Türkiye’nin Emlak Devlerinden Birinin Raporu Neden Önemli? İşte 4 Çarpıcı Çıkarım

Giriş: Rakamların Arkasındaki Hikaye

Kurumsal faaliyet raporları, genellikle rakamlarla dolu, anlaşılması zor ve sıkıcı belgeler olarak görülür. Ancak bu rakamların arkasına dikkatle bakıldığında, bir şirketin, bir sektörün ve hatta bir ülkenin ekonomisinin gidişatına dair ne kadar derin ipuçları barındırdığını görmek mümkündür. Biz de bu merakla yola çıktık ve Türkiye’nin önemli gayrimenkul yatırım ortaklıklarından biri olan Özderici GYO’nun 2025 yılı dokuz aylık faaliyet raporunu mercek altına aldık. Karşımıza, sadece bir bilançodan çok daha fazlasını anlatan, sektörün ve ekonominin geleceğine dair şaşırtıcı dersler çıktı.

——————————————————————————–

1. Vergi Oyunu Değişti: GYO’lar İçin Altın Çağ Bitti mi?

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO’lar), kuruluşlarından bu yana Türkiye’de önemli bir vergi avantajına sahipti. Özderici GYO gibi şirketler, 1 Ocak 2025’e kadar kazançları üzerinden Kurumlar Vergisi ödemekten muaftı. Bu durum, sektörü yatırımcılar için oldukça cazip kılıyordu. Ancak 2 Ağustos 2024’te çıkarılan 7524 sayılı yeni kanun, bu oyunu kökten değiştirdi.

Yeni düzenleme oldukça net: Artık GYO’lar, elde ettikleri kazançların en az %50’sini kâr payı olarak dağıtmaları koşuluyla %10 oranında Kurumlar Vergisi ödeyecek. Eğer bu kâr dağıtımını yapmazlarsa vergi oranı %30’a çıkacak.

Bu değişikliğin ne kadar büyük bir etki yarattığını Özderici GYO’nun kâr-zarar tablosunda net bir şekilde görüyoruz. Şirket, bu yeni düzenleme nedeniyle yaklaşık 117 milyon TL tutarında bir “Ertelenmiş Vergi Gideri” kaydetti. Bu tek kalem, şirketin operasyonel kârını bilanço zararına çeviren iki büyük muhasebesel etkiden ilkidir. Bu durum, GYO’lar için vergisiz kazanç döneminin sona erdiğinin en somut kanıtı.

——————————————————————————–

2. Enflasyon Muhasebesi Paradoksu: Kârlı Bir Şirket Nasıl Zarar Eder?

Raporu incelerken karşımıza çıkan en şaşırtıcı tablolardan biri de buydu: Şirket, ana faaliyetlerinden (kira gelirleri, konut satışları vb.) tam 45 milyon TL kâr elde etmiş. Ancak aynı dönemin sonunda bilançoda 14,1 milyon TL net zarar görünüyor. Peki, bu nasıl mümkün olabilir?

Cevap, Türkiye’deki yüksek enflasyon nedeniyle şirketler için zorunlu hale gelen “Enflasyon Muhasebesi” (TMS 29) uygulamasında saklı. Bu muhasebe standardını basitçe şöyle özetleyebiliriz: Şirketin bilançosundaki bina, arsa gibi parasal olmayan varlıkların değeri enflasyona göre güncellenirken, kasadaki nakit gibi parasal varlıkların değeri güncellenmiyor.

Yüksek enflasyon ortamında, nakit ve benzeri varlıkların alım gücü eridiği için bu durum, muhasebe tablolarında “Net Parasal Pozisyon Kaybı” adında bir gider kalemi yaratıyor. Özderici GYO’nun tablosunda bu kalemden kaynaklanan “muhasebesel” zarar yaklaşık 79 milyon TL. Bu rakam, şirketin operasyonel bir hata yaptığını değil, tamamen enflasyonun muhasebe üzerindeki teknik bir etkisini gösteriyor ve Türkiye’deki ekonomik iklimin şirket bilançolarını nasıl derinden etkilediğini çarpıcı bir şekilde ortaya koyuyor.

——————————————————————————–

3. Konut Piyasasının İki Yüzü: Satışlar Artıyor Ama Krediyle Ev Alan Yok

Rapordaki sektör analizleri, konut piyasasına dair genel algıların ötesinde, karmaşık bir tablo sunuyor. İlk bakışta iyi bir haber var: 2025’in ilk dokuz ayında Türkiye genelindeki toplam konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %19,2 oranında artmış. Bu, piyasada bir hareketlilik olduğunu düşündürebilir.

Ancak madalyonun diğer yüzü, çok daha farklı bir hikaye anlatıyor. Rapordaki grafikler, yüksek kredi faiz oranlarının piyasa üzerindeki ezici etkisini gözler önüne seriyor. “İpotekli satışlar,” yani konut kredisi kullanılarak yapılan satışlar, toplam satışların içinde neredeyse görünmez bir seviyede kalmış durumda. Neredeyse tüm satışlar “diğer satışlar” yani peşin veya senetli alımlar yoluyla gerçekleşiyor. Bu durum, konuta erişimin krediye dayalı olmaktan çıktığını ve piyasanın daha çok birikimi olanlar veya yatırımcılar tarafından domine edildiğini gösteriyor.

Popüler inanışın aksine, yabancılara yapılan konut satışlarında da bir düşüş var. 2025’in ilk dokuz ayında yabancılara yapılan satışlar, bir önceki yıla kıyasla %12,6 oranında azalmış. Rapor, bu düşüşün temel nedenini 2022’de vatandaşlık elde etme şartlarının değiştirilmesine bağlıyor.

——————————————————————————–

4. Sessiz ve Derinden Bir Hamle: Rota Yurt Dışına Çevrildi

Türkiye’deki ekonomik zorluklar, değişen vergi ortamı ve krediye erişimdeki güçlükler gibi gelişmeler yaşanırken, Özderici GYO’nun attığı stratejik bir adım dikkat çekiyor. Rapor, şirketin Temmuz 2024’te İngiltere’de “REIT Property Limited” adında, sermayesinin %100’üne sahip olduğu yeni bir şirket kurduğunu ve bu şirkete 8.250.000 GBP (İngiliz Sterlini) sermaye aktardığını belirtiyor.

Bu hamle, tesadüfi bir adımdan çok daha fazlasını ifade ediyor. Bu hamle, şirketin Türkiye pazarındaki risklerini dağıtma ve uluslararası alanda yeni yatırım fırsatları arama stratejisinin net bir göstergesidir. Bu, aynı zamanda, Türkiye’deki zorlu piyasa koşullarına karşı alınmış proaktif bir önlem ve geleceğe yönelik bir portföy çeşitlendirme adımı olarak öne çıkıyor.

——————————————————————————–

Sonuç: Bir Raporun Fısıldadıkları

Özderici GYO’nun dokuz aylık raporundan çıkardığımız bu dört nokta, sadece bir şirketin finansal durumunu özetlemiyor. Aynı zamanda Türkiye’nin genel ekonomik manzarası, değişen vergi politikaları, enflasyonun yıkıcı etkileri ve gayrimenkul sektörünün dinamikleri hakkında çok önemli sinyaller veriyor. Bu, rakamların ötesine bakmanın ve satır aralarındaki hikayeyi okumanın ne kadar değerli olduğunu bir kez daha kanıtlıyor.

Peki, bu veriler ışığında sizce Türkiye gayrimenkul sektörü bir dönüm noktasında mı; yoksa sadece yeni kurallara göre oynanan bir oyunun başlangıcında mı?

Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 30.09.2025 Dönemi Durum Raporu

Yönetici Özeti

Bu brifing, Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Özderici GYO) 1 Ocak 2025 – 30 Eylül 2025 ara hesap dönemine ait konsolide faaliyet ve finansal raporlarının kapsamlı bir sentezini sunmaktadır. Şirket, bu dönemde gelirlerini önemli ölçüde artırmasına rağmen, yüksek enflasyon ortamının getirdiği parasal pozisyon kayıpları ve yeni vergi düzenlemeleri kapsamında ayrılan ertelenmiş vergi giderlerinin etkisiyle 14,1 milyon TL net zarar açıklamıştır.

Şirketin finansal durumu, toplam 6,12 milyar TL’lik varlıkları ve 5,75 milyar TL’lik güçlü özkaynak yapısıyla sağlamlığını korumaktadır. Varlıkların ezici çoğunluğunu, değeri 5,9 milyar TL olan yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır. Ana portföy varlığı olan Nuvo Dragos projesinde 400 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Şirket, uluslararası genişleme stratejisi kapsamında İngiltere’de kurduğu REIT Property Limited iştirakine yaptığı 8,25 milyon GBP’lik sermaye yatırımını tamamlamıştır.

Kurumsal yönetim alanında Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ilkelerine uyumu stratejik bir hedef olarak benimsemiş olup, Denetim, Kurumsal Yönetim, Riskin Erken Saptanması ve Sürdürülebilirlik komiteleri aktif olarak faaliyet göstermektedir.

Sektörel olarak, Türkiye gayrimenkul piyasası 2025’in ilk dokuz ayında satış adedi bazında büyüme göstermiş, ancak yüksek faiz oranları ipotekli satışları baskılamaya devam etmiştir. Önemli bir gelişme olarak, 1 Ocak 2025’ten itibaren yürürlüğe girecek olan ve GYO’ların vergi istisnasını kâr payı dağıtım şartına bağlayan yeni vergi düzenlemesi, Şirket’in gelecekteki vergi yükümlülüğü ve kâr dağıtım politikasını doğrudan etkileyecektir. Raporlama dönemi sonrasında, Şirket Yönetim Kurulu, sermayenin 650 milyon TL’den 1 milyar TL’ye çıkarılması için SPK’ya başvuruda bulunmuştur.

——————————————————————————–

Bölüm I: Şirket Profili ve Operasyonel Faaliyetler

1.1. Genel Bakış

Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu’na 287413 sicil numarası ile kayıtlıdır. Şirket, 04.03.2008 tarihinde unvan değişikliği yaparak gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsüne geçmiş ve SPK’dan Portföy İşletmeciliği Yetki Belgesi almıştır. Şirketin ana faaliyet konusu, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmaktır.

• Ticaret Unvanı: Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
• Faaliyet Merkezi: İstanbul
• Merkez Adresi: Büyükdere Cad. Yapı Kredi Plaza C Blok K:9 Levent 34330 Beşiktaş / İstanbul
• İnternet Adresi: www.ozdericigyo.com.tr

1.2. Sermaye ve Ortaklık Yapısı

Şirketin sermaye yapısı 30 Eylül 2025 itibarıyla aşağıdaki gibidir:

Şirketin ortaklık yapısı ve pay dağılımı şu şekildedir:

• Halka Açıklık Oranı: %49,09
• Hakim Ortak: Şirketin hakim ortağı Özderici Holding A.Ş. olup, bu şirketin nihai gerçek kişi ortakları Ahmet Özderici ve Ali Uğur Özderici’dir.
• Payların Niteliği: Her biri 1 TL nominal değerli 650.000.000 adet nama yazılı paydan oluşmaktadır. Sermayeyi temsil eden paylar arasında herhangi bir imtiyaz bulunmamaktadır.

1.3. Portföy Detayları

Şirketin yatırım portföyü ağırlıklı olarak konut ve ofis gayrimenkullerinden ve uluslararası bir iştirakten oluşmaktadır.

• Nuvo Dragos Projesi: Maltepe’de bulunan proje, şirketin ana varlığıdır. 30.09.2025 itibarıyla portföyde 5 blokta 396 adet rezidans dairesi ve 4 adet mağaza olmak üzere toplam 400 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
  • Cari dönemde 2 adet bağımsız bölüm satışı gerçekleşmiştir.
  • 31.12.2024 tarihli değerleme raporuna göre, projede kalan 402 adet bağımsız bölümün gerçeğe uygun değeri 4.304.700.000 TL + KDV olarak tespit edilmiştir.
• Yapı Kredi Plaza Ofis Katı: Şirketin mülkiyetinde, faaliyetlerini de sürdürdüğü bir ofis katı bulunmaktadır.
  • 31.12.2024 tarihli değerleme raporuna göre değeri 67.500.000 TL + KDV’dir.
• REIT Property Limited (İngiltere İştiraki): Şirket, uluslararası pazarlara açılma stratejisi kapsamında 24 Temmuz 2024’te İngiltere’de %100’üne sahip olduğu REIT Property Limited’i kurmuştur.
  • Aralık 2024’te sermayesi 8.250.000 GBP’ye yükseltilmiş ve sermaye taahhüdünün tamamı 31 Mart 2025 itibarıyla ödenmiştir.

1.4. Portföy Sınırlamalarına Uyum

Şirket portföyü, 30.09.2025 tarihi itibarıyla SPK’nın Seri:III – No:48.1 sayılı tebliğinde belirtilen portföy sınırlamalarına uygundur.

——————————————————————————–

Bölüm II: Finansal Performans ve Analiz

2.1. Finansal Raporlama Esasları

Finansal tablolar, SPK’nın Seri II, 14.1 No’lu tebliği ve Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (KGK) tarafından yayımlanan Türkiye Muhasebe Standartları (TMS/TFRS) uyarınca hazırlanmıştır. Önemli bir husus olarak, Türkiye ekonomisindeki yüksek enflasyon nedeniyle 31 Aralık 2023’ten itibaren TMS 29 “Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama” standardı uygulanmaktadır. Bu kapsamda, tüm finansal veriler 30 Eylül 2025 tarihli satın alma gücüne göre düzeltilmiştir.

Kullanılan temel düzeltme katsayıları:

2.2. Konsolide Finansal Durum Tablosu Analizi

Aşağıdaki tablo, Şirketin 30 Eylül 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihlerindeki finansal durumunu özetlemektedir.

2.3. Konsolide Kâr veya Zarar Tablosu Analizi

1 Ocak – 30 Eylül dönemlerine ait karşılaştırmalı kâr/zarar tablosu aşağıda özetlenmiştir.

2.4. Önemli Gider Kalemleri

Dönem içinde gerçekleşen ana gider kalemleri ve yönetici ücretleri şöyledir:

• Genel Yönetim Giderleri: 46.606.343 TL
• Pazarlama, Satış ve Dağıtım Giderleri: 20.811.176 TL
• Üst Düzey Yönetici ve YK Üyelerine Ödenen Brüt Ücret Toplamı: 15.117.515 TL

——————————————————————————–

Bölüm III: Kurumsal Yönetim ve Yapılanma

3.1. Yönetim Kurulu ve Üst Yönetim

Şirket, en az 5 üyeden oluşan bir yönetim kurulu tarafından idare edilmektedir. 21 Mart 2025 tarihli Olağan Genel Kurul’da seçilen üyeler aşağıdadır:

• Ali Uğur ÖZDERİCİ: Yönetim Kurulu Başkanı
• Ahmet ÖZDERİCİ: Yönetim Kurulu Başkan Vekili
• Meral ÖZDERİCİ: Yönetim Kurulu Üyesi
• Cenk İDİL: Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
• Necdet Osman KOLAT: Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi

Yönetim kurulu üyeleri, finans, bankacılık, işletme ve mühendislik alanlarında geniş deneyime sahiptir.

3.2. Komiteler

SPK Kurumsal Yönetim İlkeleri uyarınca oluşturulan komiteler ve başkanları şöyledir:

Aday Gösterme ve Ücret Komitelerinin görevleri Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından yerine getirilmektedir.

3.3. Kâr Dağıtım Politikası

Şirket, kâr dağıtımı konusunda Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Mevzuatı düzenlemelerine uymaktadır. Kamuya açıklanmış özel bir kâr dağıtım politikası bulunmamaktadır. 21 Mart 2025 tarihli genel kurulda 2024 yılı için kâr dağıtımı yapılmamasına karar verilmiştir.

——————————————————————————–

Bölüm IV: Ekonomik ve Sektörel Değerlendirme

4.1. Genel Ekonomik Görünüm

• Küresel Ekonomi: 2025’in üçüncü çeyreğinde ticaret savaşları endişeleri, jeopolitik gerilimler ve merkez bankalarının para politikaları küresel ekonomiyi şekillendirmiştir. ABD Merkez Bankası (FED) politika faizini %4,25’e indirirken, Avrupa Merkez Bankası (ECB) faizleri sabit tutmuştur. Altın fiyatları tarihi rekor seviyelere ulaşmıştır.
• Türkiye Ekonomisi: 2025’in ikinci çeyreğinde %4,8’lik bir büyüme kaydedilmiştir. Eylül ayında yıllık TÜFE %33,29’a yükselerek dezenflasyon sürecinde bir duraklamaya işaret etmiştir. TCMB, politika faizini %43’ten %40,5’e indirmiştir. Orta Vadeli Program (OVP), daha yavaş büyüme ve daha yüksek enflasyon beklentilerini yansıtmaktadır.

4.2. Gayrimenkul Sektörü Analizi

• Genel Konut Satışları: 2025’in ilk dokuz ayında Türkiye genelinde konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %19,2 artarak 947.236 adet olmuştur. Bu artışta 2024’teki düşük baz etkisi önemli rol oynamıştır. Eylül 2025’te toplam satış 129.391 adettir.
• İpotekli Satışlar: Yüksek kredi faiz oranları nedeniyle ipotekli satışlar düşük seyrini sürdürmektedir. 2025’in ilk dokuz ayında toplam ipotekli satış 162.493 adet olarak gerçekleşmiştir. Eylül 2025’te bu rakam 21.266’dır.
• Satış Durumuna Göre: İlk dokuz ayda satışların %30’u ilk el, %70’i ikinci el konutlardan oluşmuştur. Eylül 2025’te 47.117 adet ilk el, 103.540 adet ikinci el konut satılmıştır.
• Yabancılara Yapılan Satışlar: Yabancılara yapılan konut satışları, 2022’de değişen vatandaşlık şartları sonrası başlayan düşüş eğilimini sürdürmüştür. 2025’in ilk dokuz ayında bir önceki yıla göre %12,6 azalarak 14.944 adet olarak gerçekleşmiştir. Eylül 2025’teki satış adedi ise 1.867’dir.

——————————————————————————–

Bölüm V: Önemli Gelişmeler ve Risk Faktörleri

5.1. Mevzuat Değişiklikleri: GYO’lar İçin Yeni Vergi Düzenlemesi

2 Ağustos 2024 tarihinde yayımlanan 7524 sayılı Kanun ile GYO’ların vergi istisnası rejiminde köklü bir değişiklik yapılmıştır. 1 Ocak 2025’ten itibaren geçerli olacak yeni düzenlemeye göre:

• GYO kazançlarına uygulanan kurumlar vergisi istisnası, bu kazançların en az %50’sinin kâr payı olarak dağıtılması şartına bağlanmıştır.
• Kâr dağıtım şartı sağlandığı takdirde, kurum kazancına %10 asgari kurumlar vergisi uygulanacaktır.
• Kâr dağıtım şartı sağlanmazsa, istisnadan yararlanılan kazançlar üzerinden %30 oranında vergi alınacaktır.

Bu değişiklik, Şirket’in gelecekteki vergi yükümlülüğünü, nakit akışını ve kâr dağıtım politikasını doğrudan etkileyen en önemli stratejik faktördür.

5.2. Hukuki Süreçler

30 Eylül 2025 itibarıyla Şirket’in taraf olduğu davalar bulunmaktadır:

• 5 adet işçilik davası
• 54 adet kira tespit davası
• 39 adet kira alacaklarına ilişkin icra takibi dosyası

5.3. Dönem Kapanışından Sonraki Gelişmeler

Raporlama döneminin kapanışını takiben, Şirket Yönetim Kurulu önemli bir sermaye artırımı kararı almıştır:

• Karar: Çıkarılmış sermayenin 650.000.000 TL’den 1.000.000.000 TL’ye yükseltilmesi.
• Kaynak: 350.000.000 TL’lik artırımın tamamı iç kaynaklardan karşılanacaktır.
• Başvuru: Gerekli izinler için 16 Ekim 2025 tarihinde Sermaye Piyasası Kurulu’na başvuru yapılmıştır.