Bir Finansal Raporun Perde Arkası: Akiş GYO Hakkında Muhtemelen Bilmediğiniz 5 Şaşırtıcı Gerçek

Giriş: Rakamların Ötesindeki Hikaye

Kurumsal finansal raporlar, genellikle karmaşık tablolar, dipnotlar ve anlaşılması zor muhasebe terimleriyle dolu oldukları için ürkütücü görünebilir. Ancak bu rakamların ardında, bir şirketin stratejisini, ekonomik zorluklara karşı direncini ve gelecek vizyonunu anlatan önemli hikayeler saklıdır. Akasya ve Akbatı gibi dev projeleriyle tanınan, Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul yatırım ortaklıklarından biri olan Akiş GYO da bu şirketlerden biridir. Bu yazıda, şirketin son yayınlanan 30 Eylül 2025 tarihli konsolide mali tablo ve faaliyet raporundan yola çıkarak, herkesin anlayabileceği bir dilde beş çarpıcı ve muhtemelen bilmediğiniz detayı mercek altına alacağız.

——————————————————————————–

1. Enflasyonun Bilançodaki Gizli Etkisi: “Parasal Pozisyon Kazancı” Nedir?

Finansal raporları okurken karşılaşılan en kafa karıştırıcı kalemlerden biri, yüksek enflasyonlu ekonomilerde ortaya çıkan muhasebesel terimlerdir. Akiş GYO’nun raporu, Türkiye’deki yüksek enflasyon nedeniyle Türkiye Muhasebe Standardı 29 (TMS 29) uyarınca “enflasyon muhasebesi” uygulanarak hazırlanmıştır. Bu durum, bilançoda ilginç bir kalemin ortaya çıkmasına neden olmuştur.

Şirketin kar veya zarar tablosuna göre, ilk dokuz ayda 312.154.580 TL‘lik bir “Net Parasal Pozisyon Kazancı” elde edilmiştir. İlk bakışta büyük bir kâr gibi görünen bu rakam, aslında şirketin kasasına giren gerçek bir nakit değildir. Bu, tamamen muhasebesel bir kazançtır ve şu anlama gelir: Şirketin sahip olduğu gayrimenkuller gibi parasal olmayan varlıklarının değeri, enflasyon karşısında, elindeki nakit veya alacaklar gibi parasal varlıklarına kıyasla çok daha fazla artmıştır. Bu durum, Akiş GYO’nun iş modelinin (fiziksel varlıklara yatırım yapmanın) yüksek enflasyonlu bir ekonomide nasıl doğal bir finansal kalkan görevi gördüğüne ve bilançosal bir avantaj yarattığına dair önemli bir göstergedir.

2. AVM’lerin Ötesine Geçen Vizyon: Cadde Mağazacılığına Stratejik Adım

Akiş GYO denince akla hemen Akasya ve Akbatı gibi devasa alışveriş merkezleri gelse de, şirketin portföyü bundan çok daha fazlasını içeriyor. Faaliyet raporu, şirketin pazar dinamiklerini ne kadar yakından takip ettiğini ve portföyünü çeşitlendirme konusunda ne kadar proaktif olduğunu gösteren önemli bir stratejiyi gözler önüne seriyor.

Şirket, Türkiye’deki GYO’lar arasında bir ilki gerçekleştirerek “cadde mağazacılığı” alanına stratejik bir yatırım yapmıştır. Bu vizyonun en somut örneği ise Bağdat Caddesi’nde hayata geçirilen ve Boyner’e kiralanan Erenköy Apartmanı projesidir. Bu hamle birkaç açıdan oldukça önemlidir:

• Değişen Tüketici Alışkanlıkları: Pandemi sonrası ve dijitalleşme ile değişen alışveriş alışkanlıklarına ve açık havada vakit geçirme arzusuna doğrudan bir yanıt niteliğindedir.
• Risk Çeşitlendirmesi: Gelir akışını sadece büyük AVM’lere bağımlı kılmaktan çıkararak portföy riskini dağıtır.
• Alternatif Gelir Kapısı: Prestijli lokasyonlardaki cadde mağazaları, AVM’lere alternatif, güçlü ve istikrarlı bir gelir kaynağı yaratır.

3. Beton ve Çelikten Daha Fazlası: Gayrimenkul Sektöründe Bir Sürdürülebilirlik Öncüsü

Gayrimenkul sektörü genellikle sadece fiziksel yapılar, beton ve çelikle anılır. Ancak Akiş GYO’nun faaliyet raporu, şirketin bu algıyı kökten değiştirdiğini ve sürdürülebilirliği iş modelinin merkezine yerleştirdiğini ortaya koyuyor. Şirketin bu alandaki somut başarıları, sadece birer iyi niyet beyanı olmanın çok ötesinde:

• CDP A Listesi: Karbon Saydamlık Projesi (CDP) Tedarikçi Katılım Değerlendirmesi’nde “A listesine giren tek Türk GYO” unvanına sahiptir. Bu, şirketin sadece kendi operasyonlarında değil, tüm tedarik zincirinde çevresel etkiyi yönetme konusundaki liderliğini tesciller.
• BIST Sürdürülebilirlik Liderliği: Borsa İstanbul Sürdürülebilirlik Endeksi’nde yer alan en yüksek puana sahip GYO olma statüsünü sürdürmektedir.

Bu başarılar, basit bir çevre duyarlılığından çok daha fazlasını ifade ediyor. Güçlü bir Çevresel, Sosyal ve Yönetişim (ÇSY) performansı, kurumsal itibarı artırır, bu alana odaklanan uluslararası yatırımcıları çeker ve şirketin uzun vadeli risklere karşı dayanıklılığını güçlendirir.

4. Rakamların Dili: Operasyonların Devasa Boyutu ve Gelecek Potansiyeli

Finansal tablolardaki büyük rakamlar bazen soyut kalabilir. Ancak birkaç kilit veriye odaklandığımızda, Akiş GYO’nun operasyonel büyüklüğü ve geleceğe dönük potansiyeli net bir şekilde ortaya çıkıyor:

• Toplam Varlıklar: 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin toplam varlıkları 48,8 Milyar TL gibi devasa bir büyüklüğe ulaşmış durumda. Bu rakam, şirketin piyasadaki ölçeğini ve gücünü gösteriyor.
• Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: Bu varlıkların en büyük kısmını, 44,3 Milyar TL değerindeki yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturuyor. Bu, şirketin ana faaliyet alanındaki varlık tabanının ne kadar sağlam olduğunu kanıtlıyor.
• Geleceğe Yönelik Kira Geliri: Belki de en çarpıcı rakam budur. Şirketin mevcut operasyonel kiralamalardan gelecekte elde etmeyi beklediği asgari kira gelirleri toplamı 70,4 Milyar TL‘ye ulaşıyor. Bu rakamın büyüklüğünü somutlaştırmak gerekirse, bu tutar Türkiye’nin en büyük altyapı projelerinden biri olan Osmangazi Köprüsü’nün yatırım maliyetinin katbekat üzerindedir. Bu durum, şirketin gelecekteki nakit akışının ne kadar güvence altında olduğunu ve uzun vadeli finansal istikrarının ne denli sağlam temellere dayandığını gösteriyor.

5. Sürekli Hareket Halinde: Aktif Borç Yönetimi ve Yeni Finansman Arayışı

İyi yönetilen şirketler, raporlama dönemleri arasında durmazlar; finansal yapılarını sürekli olarak optimize eder ve geleceğe hazırlık yaparlar. Akiş GYO’nun raporunun “Raporlama Döneminden Sonraki Olaylar” bölümü, bu dinamizmin en net kanıtlarından ikisini sunuyor:

1. Kredi Optimizasyonu ve İpoteklerin Kaldırılması: Raporlama dönemi sonrasında, Akasya AVM üzerindeki toplamda 115 milyon ABD Doları ve 551 milyon TL‘lik ipoteklere konu olan krediler yeniden finanse edilmiş ve bu ipoteklerin kaldırılması için süreç başlatılmıştır. Bu, şirketin borç yapısını daha avantajlı koşullarla yeniden şekillendirdiğini ve maliyetlerini düşürmeye yönelik proaktif bir hamle yaptığını gösterir.
2. Yeni Finansman Arayışı: Şirket, yurt içinde nitelikli yatırımcılara satılmak üzere 1 Milyar TL tutarına kadar borçlanma aracı (tahvil/finansman bonosu) ihraç etmek için Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurmuştur. Bu adım, gelecekteki büyüme planları ve yeni yatırımlar için şimdiden kaynak yaratma stratejisinin önemli bir parçasıdır.

——————————————————————————–

Sonuç: Bir Bilançodan Daha Fazlası

Bir şirketin finansal raporu, doğru okunduğunda, rakamların çok ötesinde bir strateji ve vizyon belgesine dönüşür. Akiş GYO örneği, bir şirketin sadece mevcut varlıklarını yönetmekle kalmayıp; aynı zamanda enflasyon gibi makroekonomik zorluklara akıllıca adapte olduğunu, cadde mağazacılığı gibi pazar trendlerini yakaladığını, sürdürülebilirliği somut bir iş modeli haline getirdiğini ve finansal yapısını geleceğe hazırlamak için aktif olarak şekillendirdiğini net bir şekilde göstermektedir. Bu da bizi şu temel soruya getiriyor: Peki, bir şirketin gelecekteki başarısını değerlendirirken, bugünün kâr rakamlarından çok, geleceğe dönük bu tür stratejik hamleleri ne kadar önemli?

Akiş GYO 2025 Üçüncü Çeyrek Durum Raporu

Yönetici Özeti

Bu brifing, Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Akiş GYO) 30 Eylül 2025 itibarıyla sona eren dokuz aylık döneme ait konsolide mali sonuçlarını ve kurumsal faaliyetlerini özetlemektedir. Şirket, bu dönemde gelirlerini bir önceki yılın aynı dönemine göre artırarak 3,11 milyar TL’ye ulaştırmıştır. Ancak net dönem karı, artan vergi giderleri ve azalan parasal pozisyon kazançları nedeniyle önemli ölçüde azalarak 1,3 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Şirketin toplam varlıkları 48,8 milyar TL’ye yükselmiş, dönen varlıklardaki en belirgin artış nakit ve nakit benzerlerinde gözlemlenmiştir. Özkaynaklar 40,9 milyar TL seviyesindedir. Faaliyet raporu döneminde Sahrayıcedit Projesi, proje halindeki stoklara önemli bir kalem olarak eklenmiştir.

Kurumsal alanda, 22 Nisan 2025’teki Olağan Genel Kurul’da 2024 yılı karından 300 milyon TL temettü dağıtılması kararlaştırılmış ve ödeme Mayıs 2025’te tamamlanmıştır. Raporlama dönemi sonrasında, Akasya AVM üzerindeki önemli ipoteklerin kaldırılması, yurtiçinde 1 milyar TL’ye kadar borçlanma aracı ihracı için SPK’ya başvurulması ve ortaklık yapısında önemli değişiklikler yaşanması gibi kritik gelişmeler meydana gelmiştir. Şirket, sürdürülebilirlik alanındaki lider konumunu Karbon Saydamlık Projesi (CDP) ve Borsa İstanbul Sürdürülebilirlik Endeksi’ndeki başarılarıyla sürdürmektedir.

——————————————————————————–

1. Finansal Performans Analizi (1 Ocak – 30 Eylül 2025)

Şirketin ilk dokuz aylık finansal performansı, gelir artışına rağmen karlılıkta yaşanan düşüşü ve bilançodaki yapısal değişimleri ortaya koymaktadır. Tüm finansal tutarlar, 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücüne göre TL cinsinden ifade edilmiştir.

1.1. Kapsamlı Gelir Tablosu Özeti

Şirketin ilk dokuz aylık konsolide gelir tablosu, geçen yılın aynı dönemine kıyasla hasılatta hafif bir artış gösterirken, net karda önemli bir düşüş yaşandığını göstermektedir.

• Hasılat: Kira gelirlerindeki artış sayesinde hasılat 3,11 milyar TL’ye yükselmiştir.
• Karlılık: Finansman giderlerindeki azalmaya rağmen, net parasal pozisyon kazançlarındaki sert düşüş ve 939,5 milyon TL’lik vergi gideri (önceki yıl 2,1 milyon TL), net dönem karının %43,1 oranında azalarak 1,3 milyar TL’ye gerilemesine neden olmuştur.

1.2. Finansal Durum Tablosu (Bilanço) Özeti

30 Eylül 2025 itibarıyla Şirketin bilançosu, varlık yapısındaki büyümeyi ve yükümlülüklerdeki yeniden yapılanmayı yansıtmaktadır.

• Varlıklar: Nakit pozisyonundaki güçlü artış ve Sahrayıcedit projesinin eklenmesiyle proje halindeki stokların büyümesi, dönen varlıkların iki katına çıkmasını sağlamıştır. Duran varlıkların ezici çoğunluğunu 44,4 milyar TL ile yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır.
• Yükümlülükler: Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımlarındaki azalma, kısa vadeli yükümlülükleri düşürmüştür. Buna karşılık, yeni uzun vadeli borçlanmalar ve ertelenmiş vergi yükümlülüğündeki artış, uzun vadeli yükümlülükleri önemli ölçüde artırmıştır.
• Özkaynaklar: Net dönem karının etkisiyle özkaynaklar 40,9 milyar TL’ye ulaşmıştır.

1.3. Nakit Akış Tablosu Özeti

Dönem içinde Şirketin nakit pozisyonunda önemli bir artış yaşanmıştır.

• İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları: 1,05 milyar TL pozitif nakit akışı sağlanmıştır.
• Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışları: Maddi duran varlık ve yatırım amaçlı gayrimenkul alımları nedeniyle 23,7 milyon TL nakit çıkışı gerçekleşmiştir.
• Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışları: 228,1 milyon TL pozitif nakit akışı sağlanmıştır. Bu kalemin ana unsurları şunlardır:
  • Borçlanmadan kaynaklanan nakit girişleri: 3,12 milyar TL
  • Borç ödemelerine ilişkin nakit çıkışları: (2,55 milyar TL)
  • Ödenen temettüler: (331,9 milyon TL)
  • Ödenen faiz: (296,8 milyon TL)
  • Payların geri alımı: (39,6 milyon TL)

Sonuç olarak, dönem başı 569,5 milyon TL olan nakit ve nakit benzerleri, dönem sonunda 1,70 milyar TL’ye yükselmiştir.

1.4. Bölümlere Göre Raporlama

Grup faaliyetlerini “Akasya Projesi”, “Akbatı Projesi” ve “Diğer” olarak üç ana bölümde raporlamaktadır.

• Akasya Projesi: 2,17 milyar TL hasılat ve 1,62 milyar TL brüt kar ile Grubun en büyük gelir ve kar kaynağı olmaya devam etmektedir.
• Akbatı Projesi: 832,7 milyon TL hasılat ve 603,5 milyon TL brüt kar ile ikinci sırada yer almaktadır.
• Diğer: Bu bölüm 106,4 milyon TL hasılat ve 104,5 milyon TL brüt kar sağlamıştır.

——————————————————————————–

2. Kurumsal Yapı ve Yönetim

2.1. Şirket Profili ve Tarihçe

2005 yılında kurulan Akiş GYO, Akkök Holding’in gayrimenkul sektöründeki iştirakidir. 18 Mayıs 2012’de “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” unvanını alan Şirket, 9 Ocak 2013’ten beri Borsa İstanbul’da (BIST) “AKSGY” koduyla işlem görmektedir. “Her işimizin temelinde mutluluğunuz var” ilkesiyle hareket eden Şirket, Akbatı (2011) ve Akasya (2014) gibi büyük projelere imza atmıştır. 2017’de SAF GYO ile birleşerek sektördeki konumunu güçlendirmiştir.

2.2. Sermaye ve Ortaklık Yapısı

30 Eylül 2025 itibarıyla Şirketin sermaye ve ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir:

• Kayıtlı Sermaye Tavanı: 10.000.000.000 TL (Geçerlilik süresi: 2024-2028)
• Ödenmiş Sermaye: 2.415.000.000 TL

30 Eylül 2025 Ortaklık Yapısı

Not: 30 Eylül 2025 itibarıyla hisselerin %46,91’i BIST’te fiili dolaşımdadır.

2.3. Yönetim Kurulu ve Üst Düzey Yönetim

22 Nisan 2025’te seçilen Yönetim Kurulu ve mevcut üst düzey yöneticiler şunlardır:

• Yönetim Kurulu:
  • Raif Ali Dinçkök (Başkan)
  • İhsan Gökşin Durusoy (Başkan Vekili)
  • Alize Dinçkök (Üye)
  • Mehmet Emin Çiftçi (Üye)
  • Levent Çanakçılı (Üye)
  • İnteks Sanayi İnşaat Ticaret A.Ş. (Üye)
  • Burçin Ressamoğlu (Bağımsız Üye)
  • Mustafa Münir Alaca (Bağımsız Üye)
  • Bahar Uçanlar (Bağımsız Üye)
• Üst Düzey Yöneticiler:
  • Levent Çanakçılı (Genel Müdür)
  • Naile Banuhan Yürükoğlu (Mali İşlerden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı)
  • Özlem Özbatır (İnsan ve Kültür Direktörü)
  • Didem Hiçyorulmazlar (Satış ve Pazarlama Direktörü)
  • Elifcan Karapınar (Mali ve İdari İşler Direktörü)

30 Eylül 2025 itibarıyla Grup’un toplam çalışan sayısı 278 kişidir.

2.4. Komiteler

Şirket bünyesinde faaliyet gösteren komiteler ve başkanları (25 Nisan 2025 itibarıyla):

• Denetimden Sorumlu Komite: Mustafa Münir Alaca (Başkan)
• Kurumsal Yönetişim Komitesi: Burçin Ressamoğlu (Başkan)
• Riskin Erken Saptanması Komitesi: Bahar Uçanlar (Başkan)

——————————————————————————–

3. Portföy ve Projeler

3.1. Faaliyetteki Gayrimenkuller

• Akasya AVM: 30 Eylül 2025 itibarıyla kayıtlı değeri yaklaşık 30 milyar TL’dir. Şirketin ana gelir kaynağıdır.
• Akbatı AVM: Kayıtlı değeri 11,5 milyar TL’dir.
• Erenköy Projesi: Bağdat Caddesi’nde cadde mağazacılığı konseptiyle geliştirilmiş olup kayıtlı değeri 2,65 milyar TL’dir.
• Diğer Varlıklar: Portföyde Akasya Ofis, Akasya Sosyal Tesis ve Bulgaristan’daki arsalar bulunmaktadır.

3.2. Geliştirilmekte Olan Projeler

• Sahrayıcedit Projesi: Kadıköy’de yaklaşık 100.000 m²’lik bir alanda, hasılat paylaşımı esasına dayalı olarak geliştirilen konut ağırlıklı karma bir projedir. Akiş Güray Adi Ortaklığı (%80 Akiş GYO) tarafından yürütülmektedir. Projenin 30 Eylül 2025 itibarıyla stoklardaki değeri 627 milyon TL’dir.
• Beykoz Arsaları: Akiş – Mudanya Adi Ortaklığı’nın (%50 Akiş GYO) proje geliştirmek amacıyla edindiği arsalardır. Stoklardaki net kayıtlı değeri 640 milyon TL’dir (116 milyon TL’lik değer düşüklüğü sonrası).

3.3. Bağlı Ortaklıklar ve İş Ortaklıkları

• Bağlı Ortaklıklar (%100):
  • Akyaşam Yönetim Hizmetleri A.Ş.: AVM ve ofis yönetimi.
  • Akasya Çocuk Dünyası A.Ş.: Çocuk eğlence sektörü.
  • Aksu Real Estate E.A.D. (Bulgaristan): Gayrimenkul yatırımları.
• İş Ortaklıkları:
  • WMG London Developments L.P. (%89,50): İngiltere’de gayrimenkul yatırımı.
• Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar:
  • Akiş – Mudanya Adi Ortaklığı (%50): Beykoz Projesi.
  • Akiş – Güray Adi Ortaklığı (%80): Sahrayıcedit Projesi.

——————————————————————————–

4. Raporlama Dönemine İlişkin Önemli Gelişmeler

4.1. 2024 Yılı Olağan Genel Kurul Kararları

22 Nisan 2025’te yapılan toplantıda alınan başlıca kararlar şunlardır:

• 2025 yılı mali tablolarının denetimi için PwC Bağımsız Denetim’in seçilmesi onaylanmıştır.
• 2024 yılı kar dağıtım teklifi kabul edilmiştir.

4.2. Kar Dağıtımı

Yönetim Kurulu’nun teklifi üzerine, 2024 yılı karından toplam 300.000.000 TL brüt temettünün (pay başına brüt 0,1242 TL) 5 Mayıs 2025 tarihinde nakden dağıtılmasına karar verilmiş ve ödeme gerçekleştirilmiştir. Kalan kar, olağanüstü yedeklere aktarılmıştır.

4.3. Raporlama Dönemi Sonrası Gelişmeler

• İpoteklerin Kaldırılması: Akasya AVM üzerinde bulunan toplam 115 milyon ABD Doları ve 551 milyon TL tutarındaki ipoteklerin kaldırılması süreci Ekim 2025’te tamamlanmıştır.
• Borçlanma Aracı İhracı Başvurusu: 4 Kasım 2025 tarihinde, yurtiçinde nitelikli yatırımcılara satılmak üzere 1 milyar TL’ye kadar borçlanma aracı (tahvil/finansman bonosu) ihraç etmek için Sermaye Piyasası Kurulu’na başvuruda bulunulmuştur.
• Ortaklık Yapısı Değişiklikleri:
  • Raif Ali Dinçkök, pay devirleri sonucunda pay oranını %14,92’den %5,15’e düşürmüştür.
  • Akkök Holding A.Ş., yaptığı alımlarla 2 Ekim 2025 itibarıyla pay oranını %14,99’a yükseltmiştir.

4.4. Finansal Risk Yönetimi ve Yabancı Para Pozisyonu

30 Eylül 2025 itibarıyla Grubun 1,81 milyar TL net yabancı para yükümlülük pozisyonu bulunmaktadır. Bu pozisyonun büyük bir kısmı Avro cinsinden yükümlülüklerden kaynaklanmaktadır. Döviz kuru duyarlılık analizine göre, yabancı paraların TL karşısında %10 değer kazanması durumunda kar/zarar üzerinde yaklaşık 190 milyon TL’lik negatif etki oluşacaktır. Şirket, kur ve faiz risklerini yönetmek amacıyla türev araçlar kullanmaktadır.

——————————————————————————–

5. Sürdürülebilirlik Faaliyetleri

Akiş GYO, sürdürülebilirlik alanında sektöründeki öncü konumunu korumaktadır.

• CDP (Karbon Saydamlık Projesi): İklim Değişikliği Programı’ndan “B” notu almıştır. CDP Tedarikçi Katılım Değerlendirmesi’nde “A” listesine giren tek Türk GYO olmuştur.
• Borsa İstanbul: BIST Sürdürülebilirlik Endeksi’nde en yüksek puana sahip GYO statüsünü devam ettirmektedir.
• Refinitiv (LSEG): Küresel ölçekte en yüksek puana sahip GYO konumundadır.
• Bağışlar: 2025 yılının ilk dokuz ayında toplam 507.128 TL tutarında bağış yapılmıştır.