Bir Gayrimenkul Devinin Perde Arkası: Servet GYO Raporlarından Çıkan 3 Şaşırtıcı Gerçek

Gayrimenkul yatırım şirketleri dendiğinde akla genellikle mevcut binaları satın alıp kiraya vererek gelir elde eden yapılar gelir. Bu, sektörün görünen yüzüdür. Ancak Servet GYO gibi büyük bir oyuncunun finansal raporlarının derinliklerine inildiğinde, bu basit algının çok ötesinde ne kadar şaşırtıcı ve sofistike stratejilerin yattığı ortaya çıkar. Şirketin, 2025’in ilk dokuz ayında hasılatını bir önceki yılın aynı dönemine göre 1,03 milyar TL’den 1,73 milyar TL’ye çıkararak kaydettiği güçlü büyüme, bu sıradışı yaklaşımların bir sonucudur. Bu büyümenin arkasında, şirketi rakiplerinden ayıran üç temel ve alışılmadık stratejik sütun yatıyor.

——————————————————————————–

1. Strateji: “Satın Alma, Geliştir” Felsefesi

Servet GYO’nun gayrimenkul sektöründeki en ayırt edici özelliklerinden biri, alışılmışın dışındaki yatırım stratejisidir. Şirket, portföyünü büyütürken hazır ve tamamlanmış binaları satın almak yerine, boş arsalar üzerinde proje geliştirmeyi temel felsefe olarak benimsemiştir. Bu yaklaşımın ardında ise zekice bir finansal mantık yatar: Şirket, başlangıç yatırım maliyetini ve sermaye ihtiyacını düşürmek için arsaları peşin parayla satın almak yerine, arsa sahipleriyle “kat karşılığı” veya “hasılat payı karşılığı” gibi iş birliği modelleriyle anlaşmayı tercih etmektedir. Bu strateji, sermaye yoğun peşin arsa alımlarından kaçınarak bilançonun likiditesini korur, yatırım geri dönüş (ROI) potansiyelini maksimize eder ve şirkete muazzam bir finansal esneklik kazandırır.

Faaliyet raporunda bu strateji şu şekilde özetlenmektedir:

Şirket yeni yatırmlarında tamamlanmış binaları satın almaktan ziyade boş arsalar üzerinde proje geliştirmeyi tercih etmektedir. Şirket başlangıç yatırımı daha düşük olduğundan arsaları peşin bedelle satın almak yerine arsa sahipleri ile kat karşılığı veya hasılat payı karşılığı anlaşmalar yapmayı tercih etmektedir.

——————————————————————————–

2. Uluslararası Güç: Sadece Türkiye’de Değil, Almanya’da da Dev Bir Oyuncu

Birçok yatırımcının gözden kaçırabileceği şaşırtıcı bir gerçek, Servet GYO’nun operasyonlarının Türkiye ile sınırlı olmadığıdır. Şirket, Almanya’da da çok ciddi bir varlığa sahiptir. Bu varlığın merkezinde, Almanya’nın Frankfurt şehrinde kurulu olan iştiraki OSWE Real Estate GMBH bulunmaktadır. Bu iştirak, tek başına şirketin uluslararası gücünü ortaya koyan devasa bir mülke sahiptir: “Neckermann Areal”. Raporlardaki güncel verilere göre bu mülk, 242.000 m² arazi üzerinde tam 288.922 m² kiralanabilir ofis ve lojistik alanından oluşmaktadır. Bu denli büyük bir uluslararası yatırım, şirketin portföyünü coğrafi olarak çeşitlendirerek yerel piyasa risklerini dağıtmasını sağlayan kritik bir hamledir. Bu adım, Servet GYO’yu sadece yerel bir oyuncu olmaktan çıkarıp, finansal raporlarında da belirtildiği gibi, “doğu ile batı arasında bir köprü” konumuna getiren stratejik bir vizyonun ürünüdür. Frankfurt gibi kilit bir Avrupa finans ve lojistik merkezindeki bu varlık, şirkete Asya ile Avrupa arasındaki sermaye ve müşteri akışlarına hizmet verebilmek için stratejik bir dayanak noktası sağlamaktadır.

——————————————————————————–

3. Gelecek Vizyonu: Sermayede 16 Katlık Büyüme Sinyali

Bir şirketin gelecek hedeflerinin ne kadar iddialı olduğunu anlamanın en iyi yollarından biri, sermaye yapısında attığı adımları incelemektir. Servet GYO Yönetim Kurulu’nun aldığı bir karar, bu konuda çok net bir mesaj vermektedir: Şirketin kayıtlı sermaye tavanı 1 milyar TL’den 16,25 milyar TL’ye çıkarılmıştır. Bu, basit bir rakam artışından çok daha fazlasını ifade eder. Bu devasa sermaye tamponu, şirketin birinci bölümde incelenen “geliştirme” odaklı ana stratejisini Sancaktül-Boulevard Sefaköy Projesi gibi daha büyük ölçekli projelere taşıması için gerekli finansal gücü sağlar.

Faaliyet raporunda bu kararın gerekçeleri olarak “enflasyonist etkiler” ve “Şirketimizin büyüme potansiyeli” gibi ifadelerin kullanılması, bu vizyonu daha da pekiştirmektedir. Bu hamle, şirkete gelecekteki potansiyel satın alma veya birleşme (M&A) fırsatları için de stratejik bir esneklik tanırken, önümüzdeki yıllardaki yatırım iştahının ne denli yüksek olacağına dair somut bir kanıttır.

——————————————————————————–

Sonuç

Servet GYO’nun finansal raporları, şirketin yüzeyde görünenden çok daha fazlası olduğunu kanıtlıyor. Sermaye verimliliği sağlayan akıllı “geliştirme” stratejisi, Almanya’daki varlığıyla kendini ispatlayan uluslararası gücü ve kayıtlı sermaye tavanını artırarak ortaya koyduğu iddialı gelecek vizyonu, onu tipik bir gayrimenkul şirketinden net bir şekilde ayırıyor. Bu üç unsur, şirketin sadece mevcut durumu yönetmekle kalmayıp, geleceği proaktif bir şekilde şekillendirdiğini gösteriyor.

Peki, bu üçlü stratejik sacayağı—sermaye verimliliği, uluslararası ayak izi ve cüretkar büyüme vizyonu—Servet GYO’yu önümüzdeki on yılda sektörün geleneksel devlerini geride bırakan bir güç haline getirebilir mi?

Servet GYO Faaliyetleri ve Finansal Durumuna İlişkin Bilgilendirme Dokümanı

Yönetici Özeti

Bu doküman, Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Servet GYO) ve bağlı ortaklıklarının 01.01.2025 – 30.09.2025 dönemine ait faaliyetlerini, kurumsal yapısını, finansal performansını ve varlık portföyünü kapsamlı bir şekilde analiz etmektedir. Sinpaş Grubu’nun bir parçası olarak 50 yıllık sektör tecrübesine dayanan Servet GYO, ağırlıklı olarak ticari gayrimenkul geliştirme ve kira geliri elde etme stratejisi izlemektedir.

2025’in ilk dokuz ayında Grup, finansal performansında önemli bir iyileşme kaydetmiştir. Hasılat, bir önceki yılın aynı dönemine göre %67 artışla 1,73 milyar TL’ye ulaşmış, 22 milyon TL’lik zarardan 719 milyon TL’lik net kâra geçerek güçlü bir geri dönüş sergilemiştir. Toplam varlıklar 43,7 milyar TL’ye yükselmiş olup, bunun 39 milyar TL’lik önemli bir kısmını yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır. Şirketin büyüme potansiyelini desteklemek amacıyla 24 Nisan 2025 tarihinde kayıtlı sermaye tavanı 1 milyar TL’den 16,25 milyar TL’ye çıkarılmıştır.

Grup, Türkiye ve Almanya’da çeşitlendirilmiş bir portföy yönetmektedir. Portföyde Deposite Outlet Center gibi alışveriş merkezleri, lojistik merkezler ve İş Modern Ambarlı gibi ticari alanlar bulunmaktadır. Almanya’daki iştiraki OSWE Real Estate GmbH aracılığıyla Frankfurt’taki Neckermann Areal lojistik ve ofis kompleksini elinde tutmaktadır. Devam eden Sefaköy Boulevard ve Ankara Dikmen Okul projeleri, şirketin geliştirme odaklı stratejisinin göstergeleridir.

Finansal riskler incelendiğinde, Grubun özellikle Euro cinsinden önemli bir net döviz yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu durum, döviz kurundaki dalgalanmalara karşı bir hassasiyet yaratmakta olup, 30 Eylül 2025 itibarıyla Euro’daki %10’luk bir değişimin kâr/zarar üzerinde yaklaşık 22,5 milyon TL’lik bir etki yaratabileceği öngörülmektedir. Raporlanan tüm finansal veriler, TMS 29 standardı uyarınca yüksek enflasyon etkisine göre düzeltilmiş ve 30 Eylül 2025 tarihli satın alma gücüyle ifade edilmiştir.

——————————————————————————–

1. Şirket Profili ve Yatırım Stratejisi

Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Servet GYO), Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine uygun olarak gayrimenkul ve gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere 18 Mayıs 2009’da kurulmuş bir yatırım ortaklığıdır. Gayrimenkul sektöründe 50 yıllık birikime sahip Sinpaş Grubu şirketlerinden biri olan Servet GYO, portföyünü ağırlıklı olarak perakende, endüstriyel ve ofis amaçlı gayrimenkuller üzerine yoğunlaştırmıştır.

Ana Yatırım Stratejisi:

• İstikrarlı Kira Geliri: Sahip olunan binaları etkin bir şekilde yöneterek düzenli ve istikrarlı bir kira geliri akışı sağlamak.
• Portföy Büyümesi: Uygun yatırım fırsatlarını değerlendirerek yeni projelerle portföyü genişletmek.
• Proje Geliştirme Odaklılık: Tamamlanmış binaları satın almak yerine, boş arsalar üzerinde proje geliştirmeyi tercih etmek. Bu yaklaşım, başlangıç yatırım maliyetini düşürmektedir.
• İş Birlikleri: Arsaları peşin bedelle almak yerine, arsa sahipleriyle kat karşılığı veya hasılat payı karşılığı anlaşmalar yapmak.
• Varlık Yönetimi Esnekliği: Geliştirilen binaları genellikle portföyde tutup kiraya vermekle birlikte, piyasa koşullarına bağlı olarak satarak nakde çevirme esnekliğini korumak.

Organizasyonel Yapı: Şirket; muhasebe, finans, planlama ve mimari gibi temel fonksiyonları kendi bünyesindeki personeli ile yürütmekte, diğer operasyonel fonksiyonlar için ise dışarıdan hizmet alımı modelini benimsemektedir. 30 Eylül 2025 itibarıyla Grubun ortalama personel sayısı 20’dir.

2. Kurumsal Yapı ve Sermaye

2.1. Ortaklık Yapısı

Servet GYO’nun ana hissedarı %41,76’lık pay ile Avni Çelik olup, şirketin hakim ortakları Avni Çelik ve Çelik ailesidir. Şirket hisselerinin %24,58’i halka açık olup Borsa İstanbul’da işlem görmektedir.

30 Eylül 2025 İtibarıyla Hissedar Yapısı:

Şirket sermayesi A ve B grubu paylardan oluşmaktadır. A grubu paylar, 6 üyeli yönetim kuruluna 4 üye adayı gösterme imtiyazına sahiptir, bu da yönetim kontrolünün A grubu pay sahiplerinde olduğunu göstermektedir.

2.2. Sermaye Bilgileri ve Artırım Kararı

Yönetim Kurulu’nun 24 Nisan 2025 tarihli kararıyla, şirketin büyüme potansiyeli ve enflasyonist etkiler göz önünde bulundurularak önemli bir sermaye yapısı değişikliğine gidilmiştir.

• Çıkarılmış Sermaye: 3.250.000.000 TL
• Kayıtlı Sermaye Tavanı: 1.000.000.000 TL’den 16.250.000.000 TL‘ye yükseltilmiştir.
• Geçerlilik Süresi: Kayıtlı sermaye tavanı izni 2029 yılı sonuna kadar uzatılmıştır.

Bu stratejik karar, şirketin gelecekteki büyüme planları ve potansiyel sermaye ihtiyaçları için esneklik sağlamayı amaçlamaktadır.

3. Konsolide Finansal Performans (01.01.2025 – 30.09.2025)

Grup, 2025’in ilk dokuz ayında, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla tüm temel finansal metriklerde güçlü bir performans sergilemiştir. Finansal tablolar, TMS 29 standardına göre enflasyon muhasebesi uygulanarak hazırlanmıştır.

3.1. Temel Finansal Göstergeler

3.2. Bilanço ve Gelir Tablosu Analizi

• Varlık Büyümesi: Toplam varlıklar, yıl başına göre 1,9 milyar TL artarak 43,7 milyar TL’ye ulaşmıştır. Bu büyümenin ana kaynağı, portföye yapılan yeni eklemeler ve mevcut varlıkların değerlemesidir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller, toplam varlıkların yaklaşık %89’unu oluşturarak Grubun ana varlık sınıfı olmaya devam etmektedir.
• Kârlılıkta Güçlü Artış: Hasılat, geçen yılın aynı dönemine göre %67 artışla 1,73 milyar TL’ye yükselmiştir. Maliyet yönetimi sayesinde brüt kâr %86 artmıştır. Grup, 2024’ün ilk 9 ayındaki 22 milyon TL’lik zarara karşılık, 2025’in aynı döneminde 719 milyon TL net kâr elde etmiştir.
• Nakit Akışı: İşletme faaliyetlerinden 1,97 milyar TL’lik güçlü bir nakit akışı sağlanmıştır. Bu nakit, büyük ölçüde yatırım faaliyetlerinde kullanılmıştır; 840 milyon TL yatırım amaçlı gayrimenkul alımına ve 902 milyon TL finansal yatırımlara yönlendirilmiştir. Bu durum, Grubun büyüme odaklı stratejisini teyit etmektedir. Dönem sonunda nakit ve nakit benzerleri 37,1 milyon TL’den 20,6 milyon TL’ye gerilemiştir.

3.3. Bölümlere Göre Raporlama

Grup, faaliyetlerini coğrafi olarak Türkiye ve Almanya olarak iki ana bölümde raporlamaktadır.

• Türkiye: 9 aylık dönemde 1,53 milyar TL hasılat ve 892 milyon TL brüt kâr ile ana gelir ve kârlılık merkezi konumundadır.
• Almanya: Aynı dönemde 202 milyon TL hasılat ve 117 milyon TL brüt kâr üreterek Grubun uluslararası operasyonlarının kârlılığa önemli katkı sağladığını göstermektedir.

4. Varlık Portföyü ve İştirakler

Servet GYO’nun portföyü, hem doğrudan sahip olunan mülklerden hem de bağlı ortaklıkları aracılığıyla yönetilen varlıklardan oluşmaktadır.

4.1. Ana Şirket ve İştiraklerin Varlık Portföyü

Aşağıdaki tablo, Grubun öne çıkan yatırım amaçlı gayrimenkullerini ve sahiplik yapılarını özetlemektedir.

4.2. Devam Eden Projeler (Stoklar)

Grup, geliştirmekte olduğu projeleri bilançosunda “Stoklar” kalemi altında takip etmektedir.

• Sancaktül-Boulevard Sefaköy Projesi: İstanbul Küçükçekmece’de, Sinpaş GYO ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında geliştirilmektedir. Projenin %55’i Servet GYO’ya aittir. 52.000 m² satılabilir alana sahip projenin 2025’te tamamlanması planlanmaktadır. Bu proje kısa vadeli stoklarda sınıflandırılmıştır.
• Ankara Dikmen Okul Projesi: Ankara Çankaya’da, Ahmet Çelik’ten devralınan arsa üzerinde 28.078 m² inşaat alanına sahip bir okul, yurt ve diğer tesisleri içeren bir proje planlanmaktadır.

5. Finansal Risk Yönetimi

Grup, finansal araçların kullanımından kaynaklanan çeşitli risklere maruz kalmaktadır. Bunlar arasında en belirgin olanı döviz kuru riskidir.

5.1. Döviz Kuru Riski

Grubun uluslararası faaliyetleri (özellikle Almanya’daki yatırımı) ve yabancı para cinsinden borçlanmaları nedeniyle döviz kuru riskine maruziyeti bulunmaktadır. Risk yönetimi politikası, döviz pozisyonunu sıfıra yakın tutarak kur dalgalanmalarının etkisini en aza indirmeyi hedeflemektedir.

30 Eylül 2025 İtibarıyla Net Yabancı Para Pozisyonu:

Tablodan da görüleceği üzere, Grubun ağırlıklı olarak Euro cinsinden olmak üzere 224,2 milyon TL net yabancı para yükümlülüğü bulunmaktadır.

Duyarlılık Analizi:

• Euro’nun TL karşısında %10 değer kazanması/kaybetmesi durumunda, Grubun vergi öncesi kâr/zararı ve özkaynakları yaklaşık 22,5 milyon TL olumlu/olumsuz etkilenecektir. Bu analiz, Grubun kur riskine karşı hassasiyetinin boyutunu göstermektedir.