Gayrimenkul Yatırımında Satır Araları: Körfez GYO’nun 2025 Raporlarından Çıkarılan 5 Stratejik Ders

1. Giriş: Rakamların Ötesindeki Gayrimenkul Dünyası

Bir şirketin başarısı sadece sahip olduğu binaların metrekaresiyle mi ölçülür, yoksa o varlıkları ne kadar çevik birer finansal enstrümana dönüştürebildiğiyle mi? Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) dünyası, dışarıdan sadece beton ve tapu gibi görünse de aslında sofistike bir portföy yönetimi ve finansal mimari sanatıdır. Körfez GYO’nun 2025 yılı üçüncü çeyrek verileri, şirketin “Türkiye’nin aktif büyüklüğü en yüksek ilk 5 GYO’su arasına girme” vizyonuna doğru attığı adımların ötesinde, enflasyonist ortamda nasıl bir savunma ve saldırı hattı kurduğunu gösteriyor. 2,5 milyar TL’yi aşan aktif büyüklüğe ulaşan bu tablolar, sadece geçmişin bir dökümü değil, “finansal zekanın” gayrimenkul projeleriyle buluştuğu bir yol haritasıdır.

2. Sermaye Enjeksiyonu: Büyüme İçin “Kurşun” Biriktirmek

Körfez GYO için 2025 yılının en kritik stratejik hamlesi, özkaynak yapısını baştan aşağı yenileyen sermaye artırımı oldu. Şirket, ödenmiş sermayesini %200 oranında artırarak finansal hareket kabiliyetini yeni bir lige taşıdı. Bu artışın 659,2 milyon TL’lik kısmının mevcut ortakların rüçhan haklarını (rights issue) kullanması yoluyla gerçekleşmesi, ana hissedar Kuveyt Türk’ün şirketin büyüme vizyonuna olan güvenini de tescilliyor.

Analitik bir bakışla bu hamle, sadece bir rakam büyümesi değil; şirketin borçlanma maliyetlerinin zirve yaptığı bir dönemde “özkaynakla büyüme” stratejisini benimsediğini gösteriyor. Bu 660 milyon TL’lik taze kan, şirketin büyük ölçekli yeni projelere başlamak için ihtiyaç duyduğu “kurşunları” biriktirdiği bir “agresif hazırlık” aşamasına işaret ediyor.

3. “11 Kişilik Dev”: Ekosistem Yönetiminde Operasyonel Ustalık

Finansal raporların satır aralarında gizlenen en çarpıcı veri personel sayısında yatıyor: Körfez GYO, 2,5 milyar TL’yi aşan devasa bir portföyü sadece 11 kişilik çekirdek bir ekiple yönetiyor. Peki, bu kadar küçük bir ekip, Güre’deki devremülk operasyonlarından İstanbul’daki projelere kadar her şeye nasıl yetişiyor? Cevap, “ilişkili taraf” sinerjisinde gizli. Şirket, operasyonel yükü Körfez Tatil Beldesi Tur.Tes.ve D.Mülk İşl. A.Ş. gibi grup şirketlerine outsource ederek (dış kaynak kullanarak) uç noktada bir verimlilik sağlıyor. Bu yalın yapı, yönetim giderlerini minimize ederken, şirketin bir “operasyon merkezi” değil, yüksek katma değerli bir “yatırım merkezi” olarak kalmasını sağlıyor.

“Türkiye ve çevre bölgelerde kârlı gayrimenkul yatırımları yapan, paydaşlarının kaynaklarını en verimli şekilde değerlendiren, istikrarlı büyüyen, güvenilir, çevreye duyarlı ve yüksek etik değerlere sahip bir şirket olmak.”

4. Güre: Nakit Motoru ve Tuzla-Kilyos’un Gelecek Vaadi

Şirketin gelir tablosuna bakıldığında, 215,7 milyon TL’lik toplam hasılatın 167,9 milyon TL gibi baskın bir kısmının Güre Tesisi’ndeki devremülk satışlarından geldiği görülüyor. Güre, şu an portföyün ana “nakit motoru” konumunda. Ancak gerçek hikaye, henüz hasılat üretmeyen “uyuyan devlerde” gizli:

• Tuzla İçmeler: “Ticaret+Turizm+Konut” imar planıyla portföydeki en esnek ve potansiyeli yüksek varlık.
• Kilyos: Şirketin imar planı değişikliğine karşı açtığı davayı ilk derece mahkemesinde kazanmış olması, buradaki “arsa” değerinin “proje” değerine dönüşme ihtimalini kuvvetlendiriyor.

Bu durum, şirketin mevcut nakit akışını Güre ile sağlarken, gelecekteki büyük değer artışlarını Tuzla ve Kilyos üzerinden kurguladığı dengeli bir portföy stratejisine sahip olduğunu kanıtlıyor.

5. Yeni Vergi Düzeni ve 34 Milyon TL’lik “Ertelenmiş” Gerçek

7524 sayılı Kanun ile getirilen yeni vergi düzenlemesi, Körfez GYO gibi şirketler için yeni bir temettü denklemi kuruyor. Kural net: Kazancın en az %50’si dağıtılırsa vergi %10, dağıtılmazsa %30. Ancak bir finansal analist için asıl kritik detay, bilançoda ilk kez beliren 34,3 milyon TL’lik Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü. Bu rakam, yeni vergi yasasının sadece gelecekteki bir olasılık olmadığını, 2025 yılı dokuz aylık dönem kârı üzerinde şimdiden baskı oluşturmaya başladığını gösteriyor.

Yatırımcı açısından bu bir “kazan-kazan” senaryosudur: Şirket ya nakit temettü dağıtarak yatırımcısını ödüllendirecek ve düşük vergi avantajını kullanacak; ya da kârı bünyede tutarak vergiyi ödeyecek ancak projelerini finanse edecek çok daha güçlü bir sermaye tabanıyla yoluna devam edecektir.

6. Likidite Yönetimi: Katılım Finans İlkeleriyle Fırsat Takibi

Körfez GYO, gayrimenkulün doğasındaki “hantallığı” likidite yönetimiyle kırıyor. Şirketin varlık dağılımı, piyasadaki ani fırsatları yakalamak için hazır kıta beklediğini gösteriyor:

• Gayrimenkuller ve Projeler: %64 (1,61 Milyar TL)
• Para ve Sermaye Piyasası Araçları: %33 (848 Milyon TL)
• Diğer Varlıklar: %3 (74 Milyon TL)

Buradaki 848 milyon TL’lik likit varlığın neredeyse tamamı, ana ortak Kuveyt Türk bünyesindeki “Katılım Hesaplarında” değerlendiriliyor. Katılım finans ilkelerine tam uyumlu bu yapı, şirketin manevra kabiliyetini artırıyor. Ancak bir şerh düşmekte fayda var: Enflasyon muhasebesi (TMS 29) uygulanan raporlarda görülen 47,4 milyon TL’lik Net Parasal Pozisyon Kaybı, bu yüksek likiditenin enflasyon karşısındaki maliyetidir. Bu durum, yönetimin elindeki nakdi hızla yatırıma dönüştürme baskısı altında olduğunu gösteren stratejik bir işarettir.

7. Sonuç: Geleceğe Bakış ve Düşündüren Soru

Körfez GYO’nun 2025 yılı dokuz aylık sonuçları, enflasyonun zorlu şartlarına rağmen sermayesini üç katına çıkaran, verimliliğini grup sinerjisiyle maksimize eden ve vergi düzenlemelerine proaktif uyum sağlayan bir yapıyı resmediyor. “Aktif büyüklükte ilk 5” hedefi, sadece bir vizyon cümlesi olmaktan çıkıp, rasyonel bir finansal planlamaya dönüşmüş durumda.

Peki, bir gayrimenkul şirketine yatırım yaparken sadece sahip olduğu binaların mimarisine mi, yoksa o binaları yöneten ve kriz anında fırsata dönüştüren bu finansal mimariye mi odaklanmalısınız?

KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (KÖRFEZ GYO) 30 EYLÜL 2025 ARA DÖNEM BİLGİLENDİRME NOTU

Yönetici Özeti

Bu belge, Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Şirket) 1 Ocak – 30 Eylül 2025 ara hesap dönemine ait finansal ve operasyonel performansını analiz etmektedir. Şirket, 2025 yılının ilk dokuz ayında güçlü bir sermaye artırımı gerçekleştirmiş ve kârlılığını bir önceki yılın aynı dönemine göre iki katından fazla artırmıştır. 30 Eylül 2025 itibarıyla net dönem kârı 131,5 milyon TL olarak gerçekleşirken, toplam varlıklar 2,54 milyar TL seviyesine ulaşmıştır. Dönemin en kritik gelişmesi, ödenmiş sermayenin %200 oranında bedelli artırılarak 330 milyon TL’den 990 milyon TL’ye çıkarılmasıdır. Operasyonel tarafta, Güre Tesisi devremülk satışları ve kiralamaları ana gelir kalemini oluşturmaya devam etmektedir. Ayrıca, 2025 yılı başında yürürlüğe giren yeni vergi düzenlemeleri doğrultusunda GYO kazançlarına yönelik vergi karşılıkları finansal tablolara yansıtılmıştır.

Finansal Performans Analizi

Şirket’in 2025 yılı ilk dokuz aylık finansal sonuçları, enflasyon muhasebesi (TMS 29) uygulanmış rakamlarla önemli bir büyüme eğilimi göstermektedir.

Temel Finansal Göstergeler (TL)

Gelir ve Kârlılık Detayları

1 Ocak – 30 Eylül 2025 döneminde elde edilen operasyonel sonuçlar:

• Hasılat: 215.788.964 TL (2024 aynı dönem: 171.969.510 TL).
• Brüt Kâr: 160.433.180 TL.
• Esas Faaliyet Kârı: 160.578.176 TL.
• Net Dönem Kârı: 131.459.640 TL (2024 aynı dönem: 59.707.566 TL).
• Pay Başına Kazanç: 0,28 TL.

Hasılatın artmasında Güre Tesisi’ndeki devremülk satışları ve kiralamaları ile Kartal Horizon projesindeki ünite satışları belirleyici olmuştur. Yatırım faaliyetlerinden elde edilen 72,9 milyon TL’lik gelir, toplam kârlılığı destekleyen bir diğer unsur olmuştur.

Sermaye Yapısı ve Ortaklık Bilgileri

Şirket, 2025 yılı içerisinde gerçekleştirdiği %200 oranında bedelli sermaye artırımı ile finansal yapısını güçlendirmiştir.

• Güncel Sermaye: 990.000.000 TL.
• Sermaye Artırımı Detayı: 660.000.000 TL tutarındaki artışın 659,2 milyon TL’si rüçhan hakları yoluyla, kalan kısmı ise birincil piyasada satılarak karşılanmıştır. Bu işlem sonucunda 1.995.376 TL tutarında ihraç primi oluşmuştur.
• Ana Ortak: Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. toplamda %74 oranında pay (A ve B grubu toplamı) ile kontrolü elinde bulundurmaktadır.
• Halka Açıklık Oranı: %26.

Gayrimenkul Portföyü ve Operasyonel Durum

Şirket portföyü; arsalar, konut projeleri, ticari üniteler ve turizm tesislerinden oluşmaktadır. 30 Eylül 2025 itibarıyla varlıkların %64’ü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı projelerden, %33’ü ise para ve sermaye piyasası araçlarından oluşmaktadır.

Gayrimenkul Varlıkları ve Değerleme Özetleri (30.06.2025 itibarıyla)

• Güre Tesisi (Balıkesir/Edremit): Portföyün en değerli parçasıdır (1,005 milyar TL). 305 bağımsız bölümden oluşan tesiste devremülk satış süreci devam etmektedir. 2025 ilk 9 ayında 167,9 milyon TL satış ve 18,4 milyon TL kiralama hasılatı üretmiştir.
• Tuzla İçmeler Arsası: 384,8 milyon TL değer takdir edilmiştir. Ticaret+Turizm+Konut imarlıdır. Henüz üzerinde aktif bir proje geliştirilmemiştir.
• Torun Center Ofisleri (İstanbul/Şişli): 345,6 milyon TL değerindedir. D Blok 13. kattaki ofislerin 2/3’ü Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.’ye kiralanmış, 1/3’ü ise Şirket merkezi olarak kullanılmaktadır. Dokuz aylık kira geliri 6,2 milyon TL’dir.
• Kartal Horizon Sitesi: 237,7 milyon TL değerinde 13 bağımsız bölüm (konut ve ticari) bulunmaktadır. Dönem içinde yapılan satışlardan 36,2 milyon TL gelir elde edilmiştir.
• Kilyos Arsası: 170,1 milyon TL değer takdir edilmiştir. Boş durumdadır ve proje geliştirme çalışması bulunmamaktadır.

Mevzuat ve Vergi Düzenlemeleri

2025 yılı, GYO’ların vergilendirilme rejiminde önemli değişikliklerin yaşandığı bir dönem olmuştur:

• Kurumlar Vergisi İstisnası: 7524 sayılı Kanun ile 1 Ocak 2025’ten itibaren, GYO kazançlarının kurumlar vergisinden istisna tutulabilmesi için taşınmaz kazançlarının en az %50’sinin temettü olarak dağıtılması şartı getirilmiştir.
• Vergi Oranı: Temettü dağıtımı şartı yerine getirildiğinde vergi oranı %10 olarak uygulanırken, dağıtılmayan karlar için %30 oranı esas alınmaktadır. Şirket, 30 Eylül 2025 itibarıyla 34,3 milyon TL tutarında ertelenmiş vergi yükümlülüğü kaydetmiştir.

Risk Yönetimi ve Hukuki Süreçler

• Likidite Riski: Şirket, nakit değerlerini katılma hesapları, kira sertifikaları ve yatırım fonlarında değerlendirerek likidite riskini yönetmektedir. Raporlama tarihi itibarıyla döviz kuru riski bulunmamaktadır.
• Hukuki Davalar: Şirket’in taraf olduğu dört ana dava bulunmaktadır. Kilyos arsasına ilişkin imar planı değişikliği davası ilk derece mahkemesinde Şirket lehine sonuçlanmış ancak henüz kesinleşmemiştir. Davalar için toplam 300 bin TL karşılık ayrılmıştır.
• Personel Yapısı: Şirket, 11 çalışan ile faaliyetlerini sürdürmektedir.

Kurumsal Yönetim ve Komiteler

Yönetim Kurulu 5 üyeden oluşmakta olup, çoğunluğu icrada görevli değildir. Şirket bünyesinde dört komite aktif olarak çalışmaktadır:

1. Denetim Komitesi: İç kontrol ve finansal raporlama gözetimi.
2. Kurumsal Yönetim Komitesi: Yatırımcı ilişkileri ve yönetim ilkeleri.
3. Riskin Erken Saptanması Komitesi: Olası tehlikelerin teşhisi ve yönetimi.
4. İşe Alım ve Ücretlendirme Komitesi: İnsan kaynakları politikaları.

2025 yılının ilk dokuz ayında Yönetim Kurulu 22 kez toplanmış ve 27 karar almıştır. Tüm kararlar oy birliği ile alınmıştır.