL).

4. Kar veya Zarar Analizi

2025 hesap döneminde Grup finansal performansı, yüksek maliyetler ve yatırım faaliyetlerindeki giderlerin etkisiyle baskılanmıştır:

• Hasılat: 1.189.922.595 TL (Önceki yıl: 1.467.778.203 TL).
• Satışların Maliyeti: 925.775.952 TL.
• Brüt Kar: 264.146.643 TL.
• Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler/Giderler (Net): -237.037.590 TL (918 milyon TL gelir, 1,15 milyar TL gider).
• Finansman Giderleri: 738.570.231 TL (Önceki yıl: 301.453.036 TL).
• Net Dönem Zararı: 1.312.590.529 TL.
• Hisse Başına Kayıp: 3,28 TL (Önceki yıl: 0,19 TL kazanç).

5. Operasyonel ve Stratejik Gelişmeler

5.1. Şirket Satın Alımları ve Şerefiye

Grup, 14 Nisan 2023 tarihinde iştiraki KGY Yönetim vasıtasıyla, elektrikli araç şarj istasyonu ağı işleten Green Şarj İstasyonları Kurulum A.Ş.‘nin %70 hissesini 3,5 milyon TL bedelle satın almıştır. Bu satın alma sonucunda finansal tablolara 360.116 TL tutarında “Şerefiye” yansıtılmıştır.

5.2. Kısmi Bölünme ve GYO Planı

Yönetim Kurulu’nun 28 Ağustos 2023 tarihli kararıyla, “Borsakule” binasındaki gayrimenkullerin bir kısmı, yeni kurulan %100 bağlı ortaklık Kuyaş Gayrimenkul A.Ş.‘ye devredilmiştir. Bu işlemin temel amaçları şunlardır:

• Holdingleşme yoluyla büyüme.
• Kuyaş Gayrimenkul A.Ş.’nin önümüzdeki dönemde bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na (GYO) dönüştürülmesi.
• Kuyaş Yatırım A.Ş.’nin faaliyet alanlarını genişleterek büyüme odaklı projelere konsantre olması.

6. Enflasyon Muhasebesi (TMS 29) Uygulaması

Türkiye’deki yüksek enflasyon nedeniyle, 31 Aralık 2025 tarihli konsolide finansal tablolar TMS 29 uyarınca enflasyon düzeltmesine tabi tutulmuştur.

• Endeks Kullanımı: TÜİK tarafından yayınlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) dikkate alınmıştır.
• Düzeltme Katsayısı: 31.12.2025 itibarıyla katsayı 1,00000; 31.12.2024 itibarıyla (karşılaştırmalı sunum için) 1,30892 olarak uygulanmıştır.
• Parasal Kazanç/Kayıp: Dönem içinde 167.307.380 TL tutarında net parasal kayıp oluşmuştur.

7. Grup Organizasyonu ve Çalışan Bilgileri

• Sermaye Yapısı: Kayıtlı sermaye tavanı 500.000.000 TL, ödenmiş sermaye 400.000.000 TL’dir.
• Halka Açıklık: Payların %99,92’si diğer ortaklara (halka açık) aittir.
• İstihdam: 2025 yılı sonu itibarıyla konsolide çalışan sayısı 21’dir (2024: 22).
• Pazar: Grup payları BİST Yıldız Pazar’da işlem görmektedir.

8. Önemli Dipnot Açıklamaları ve Riskler

• İşletmenin Sürekliliği: Finansal tablolar, Grubun önümüzdeki bir yılda faaliyetlerini doğal akışı içerisinde sürdüreceği varsayımıyla hazırlanmıştır.
• Dönemsellik: İnşaat sektörü karakteristiği gereği, faaliyetlerin bahar ve yaz aylarında arttığı not edilmiştir.
• Dava Karşılıkları: 2025 sonu itibarıyla 16.108.317 TL tutarında kısa vadeli karşılık ayrılmıştır.
• Ertelenmiş Vergi: 30.357.281 TL tutarında ertelenmiş vergi geliri muhasebeleştirilmiştir.

Raporun Sonu