Gayrimenkul Yatırımında ‘İdealist’ Dönüşüm: 2025 Raporlarından Çıkan 5 Şaşırtıcı Gerçek

1. Giriş: Sermayenin Yeni Rotası ve Finansal Mimari

Finansal piyasaların enflasyonist baskılar ve faiz döngüleri arasında yön tayin etmeye çalıştığı 2025 yılının ilk üç çeyreği geride kalırken, gayrimenkul sektörü “geleneksel bir barınma alanı” olmanın ötesine geçerek stratejik bir finansal enstrümana dönüşüyor. İdealist GYO’nun (IDGYO) 30 Eylül 2025 itibarıyla kamuoyuna sunduğu faaliyet raporları, rakamların soğuk yüzünden ziyade, sermayenin yeni rotasını ve sektördeki yapısal dönüşümü fısıldıyor. Vizyoner bir yatırımcı için bu raporlar, sadece bir şirketin performans dökümü değil; doğru lokasyon ve niş segment seçiminin bir portföyü nasıl yeniden inşa edebileceğinin stratejik manifestosudur.

2. Küresel Karamsarlıktan Pozitif Ayrışmaya: Beklentilerin Ötesindeki Dayanıklılık

Küresel ekonomide büyüme tahminlerinin kırılgan dengeler üzerinde revize edildiği bir dönemde, Türkiye ekonomisi makro göstergelerde “beklenmedik bir dayanıklılık” sergiliyor. IMF ve Dünya Bankası gibi otoritelerin Türkiye için büyüme tahminlerini yukarı yönlü güncellemesi ( %3,5 – %3,7 bandı), gayrimenkul yatırımcısı üzerindeki psikolojik bariyerleri kaldırıyor. Özellikle enflasyon beklentilerindeki iyileşme, gayrimenkulü “enflasyondan kaçış noktası” olmaktan çıkarıp, yeniden “yüksek getiri potansiyelli finansal varlık” statüsüne yükseltiyor.

“IMF, Türkiye’de 2024 yılında yüzde 58,5 olan yıllık ortalama enflasyonun 2025 yılında yüzde 34,9’a gerileyeceğini tahmin ederken; 2025 yılı büyüme tahminini yüzde 3’ten yüzde 3,5’e, 2026 yılı tahminini ise yüzde 3,3’ten yüzde 3,7’ye yükseltti.”

Bu makroekonomik korelasyon, düşen enflasyon beklentisiyle birlikte uzun vadeli gayrimenkul yatırımlarının reel değer kazanma sürecini tetikleyen en güçlü katalizör olarak öne çıkıyor.

3. Kredi Piyasasının Yeniden Isınması: İpotekli Satışlarda %76’lık Büyük Dalga

2025 yılının ilk dokuz ayında Türkiye genelinde gerçekleşen 1.128.727 adetlik konut satışı, geçen yılın aynı dönemine göre %19,2’lik bir sıçramaya işaret ediyor. Ancak bu tablodaki asıl stratejik veri, ipotekli satışlarda gizli. Kredi piyasasının yeniden ısınmaya başladığını kanıtlayan bu değişim, pazarın likidite gücünü doğrudan etkiliyor.

• Toplam Satış: 1.128.727 Adet (%19,2 artış)
• İpotekli Satışlar: 162.493 Adet (Geçen yılki 92.310 seviyesinden %76,0‘lık muazzam bir artış)
• Pazar Bölünümü: İlk el satışlarda 342.641, ikinci el piyasasında ise 786.086 adetlik bir hacim oluştu.

Bu veriler, tüketicinin finansmana erişim iştahının geri döndüğünü ve gayrimenkulün finansal kaldıraçla büyüme dönemine yeniden girdiğini gösteriyor.

4. Şile’den Aliağa’ya: Niş Projeler ve Kurumsal Nakit Akışının Gücü

İdealist GYO, portföyünü sadece konut üretimiyle sınırlamayarak, “gelir üreten mülk” ve “stratejik depolama” gibi iki farklı kulvarda derinleştiriyor. Şirketin Şile’deki “İdealist Cadde” projesi, Migros Ticaret A.Ş. (10 yıl), Coldwell Banker (5+5 yıl) ve BY 307 Mimarlık (10 yıl) gibi kurumsal kiracılarıyla, öngörülebilir ve sürdürülebilir bir kira geliri mekanizması oluşturmuş durumda.

Asıl vizyoner hamle ise İzmir Aliağa’da kendini gösteriyor. 10.000 m²’lik arsa üzerinde, yapı ruhsatı 28.12.2023 tarihinde alınan ve 14.390 m²’lik toplam inşaat alanı için çalışmaları başlatılan “Sanayi ve Depolama” odaklı proje, şirketin lojistik sektöründeki büyümeden pay alma stratejisini somutlaştırıyor. Bu projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değerinin 391.324.500 TL olarak öngörülmesi, niş alanlara yapılan yatırımın portföy değerini nasıl katladığını kanıtlıyor.

5. “Bilanço Tamiri” ve 750 Milyon TL’lik Savaş Sandığı

Finansal tablolara daha yakından bakıldığında, şirketin bir “operasyonel disiplin” döneminden geçtiği görülüyor. 31.12.2024 itibarıyla yaklaşık 195,7 milyon TL olan net dönem zararı, 30.09.2025 itibarıyla başarılı bir bilanço tamiri operasyonuyla 34,8 milyon TL‘ye kadar daraltıldı. Bu keskin iyileşme, finansal kaldıraç yönetimindeki etkinliği ve maliyet kontrolündeki kararlılığı yansıtıyor.

Bunun yanı sıra, kayıtlı sermaye tavanının 2024-2028 vizyonu çerçevesinde 750.000.000 TL‘ye yükseltilmesi, şirketin önümüzdeki dönemdeki büyüme iştahı için devasa bir “savaş sandığı” (war chest) oluşturduğunu gösteriyor. Bu sermaye tavanı artışı, İdealist GYO’nun yeni fırsat alanlarına agresif bir şekilde girme potansiyelinin teknik altyapısını oluşturuyor.

6. 7 Kişilik Dev Operasyon: Maksimum Verimlilik Analizi

Modern iş dünyasında başarının ölçütü artık personel sayısı değil, yönetilen varlık büyüklüğü başına düşen verimliliktir. İdealist GYO’nun yüz milyonlarca liralık portföyünü ve karmaşık hasılat paylaşımı projelerini sadece 7 kişilik (2024 sonunda 6) yalın bir ekiple yönetmesi, operasyonel verimlilikte bir zirve noktasıdır. Dış kaynak kullanımı ve stratejik iş ortaklıklarını (İdealist İnşaat & İdealist GYO İş Ortaklığı gibi) ustalıkla yöneten bu yapı, GYO modelinin çeviklik prensibini en iyi şekilde temsil ediyor.

7. Sonuç: Stratejik Lokasyonun ve Finansal Mühendisliğin Zaferi

Eylül sonu verileri ışığında nihai analizde şu soruyu sormak kaçınılmaz: Gayrimenkul artık sadece bir mülk edinme yarışı mı, yoksa doğru zamanda doğru lokasyonda bulunma stratejisi mi? İdealist GYO’nun daralan zararları, Aliağa’daki sanayi dönüşümü ve Şile’deki kurumsal nakit akışı, cevabın “finansal mühendislik ve stratejik öngörü” olduğunu kanıtlıyor. Geleceğin gayrimenkul dünyası; betonun ağırlığıyla değil, verinin ve stratejinin hızıyla şekillenecek.

İDEALİST GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2025 YILI 3. ÇEYREK STRATEJİK ANALİZ VE FAALİYET BRİFİNGİ

Yönetici Özeti

İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (İDGYO), 2025 yılının ilk dokuz ayını kapsayan faaliyet döneminde, hem portföy geliştirme hem de kurumsal yapılandırma süreçlerinde kritik adımlar atmıştır. Şirket, kayıtlı sermaye tavanını 750.000.000 TL’ye yükselterek gelecek dönem yatırımları için finansal esneklik sağlamış, İstanbul Şile ve İzmir Aliağa’daki ana projelerinde operasyonel ilerleme kaydetmiştir. 30 Eylül 2025 itibarıyla toplam varlıkları 644,8 milyon TL’ye ulaşan şirket, makroekonomik dalgalanmalar ve inşaat maliyetlerindeki artışlara rağmen sürdürülebilir büyüme stratejisini korumaktadır. Dönem sonu itibarıyla 34,8 milyon TL net dönem zararı kaydedilse de, bir önceki yılın aynı dönemine göre finansal performansta toparlanma emareleri gözlenmektedir.

——————————————————————————–

1. Kurumsal Yapı ve Sermaye Dinamikleri

1.1 Sermaye Artırımı ve Ortaklık Yapısı

Şirket, 2025 yılı içerisinde sermaye yapısını güçlendirmek adına önemli adımlar atmıştır:

• Kayıtlı Sermaye Tavanı: 2024-2028 dönemini kapsayacak şekilde 250 milyon TL’den 750.000.000 TL‘ye yükseltilmiş ve Ocak 2025’te tescil edilmiştir.
• Ödenmiş Sermaye: 150.000.000 TL düzeyindedir.
• Halka Açıklık Oranı: Şirket paylarının %68,98’i halka açık olup, kalan paylar ağırlıklı olarak Ekşi ailesi üyeleri (İbrahim, Mustafa, Eyüp ve Mehmet Akif Ekşi) arasında dağılmıştır.

1.2 Yönetim ve Personel

• Yönetim Kurulu: 5 üyeden oluşmaktadır (3 icracı, 2 bağımsız üye). Bağımsız üyeler Mehmet Şerif Cem Ataç ve Didar Sevdil Yıldırım’dır.
• İnsan Kaynakları: 30 Eylül 2025 itibarıyla toplam personel sayısı 7’dir.

——————————————————————————–

2. Ekonomik Görünüm ve Sektörel Analiz (2025 Q3)

2.1 Makroekonomik Bağlam

• Küresel Durum: FED, Eylül 2025’te politika faizini 25 baz puan indirerek %4.00-%4.25 aralığına çekmiştir. IMF, Türkiye’nin 2025 büyüme tahminini %3,5’e yükseltmiştir.
• Türkiye Ekonomisi: 2025’in ikinci çeyreğinde %4,8 büyüme kaydedilmiştir. TCMB, Eylül ayında politika faizini 250 baz puan indirerek %40,5 seviyesine çekmiştir. Eylül 2025 itibarıyla yıllık TÜFE %33,29 olarak gerçekleşmiştir.

2.2 Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü

• Konut Satışları: 2025 Ocak-Eylül döneminde satışlar geçen yıla göre %19,2 artarak 1.128.727 adede ulaşmıştır.
• Maliyet Artışları: Ağustos 2025 verilerine göre inşaat maliyet endeksi yıllık %22,82 artmıştır. Özellikle işçilik endeksindeki %30,16’lık artış, sektör üzerindeki maliyet baskısını yansıtmaktadır.
• Borsa Performansı: IDGYO hissesi dönemi 3,67 TL fiyatla kapatmış; dokuz aylık süreçte en yüksek 5,00 TL, en düşük 2,07 TL seviyelerini görmüştür.

——————————————————————————–

3. Portföy Operasyonları ve Proje Detayları

Şirketin portföy stratejisi, gelir paylaşımı modelleri ve özkaynaklı arsa geliştirmeleri üzerine kurgulanmıştır.

3.1 İstanbul Şile Çavuş Projesi (İdealist Cadde & Koru)

Emlak Konut GYO ile hasılat paylaşımı modeliyle yürütülen bu projede Şirket %49 pay sahibidir.

• İdealist Cadde: 3 blokta 69 bağımsız bölüm.
• İdealist Koru: 17 blokta 68 bağımsız bölüm.
• Ticari Faaliyetler: Migros Ticaret A.Ş. (6 ünite), Coldwell Banker (2 ünite) ve BY 307 Mimarlık (1 ünite) gibi kurumsal kiracılarla uzun vadeli (5-10 yıl) kira sözleşmeleri imzalanmıştır.
• Değerleme: Projedeki 12 adet bağımsız bölümün 31.12.2024 tarihli pazar değeri 144.110.000 TL olarak tespit edilmiştir.

3.2 İzmir Aliağa Sanayi ve Depolama Projesi

• Varlık: 10.000 m² büyüklüğünde, sanayi ve depolama imarlı arsa.
• Durum: Yapı ruhsatı Aralık 2023’te alınmıştır. 14.390 m² inşaat alanı planlanan projede çalışmalar devam etmektedir.
• Değerleme: Mevcut durum değeri 152,2 milyon TL; projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değeri ise 391.324.500 TL olarak öngörülmektedir.

——————————————————————————–

4. Finansal Durum Analizi

30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin finansal tablolarından derlenen temel veriler aşağıdadır:

*31.12.2024 verisi yıllık toplamı, 30.09.2025 verisi 9 aylık toplamı temsil eder.

Önemli Finansal Notlar:

• Borçlanma: Şirketin borçlanma sınırı %84 seviyesindedir (Tebliğ sınırı ≤ %500). Borç yükümlülüklerinde, özellikle kısa vadeli borçlanmalarda belirgin bir artış gözlenmektedir.
• Stoklar: 31.12.2024’te 43,9 milyon TL olan stoklar, 8,2 milyon TL’ye gerilemiştir; bu durum satışların gerçekleştiğine işaret etmektedir.
• Peşin Ödenmiş Giderler: 134,2 milyon TL’ye yükselmiş olup, bunun büyük kısmı (131,4 milyon TL) ilişkili taraflara (Ekşihan İnşaat A.Ş.) verilen sipariş avanslarından oluşmaktadır.

——————————————————————————–

5. Kurumsal Yönetim ve Sürdürülebilirlik

• Uyum: Şirket, SPK’nın “Sürdürülebilirlik İlkeleri Uyum Çerçevesi” kriterlerine uyum çalışmalarını “Uy ya da Açıkla” prensibiyle yürütmektedir.
• Komiteler: Denetim, Kurumsal Yönetim ve Riskin Erken Saptanması komiteleri aktif olarak faaliyet göstermektedir. Denetim komitesinin tamamı bağımsız üyelerden oluşmaktadır.
• Etik İlkeler: Şirketin etik kuralları yazılı hale getirilmiş ve kamuya açıklanmıştır. Sosyal sorumluluk bilinciyle dönem içinde 68.468 TL bağış yapılmıştır.
• Davalar: Şirket aleyhine devam eden 2 adet işçilik alacağı davası bulunmakta olup, toplam risk 132.869 TL ile sınırlıdır.

Sonuç

İdealist GYO, 2025 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla yüksek inşaat maliyetleri ve sıkı para politikası ortamında operasyonel varlığını sürdürmektedir. Sermaye tavanı artışı ve Aliağa projesindeki ruhsatlama süreçlerinin tamamlanması, şirketin orta vadeli büyüme potansiyelini destekleyen temel unsurlardır. Finansal tablolardaki net zarar durumuna rağmen, toplam varlıklardaki artış ve stratejik gayrimenkul portföyü şirketin piyasa değerini koruma çabasını teyit etmektedir.