Bir Finansal Raporun Derinlikleri: EDIP Gayrimenkul Hakkında Muhtemelen Bilmediğiniz 3 Şaşırtıcı Gerçek

Giriş: Rakamların Ardındaki Hikaye

Bir şirketin finansal raporlarını incelemek, çoğu zaman rakamların ve tabloların soğuk dünyasında kaybolmak anlamına gelir. Ancak bazen, bir iş analistinin gözüyle bu belgelerin derinliklerine inmek, adeta bir kurumsal arkeoloji çalışmasına dönüşür. Rakamların katmanları arasında, bir şirketin kendini nasıl yeniden icat ettiğini, küllerinden nasıl doğduğunu ve geleceği nasıl şekillendirdiğini anlatan olağanüstü bir hikaye bulabilirsiniz. EDİP Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin raporları, tam da böyle bir stratejik yeniden doğuş öyküsünü barındırıyor. Gelin, bu bilançoların ardında gizlenen üç şaşırtıcı gerçeği birlikte gün yüzüne çıkaralım.

——————————————————————————–

1. İpliği Bırakıp Zirveye Tırmanmak: Tekstilden Gayrimenkule Stratejik Sıçrama

EDIP’in radikal dönüşümünün kökleri, şirketin köklü geçmişinde yatmaktadır. Bu dönüşüm, sadece bir isim değişikliği değil, bir kimlik ve vizyon devrimidir.

İplik Fabrikasından Gayrimenkul Devine

Şirketin yolculuğu, 27 Aralık 1971’de “Edip İplik Sanayi ve Ticaret A.Ş.” adıyla bir tekstil üreticisi olarak başladı. Neredeyse kırk yıl boyunca sektörünün önemli bir oyuncusu olan şirket, 31 Aralık 2008’de tekstil üretim faaliyetlerini tamamen sonlandırdı. Ardından, 10 Haziran 2009’da unvanını “Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.” olarak tescil ettirerek rotasını bütünüyle gayrimenkul sektörüne çevirdi.

Bu hamle, yalnızca cesur bir karar değil, aynı zamanda muazzam bir öngörünün ürünüydü. Köklü bir sanayi geçmişini terk etmenin risklerini göze alarak, İstanbul’un geleceğine ve kentsel dönüşüm potansiyeline yapılmış hesaplı bir yatırımdı. Bu stratejik sıçrama, şirketin değişen pazar koşullarını okuma ve en değerli varlıklarını yeniden hayal etme konusundaki vizyonunu ortaya koyuyordu. Bu vizyon, sadece kağıt üzerinde kalmayacak, şirketin eski fabrikasının bulunduğu arazide somut bir şekle bürünecekti.

2. Kentsel Simya: Fabrika Arazisi Nasıl Bir Ticaret ve Yaşam Merkezine Dönüştü?

Şirketin dönüşümünün en güçlü kanıtı, eski sanayi arazisini ticari bir altına dönüştürme projesidir. Bu, atıl bir varlığın nasıl kentsel bir simya ile yeniden yaratılabileceğinin dersidir.

Aynı Arazi, Yepyeni Bir Vizyon

Pek çok kişinin bilmediği ise, bugün İstanbul’un en hareketli ticaret merkezlerinden biri olan 212 Outlet AVM’nin, bir zamanlar şirketin iplik ürettiği fabrikanın külleri üzerine inşa edildiğidir. Şirketin bağlı ortaklığı Edip Uluslararası Gayrimenkul ve Turizm A.Ş. tarafından geliştirilen bu proje, Mahmutbey’de, Basın Ekspres yolu üzerinde stratejik bir konuma sahiptir. Ancak EDIP burada durmadı; aynı arazi üzerinde kentsel dönüşüm vizyonunu bir adım öteye taşıdı.

Ağaoğlu Grubu ile yapılan hasılat paylaşımı anlaşmasıyla, AVM’nin yanına 39 katlı dev bir ofis kulesi olan “My Ofis 212” projesini ekledi. Böylece şirket, tek bir sanayi arsasını, hem bir alışveriş merkezi hem de modern bir iş kulesi barındıran, entegre bir ticaret ve yaşam merkezine dönüştürerek varlığının değerini katladı.

Bu muazzam dönüşümün ölçeği, vizyonun büyüklüğünü gözler önüne seriyor:

• 212 Outlet AVM Toplam İnşaat Alanı: 234.214 m²
• 212 Outlet AVM Otopark Kapasitesi: 3.000 araç
• 212 Outlet AVM Açılış Tarihi: 15.08.2009
• My Ofis 212 Projesi: 39 Kat, 86.145 m² inşaat alanı

Bu hamle, bir şirketin elindeki varlıkları ne kadar yaratıcı ve kârlı bir şekilde yeniden değerlendirebileceğinin somut bir örneğidir. Ana fiziksel varlığını başarıyla nakit üreten bir merkeze dönüştüren EDIP, daha sonra dikkatini bu merkezin geleceğini güvence altına alacak bir sonraki stratejik adıma çevirdi: en büyük operasyonel maliyetlerinden biri olan enerji.

3. Tuğla ve Harcın Ötesi: Geleceğin Enerjisini Bugünden Planlamak

EDIP’in vizyonu, sadece gayrimenkul geliştirmekle sınırlı kalmıyor; şirketin DNA’sına sürdürülebilirliği ve operasyonel bağımsızlığı kodlayan ileri görüşlü adımlar atıyor.

Alışveriş Merkezini Rüzgarla Beslemek

Şirketin raporlarında gizlenen en şaşırtıcı detaylardan biri, geleceğe yönelik enerji planlamasıdır. Şirket, bağlı ortaklığının sahibi olduğu Manisa Kırkağaç’taki arazileri üzerine 9 MW gücünde bir rüzgar enerji santrali (RES) kurma kararı aldı. Bir gayrimenkul şirketi için alışılmadık görünen bu yatırımın arkasında zekice bir strateji yatıyor.

Projenin temel amacı, grubun en büyük varlığı ve enerji tüketicisi olan 212 Outlet AVM’nin elektrik ihtiyacını tamamen yenilenebilir kaynaklardan karşılamaktır. Bu hamle, EDIP’in yalnızca binalar inşa etmekle kalmayıp, aynı zamanda sürdürülebilirlik, enerji verimliliği ve çevresel sorumluluk gibi geleceğin en kritik konularına da bugünden yatırım yaptığını gösteriyor. Bu, şirketin uzun vadeli kârlılığını ve operasyonel dayanıklılığını güvence altına alan stratejik bir adımdır.

——————————————————————————–

Sonuç: Bir Bilançodan Daha Fazlası

EDIP Gayrimenkul’ün hikayesi; cesur bir vizyonla köklü bir endüstriden çıkıp yeni bir alanda liderliğe oynamanın, atıl bir varlığı kentsel bir merkeze dönüştürmenin ve bu merkezin geleceğini sürdürülebilir enerjiyle güvence altına almanın mümkün olduğunu kanıtlıyor. Rakamların ötesine bakıldığında, bir iplik fabrikasından kendi enerjisini üreten entegre bir gayrimenkul ekosistemine uzanan bu yolculuk, kurumsal evrimin en ilham verici örneklerinden biridir.

Peki, sizce bir şirketin en değerli varlığı bilançosundaki rakamlar mı, yoksa kendini yeniden icat etme yeteneği midir?

Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. – 30 Eylül 2025 Dönemi Durum Raporu

Yönetici Özeti

Bu brifing belgesi, Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. (“Grup”) ve bağlı ortaklığının 30 Eylül 2025 itibarıyla sona eren dokuz aylık döneme ait finansal ve operasyonel durumunu analiz etmektedir. Borsa İstanbul’da (BIST) “EDIP” koduyla işlem gören şirket, ana gelir kaynağı olan 212 Outlet İstanbul Alışveriş Merkezi (AVM) etrafında yoğunlaşan bir gayrimenkul yatırım ve geliştirme firmasıdır.

2025 yılının ilk dokuz ayında Grup, 546,7 milyon TL hasılat üzerinden 448,0 milyon TL net dönem karı elde etmiştir. Hasılat bir önceki yılın aynı dönemine göre yatay bir seyir izlerken, net karda görülen düşüşün ana nedeni enflasyon muhasebesi kapsamında kaydedilen “Net Parasal Pozisyon Kazançları” kalemindeki azalmadır. Finansal yapı açısından Grup, toplam 7,73 milyar TL’lik varlıklarına karşılık 6,35 milyar TL’lik güçlü bir özkaynak pozisyonuna sahiptir ve bu da %82,15’lik yüksek bir özkaynak/varlık oranına işaret etmektedir. Özellikle nakit ve nakit benzerlerindeki belirgin artış ve toplam borçluluğun 1,8 milyar TL’den 1,3 milyar TL’ye düşmesi, şirketin likiditesinin ve mali yapısının güçlendiğini göstermektedir.

Stratejik olarak Grup, sürdürülebilirlik ve maliyet verimliliği hedefleri doğrultusunda AVM’nin enerji ihtiyacını karşılamak üzere Manisa’da 9 MW kapasiteli bir rüzgar enerjisi santrali geliştirmeyi planlamaktadır. Ayrıca, Muğla’da yapımı devam eden bir projeden üç adet villa alımı için avans ödemesi yaparak portföyünü konut alanında çeşitlendirme adımı atmıştır. Grubun ana varlığı olan 212 Outlet AVM, tamamlanan yeni metro hatları sayesinde ulaşım ağındaki entegrasyonunu güçlendirerek stratejik konum avantajını pekiştirmiştir.

——————————————————————————–

1. Şirket Profili ve Kurumsal Yapı

1.1. Genel Bakış ve Tarihçe

1971 yılında “Edip İplik Sanayi ve Ticaret A.Ş.” unvanıyla kurulan şirket, 2008 yılında tekstil faaliyetlerini sonlandırarak gayrimenkul geliştirme sektörüne odaklanmıştır. 2009’da unvanını “Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.” olarak değiştirmiştir. Şirket hisseleri 1990 yılından beri Borsa İstanbul’da işlem görmektedir ve 30 Eylül 2025 itibarıyla halka açıklık oranı %56,10’dur.

Temel Faaliyet Konusu: Gayrimenkul imal ve inşası, ticareti, alım-satımı, kiralanması, kiraya verilmesi ve bunlar üzerinde her türlü proje geliştirilmesi ve işletilmesi.

1.2. Konsolidasyon ve Bağlı Ortaklık

Finansal raporlar, ana ortaklık ve %100 oranında payına sahip olduğu bağlı ortaklığı Edip Uluslararası Gayrimenkul ve Turizm A.Ş.‘yi tam konsolidasyon yöntemiyle içerecek şekilde hazırlanmıştır. Raporlarda bu konsolide yapı “Grup” olarak anılmaktadır.

• Bağlı Ortaklık: Edip Uluslararası Gayrimenkul ve Turizm A.Ş.
• Kuruluş: 2006, İstanbul
• Sermaye: 100.000.000 TL
• Faaliyet: Alışveriş merkezi, konut gibi inşaatları yapmak ve işletmek. Grubun ana varlığı olan 212 Outlet İstanbul AVM bu şirketin mülkiyetindedir.

1.3. Ortaklık Yapısı ve Yönetim Kurulu

30 Eylül 2025 itibarıyla Grubun ortaklık yapısı ve Yönetim Kurulu aşağıdaki gibidir.

Ortaklık Yapısı:

Yönetim Kurulu (Nisan 2025 – Nisan 2026):

——————————————————————————–

2. Finansal Performans Analizi (01.01.2025 – 30.09.2025)

Grup, 31 Aralık 2023 itibarıyla Türkiye Muhasebe Standartları (TMS 29) uyarınca enflasyon muhasebesi uygulamasına geçmiştir. Tüm finansal veriler, 30 Eylül 2025 tarihli satın alma gücüne göre düzeltilmiş TL cinsinden sunulmaktadır.

2.1. Gelir Tablosu Analizi

2025’in ilk dokuz ayında Grubun satış gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre hafif bir artış gösterirken, net dönem karı azalmıştır. Bu durum, esas faaliyet performansından ziyade enflasyon muhasebesinin etkisinden kaynaklanmaktadır.

Özet Konsolide Gelir Tablosu (TL):

2.2. Bilanço Analizi

30 Eylül 2025 itibarıyla Grubun bilançosu, güçlü bir özkaynak yapısı, azalan borçluluk ve artan likidite ile dikkat çekmektedir.

Özet Konsolide Finansal Durum Tablosu (TL):

2.3. Finansal Göstergeler

Dönem sonu itibarıyla temel finansal rasyolar, şirketin mali yapısındaki ve likidite durumundaki iyileşmeyi teyit etmektedir.

——————————————————————————–

3. Operasyonel Faaliyetler ve Stratejik Gelişmeler

3.1. Ana Varlıklar ve Projeler

• 212 Outlet İstanbul Alışveriş Merkezi: Grubun ana gelir kaynağı olan AVM, İstanbul Mahmutbey’de Basın Ekspres yolu üzerinde stratejik bir konumda yer almaktadır. 234.214 m² inşaat alanına ve 3.000 araçlık otopark kapasitesine sahiptir. Bölgedeki ulaşım altyapısındaki gelişmeler, özellikle tamamlanarak hizmete açılan ve 6 farklı raylı sistemle entegrasyon sağlayan Ataköy – Basın Ekspres – İkitelli Metro Hattı, AVM’nin erişilebilirliğini ve ziyaretçi potansiyelini önemli ölçüde artırmaktadır.
• Ağaoğlu My Ofis 212: AVM ile aynı arazi üzerinde, Ağaoğlu Grubu ile kat karşılığı hasılat paylaşımı modeliyle geliştirilen ofis projesidir. 2012’de tamamlanan projede, Eylül 2025 itibarıyla Grubun stoklarında herhangi bir bağımsız bölüm kalmamıştır ve proje başarıyla sonuçlandırılmıştır.

3.2. Yeni Yatırımlar ve Stratejik Kararlar

• Yenilenebilir Enerji Yatırımı: Grup, bağlı ortaklığının Manisa İli, Kırkağaç ilçesinde bulunan arazileri üzerinde 9 MW gücünde bir rüzgar enerji santrali geliştirmeye karar vermiştir. Bu yatırım, 212 Outlet AVM’nin elektrik tüketiminin yenilenebilir kaynaklardan sağlanarak hem çevresel sürdürülebilirliğe katkıda bulunmayı hem de operasyonel maliyetleri düşürmeyi amaçlamaktadır.
• Portföy Çeşitlendirmesi: Grup, Muğla ili Milas ilçesi Güllük mahallesinde inşaatı devam eden bir siteden 3 adet villa alımı için avans ödemeleri yapmıştır. Bu adım, Grubun gelir kaynaklarını gayrimenkulün farklı bir segmenti olan konut alanında çeşitlendirme stratejisinin bir parçasıdır. Bu yatırım, finansal tablolarda “Uzun Vadeli Peşin Ödenmiş Giderler” altında 51 milyon TL olarak raporlanmıştır.

3.3. Finansal Yeniden Yapılandırma

Mayıs 2022’de, bağlı ortaklığın Türkiye Halk Bankası A.Ş. ile olan 72,35 milyon Euro tutarındaki kredi bakiyesi, 10 yıl vadeli TL geri ödeme planı ile yeniden yapılandırılmıştır. Bu yapılandırma, Grubun döviz kuru riskini ortadan kaldırmış ve uzun vadeli finansal istikrarına önemli bir katkı sağlamıştır.

——————————————————————————–

4. Risk Yönetimi ve Kurumsal Yönetim

• Risk Yönetimi: Grup; kredi riski, piyasa riski (kur ve faiz) ve likidite riski gibi finansal risklere maruz kalmaktadır. Yönetim, bu riskleri en aza indirmek amacıyla yabancı para yükümlülüklerine paralel yabancı para pozisyonu tutma ve likidite durumunu yakından izleme gibi politikalar uygulamaktadır. Üst yönetim ve komiteler koordinasyonunda yürütülen risk yönetimi faaliyetleri ile olası riskler denetim altında tutulmaktadır.
• Kurumsal Yönetim: Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu’nun Kurumsal Yönetim Tebliği çerçevesinde Denetimden Sorumlu Komite, Kurumsal Yönetim Komitesi ve Riskin Erken Saptanması Komitesi gibi yapıları oluşturmuştur. Yatırımcı İlişkileri Bölümü, pay sahiplerinin bilgiye eşit ve kolay erişimini sağlamak amacıyla aktif olarak faaliyet göstermektedir.