Bir Gayrimenkul Devinin 60 Sayfalık Raporunu Okuduk: İşte Sizi Şaşırtacak 3 Gerçek

Finansal raporlar, çoğu zaman rakamlarla dolu, sıkıcı ve anlaşılmaz belgeler olarak görülür. Ancak bir dedektif gibi dikkatle incelendiğinde, bu sayfalar bir şirketin stratejisi, gizli kalmış güçlü yönleri ve geleceğine dair çarpıcı sırlar barındırabilir. Biz de tam olarak bunu yaptık: Gayrimenkul sektörünün önemli oyuncularından Yeni Gimat GYO’nun kamuya açık, toplamda 60 sayfayı aşan konsolide ve solo finansal raporlarını satır satır okuduk. Karşımıza çıkanlar, şirketin bilinen AVM ve otel işletmeciliği kimliğinin çok daha ötesinde bir hikaye anlatıyor. İşte sizi şaşırtacak o üç gerçek.

1. Gerçek: Bir Emlak Şirketinden Çok Neredeyse Bir Banka Gibi Çalışıyor

Nakit Dağı

Bir gayrimenkul şirketinin bilançosunda ne kadar nakit olmasını beklersiniz? Yeni Gimat GYO’nun 30 Eylül 2025 tarihli konsolide bilançosuna baktığımızda, “Nakit ve Nakit Benzerleri” kaleminde dudak uçuklatan bir rakam görüyoruz: 3.78 Milyar TL. Bu rakamın büyüklüğünü hayal etmekte zorlanıyorsanız, bu parayla Borsa İstanbul’da işlem gören onlarca şirketin tamamını satın alabileceğinizi düşünebilirsiniz.

Faiz Geliri Makinesi

Peki, şirket bu devasa nakitle ne yapıyor? Raporlar, bu paranın büyük bir kısmının vadeli mevduatta değerlendirildiğini gösteriyor. 2025’in ilk 9 ayında şirketin “Finansman Gelirleri” tam 1.16 Milyar TL. Raporun dipnotları, bu gelirin neredeyse tamamının vadeli mevduat faizlerinden geldiğini net bir şekilde ortaya koyuyor. Yani şirket, AVM ve otellerinden kira geliri elde ederken, bir yandan da adeta bir banka gibi çalışarak nakdinden para kazanıyor.

Analiz: Stratejik Bir Yastık mı, Atıl Bir Güç mü?

Bu durumun etkisini anlamak için şu karşılaştırmayı yapmak yeterli: Şirketin aynı dönemdeki toplam hasılatı 2.18 Milyar TL ve brüt kârı 1.72 Milyar TL. Sadece faizden elde edilen 1.16 Milyar TL’lik gelir, brüt kârın yarısından fazlasını oluşturuyor. Bu devasa nakit gücü, şirkete olası ekonomik krizlere karşı muazzam bir dayanıklılık ve stratejik esneklik sağlıyor. Ancak aynı zamanda şu soruyu da akla getiriyor: Bu kadar büyük bir nakit, neden yeni gayrimenkul projeleri gibi ana faaliyet alanını büyütecek yatırımlar yerine bankada tutuluyor?

2. Gerçek: Büyümek Her Zaman Daha Fazla Kâr Anlamına Gelmiyor

Genellikle bir şirketin, tüm iştirakleri ve bağlı ortaklıkları dahil edildiğinde daha büyük ve daha kârlı olması beklenir. Ancak Yeni Gimat GYO’nun raporları, bu sezgisel beklentinin tam tersi bir durumu, bir paradoksu gözler önüne seriyor.

Solo vs. Konsolide Kâr Paradoksu

İki ayrı raporu karşılaştırdığımızda şaşırtıcı bir sonuçla karşılaşıyoruz:

• Solo Rapor (Sadece ana şirket): Yeni Gimat GYO, tek başına 2025’in ilk 9 ayında 1.356 Milyar TL net kâr elde etmiş.
• Konsolide Rapor (Bağlı ortaklıklar dahil): Otelcilik ve AVM yönetimi gibi iştiraklerin performansı da hesaba katıldığında, grubun toplam net kârı 1.300 Milyar TL‘ye düşüyor.

Evet, yanlış okumadınız. Ana şirket tek başınayken, gruba göre daha kârlı.

Neden Önemli?

Bu durum, en basit haliyle, bağlı ortaklıkların bu dönemde grubun toplam kârlılığına pozitif değil, negatif bir etki yaptığı anlamına geliyor. Ana şirketin güçlü kârlılığı, iştiraklerin yarattığı zararı veya düşük kârı kapatarak grubu ayakta tutmuş. Bu bulgu, şirketin grup yapısı, iştiraklerinin verimliliği ve gelecekteki konsolidasyon stratejileri hakkında yatırımcılara ve analistlere çok önemli bir ipucu veriyor.

3. Gerçek: Alışveriş Merkezi ve Otellerin Arkasındaki Gizli Enerji Şirketi

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının portföyünde ne olmasını beklersiniz? Alışveriş merkezleri, oteller, arsalar… Peki ya bir yenilenebilir enerji şirketi? Raporların dipnotlarında saklı bu bilgi, şirketin stratejik vizyonuna dair en beklenmedik detayı sunuyor.

Beklenmedik İştirak

Konsolide finansal raporun dipnotlarında, şirketin %100 sahibi olduğu iştirakler listeleniyor. Bu listede AVM ve otelcilik şirketlerinin yanında göze çarpan bir isim var: “Proen Yenilenebilir Enerji”.

Stratejik Hamle

Bu şirketin varlık sebebi ne? Dipnottaki açıklama, bu hamlenin ne kadar bilinçli olduğunu gösteriyor. Şirketin kuruluş amacı: “Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın enerjisini tedarik etmek.”

Geleceğe Yatırım

Bu, şirketin sadece bir gayrimenkul yatırımcısı ve işletmecisi olmadığını kanıtlayan zekice bir hamle. Özellikle enerji maliyetlerinin öngörülemez bir şekilde arttığı bir dönemde, kendi enerjisini üretecek bir yapı kurmak; maliyetleri kontrol altına almak, operasyonel verimliliği artırmak ve sürdürülebilirlik hedeflerine ulaşmak için atılmış stratejik bir dikey entegrasyon adımıdır. Bu küçük detay, şirketin uzun vadeli ve çok yönlü düşündüğünü gösteriyor.

Sonuç: Rakamların Ötesindeki Hikaye

Bu üç gerçek bir araya geldiğinde, Yeni Gimat GYO’nun sadece mevcut varlıklarını yöneten bir şirket olmadığını, aksine krizlere karşı kendini devasa bir nakit duvarıyla korumaya alırken, bir yandan da iştirak portföyünü verimlilik ve maliyet kontrolü odağında yeniden yapılandırmaya çalıştığını görüyoruz. Gizli enerji şirketi ve ana şirketin tek başına daha kârlı olması, bu stratejinin en somut kanıtları.

Bu bulgular, rakamların sadece birer sonuç olmadığını; aynı zamanda bir şirketin stratejisini, verimliliğini ve geleceğe bakışını anlatan birer hikaye olduğunu kanıtlıyor. Asıl soru, bu hazırlık döneminin sonunda şirketin devasa nakit gücünü hangi yönde bir büyüme patlaması için kullanacağıdır: Yeni gayrimenkul projeleri mi, yoksa enerji gibi farklı alanlarda daha da büyümek mi? Rakamlar şimdilik susuyor, zaman ise bu hikayenin devamını mutlaka yazacaktır.

Yeni Gimat GYO A.Ş. 30 Eylül 2025 Finansal Durum ve Faaliyet Brifingi

Yönetici Özeti

Bu brifing, Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Grup) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla konsolide ve solo finansal performansını ve durumunu özetlemektedir. Raporlar, şirketin ana gelir kaynağı olan gayrimenkul varlıklarının istikrarlı değerini koruduğunu, ancak faaliyet gelirlerinde bir önceki yılın aynı dönemine göre düşüş yaşandığını göstermektedir.

Temel Bulgular:

• Kârlılık: Grubun konsolide net dönem kârı, 2025’in ilk dokuz ayında 1.300,5 milyon TL olarak gerçekleşmiş ve bir önceki yılın aynı dönemindeki 1.352,3 milyon TL’ye kıyasla hafif bir düşüş göstermiştir. Solo bazda ise net kâr 1.301,2 milyon TL’den 1.356,6 milyon TL’ye yükselmiştir.
• Hasılat: Konsolide hasılat, 2024’ün aynı dönemine göre %10,6 azalarak 2.180,3 milyon TL’ye gerilemiştir. Benzer bir düşüş solo hasılatta da gözlemlenmiştir.
• Finansal Durum: Grubun toplam varlıkları 24,4 milyar TL seviyesinde stabil kalmıştır. Bu varlıkların en büyük kalemini 17,3 milyar TL değerindeki Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller (Ankamall AVM ve CP Ankara Otel) oluşturmaktadır. Toplam özkaynaklar ise 18,8 milyar TL’den 18,4 milyar TL’ye gerilemiştir.
• Nakit Pozisyonu: Konsolide nakit ve nakit benzerleri 3,78 milyar TL seviyesinde güçlü ve istikrarlı bir konumdadır.
• Kur Riski: Şirket, 2024 yıl sonunda net yabancı para yükümlülüğü taşırken, 30 Eylül 2025 itibarıyla hem konsolide (81,4 milyon TL) hem de solo (747,6 milyon TL) bazda önemli bir net yabancı para varlık pozisyonuna geçmiştir. Bu değişim, kur dalgalanmalarına karşı daha dirençli bir yapıya işaret etmektedir.
• Borçluluk: Grubun toplam finansal borçları 718,1 milyon TL olup, bunun önemli bir kısmı Avro cinsinden uzun vadeli kredilerden oluşmaktadır.

Sonuç olarak, Yeni Gimat GYO, güçlü ve değerli varlık portföyü sayesinde istikrarlı bir finansal yapıya sahiptir. Faaliyet gelirlerindeki düşüşe rağmen, etkin finansal yönetim ve kur pozisyonundaki iyileşme, şirketin finansal sağlığını korumaktadır.

——————————————————————————–

Kurumsal Yapı ve Ana Faaliyetler

Şirket Profili

Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., 1999 yılında kurulmuş ve 2013 yılında Sermaye Piyasası Kurulu izniyle bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na (GYO) dönüşmüştür. Şirketin ana faaliyet konusu, portföyünde bulunan Ankamall AVM ve CP Ankara Otel isimli otelden kira geliri elde etmektir. Şirketin 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla kayıtlı sermayesi 241.920.000 TL’dir.

Ortaklık Yapısı

30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla şirketin ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir:

(*) Diğer Ortaklar’ın her birinin sermayedeki payı, toplam sermayenin %5’ini aşmamaktadır.

İştirakler (Konsolide)

Yeni Gimat GYO’nun tam konsolidasyon kapsamına dahil ettiği ve sermayesinin %100’üne sahip olduğu iştirakleri şunlardır:

• Sinerji AVM ve Otel A.Ş.: Ana faaliyeti otelciliktir ve Ankara’da bulunan CP Ankara Oteli’ni işletmektedir.
• Profam Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.: Alışveriş merkezleri, turistik oteller ve benzeri gayrimenkullerin ticari maksatla işletilmesi ve geliştirilmesi faaliyetlerini yürütmektedir.
• Proen Yenilenebilir Enerji A.Ş.: 2022 yılında, Yeni Gimat GYO’nun elektrik enerjisi tedarikini sağlamak amacıyla kurulmuştur.

Ana Varlıklar

• Ankamall AVM: Grubun en önemli varlığı olan Ankamall AVM, 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla 16,75 milyar TL değerindedir. Toplam 275.457,58 m² alana sahiptir.
• CP Ankara Otel: 263 oda ve 575 yatak kapasitesine sahip olan otel, 27.650 m² alanda hizmet vermektedir. Otel, Sinerji AVM ve Otel A.Ş. tarafından işletilmektedir. Temmuz 2025 – Haziran 2026 dönemi için kira bedeli 51.862.800 TL olarak belirlenmiştir. Daha önceki bir dönemde sabit kira dondurularak cironun %25’i oranında kira alınması kararlaştırılmış olup, bu oranlar yeniden değerlendirilecektir.

——————————————————————————–

Finansal Performans Analizi (1 Ocak – 30 Eylül 2025)

Konsolide Finansal Sonuçlar

Grubun 2025 ve 2024 yıllarının ilk dokuz aylık dönemlerine ait karşılaştırmalı konsolide kâr/zarar tablosu özetlenmiştir:

• Hasılatta bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,6’lık bir düşüş yaşanmıştır.
• Ancak, satılan malın maliyetindeki daha büyük düşüş sayesinde brüt kâr %5,6 oranında artmıştır.
• Finansman gelirleri, özellikle vadeli mevduat faiz gelirlerindeki artışla birlikte %64,1 oranında yükselerek kârlılığı önemli ölçüde desteklemiştir.
• Net dönem kârı, bu etkilere rağmen hafif bir düşüşle 1,3 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Solo Finansal Sonuçlar

Şirketin solo bazda 2025 ve 2024 yıllarının ilk dokuz aylık dönemlerine ait karşılaştırmalı kâr/zarar tablosu özetlenmiştir:

• Solo hasılat %6,4 oranında azalırken, solo net kâr %4,3 oranında artış göstermiştir.
• Bu artış, esas faaliyet kârındaki iyileşme ve konsolide sonuçlara paralel olarak finansman gelirlerindeki güçlü artıştan kaynaklanmaktadır.

——————————————————————————–

Finansal Durum Tablosu Analizi (30 Eylül 2025 vs. 31 Aralık 2024)

Konsolide Bilanço

Grubun 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihli konsolide bilançolarının ana kalemleri aşağıdaki gibidir:

Solo Bilanço

Şirketin 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihli solo bilançolarının ana kalemleri aşağıdaki gibidir:

——————————————————————————–

Finansal Risk Yönetimi

Kur Riski Analizi

Grup, başlıca ABD Doları ve Avro cinsinden kur riskine maruz kalmaktadır. Şirketin net yabancı para pozisyonu, 2024 yıl sonuna kıyasla önemli bir iyileşme göstermiştir.

Duyarlılık Analizi: Yabancı para kurlarının TL karşısında %10 değer kaybetmesi (devalüasyon) durumunda, 30 Eylül 2025 pozisyonuna göre grubun kârı üzerindeki etki (konsolide) 8,24 milyon TL pozitif olacaktır. Tersi durumda (TL’nin %10 değerlenmesi) ise aynı tutarda negatif etki oluşacaktır.

Borçluluk Durumu (Konsolide)

30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla Grubun toplam finansal borçları 718.139.909 TL’dir. Bu borçların dağılımı şu şekildedir:

• Kısa Vadeli Finansal Borçlar: 107.864.324 TL
  • Avro Krediler: 50.168.146 TL
• Uzun Vadeli Finansal Borçlar: 604.087.743 TL
  • Avro Krediler: 604.087.743 TL

Borçların büyük bir bölümünün Avro cinsinden ve uzun vadeli olması dikkat çekmektedir.

Temel Muhasebe Politikaları

Finansal tablolar, Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na (TFRS) uygun olarak hazırlanmaktadır. Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyonist ortam nedeniyle, Grup, finansal tablolarını TMS 29 “Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama” standardına uygun olarak düzeltmektedir (enflasyon muhasebesi).