Finansal Raporundan Çıkan 5 Şaşırtıcı Sır: Bu GYO Bildiğiniz Gibi Değil!

Giriş: Rakamların Ötesindeki Hikaye

Finansal raporlar… Bu iki kelime bile çoğu zaman zihinlerde karmaşık tablolar, anlaşılmaz dipnotlar ve sıkıcı rakam yığınlarını canlandırır. Ancak bu belgeler, dikkatli bir gözle incelendiğinde bir şirketin stratejisi, karşılaştığı zorluklar ve geleceğe yönelik vizyonu hakkında ne kadar çarpıcı hikayeler barındırabileceğini gösterir. Rakamlar, aslında bir şirketin attığı adımların, aldığı risklerin ve kurduğu hayallerin dilidir.

Bu yazıda, Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (AVGYO) kamuya açık son finansal raporlarını bir strateji analisti gözüyle inceleyerek, satır aralarında gizlenmiş en şaşırtıcı ve düşündürücü tespitleri sizler için derledik. Gelin, bir gayrimenkul şirketinin nasıl Türkiye’nin görünmez otogar imparatoru haline geldiğini ve kiracılarıyla nasıl birer iş ortağına dönüştüğünü birlikte keşfedelim.

——————————————————————————–

1. Bir Gayrimenkul Devi, Ama Bildiğiniz Gibi Değil: Otogar İmparatorluğu

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) denildiğinde akla genellikle konut projeleri, ofis binaları veya alışveriş merkezleri gelir. Ancak AVGYO’nun portföyü, bu alanda oldukça sıra dışı ve stratejik bir farklılık içeriyor. Şirket, Türkiye’deki GYO’lar arasında portföyünde şehirlerarası otobüs terminali bulunduran tek şirket olma unvanını taşıyor.

Portföyün temel taşlarından biri, resmi adıyla “Yusuf Ziya Yılmaz Samsun Şehirlerarası Otobüs Terminali” başta olmak üzere Havza ve Çarşamba’daki otogarlardır. Bu terminaller sadece birer binadan ibaret değil; Samsun’daki kompleks, aynı zamanda içinde akaryakıt istasyonları gibi ilişkili ticari mülkleri de barındırıyor. Bu varlıklar, kopyalanması zor, kritik altyapı tesisleridir. Yüksek giriş engelleri ve sürekli bir operasyonel ihtiyaca hizmet etmeleri, bu yatırımlardan elde edilen kira gelirini sadece öngörülebilir değil, aynı zamanda son derece savunulabilir kılıyor. Bu durum, şirkete dalgalı bir ekonomide istikrarlı ve korunaklı bir nakit akışı sağlayan önemli bir rekabet avantajı sunuyor.

2. Rakamların Dili: Bir Yılda Kârdan Zarara Keskin Dönüşün Perde Arkası

Bir şirketin finansal sağlığını anlamanın en net yollarından biri, kâr-zarar tablosundaki değişimleri analiz etmektir. AVGYO’nun raporları bu konuda çarpıcı bir tablo ortaya koyuyor. Şirket, 2024 yılının ilk dokuz ayında 93.551.938 TL net kâr açıklarken, 2025’in aynı döneminde 59.188.342 TL net zarara geçmiş durumda.

Bu dramatik dönüşümün ardındaki temel neden ise tek bir kalemde gizli: “Gayrimenkul satışları”. 2024’ün ilk dokuz ayında bu kalemden 242,7 milyon TL gelir elde eden şirket, 2025’in aynı döneminde hiç gayrimenkul satışı yapmamış. Bu durum, şirketin gelir modelinin proje geliştirip satmaya ne kadar bağlı olduğunu ve bu tür proje bazlı gelirlerin yarattığı dalgalanmanın sektörün bir gerçeği olduğunu net bir şekilde gözler önüne seriyor. Kira gelirleri istikrar sağlarken, büyük kârlar proje satışlarına dayanıyor.

3. Enflasyonun Gizli Eli: Rakamlar Nasıl Yeniden Yazılıyor?

Finansal raporlarda “Yüksek Enflasyon Dönemlerinde Finansal Tabloların Düzeltilmesi (TMS 29)” gibi teknik bir başlık, aslında ekonomik gerçekliğin şirket bilançolarını nasıl yeniden şekillendirdiğini anlatır. Rapora göre Türkiye’de son üç yıllık kümülatif enflasyon oranı %222’ye ulaşmış durumda.

Bu ne anlama geliyor? Basitçe, dünün 100 TL’si ile bugünün 100 TL’si aynı alım gücüne sahip değil. Bu nedenle şirketler, varlıklarının ve borçlarının değerini bugünün parasıyla ifade etmek için finansal tablolarını enflasyona göre düzeltmek zorunda kalıyorlar. Bu düzeltme, şirketin varlıklarının gerçek değerini ve operasyonel performansını daha doğru anlamamızı sağlar. AVGYO’nun raporlarındaki bu detay, mevcut ekonomik ortamın sadece bireylerin değil, dev şirketlerin bile finansal verilerini nasıl derinden etkilediğinin somut bir kanıtıdır.

4. Sınırların Ötesinde Bir Strateji: Gürcistan’daki Stratejik Hamle

AVGYO’nun stratejisi sadece Türkiye sınırları içinde kalmıyor. Şirket, %100 oranında iştiraki olan “Joy Hotel Batumi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı JSC” aracılığıyla Gürcistan’ın Batum şehrinde önemli bir yatırım portföyüne sahip. Bu iştirakin portföyünde, Batum Metrocity projesinde yer alan tam 108 adet rezidans dairesi bulunuyor.

İlk bakışta bu, riski coğrafi olarak dağıtma hamlesi gibi görünebilir, ancak raporun dipnotlarında çok daha derin bir strateji yatıyor: “…gayrimenkul satışları dolar ($) kuru üzerinden yapılmaktadır.” Bu küçük detay, hamlenin asıl amacını ortaya koyuyor. Bu yatırım, sadece farklı bir pazara girmek değil, aynı zamanda döviz bazlı gelir akışı yaratarak Türk Lirası’ndaki değer kayıplarına karşı doğal bir koruma (hedge) mekanizması oluşturma ve kur riski yönetimi stratejisinin somut bir adımıdır. Bu, şirketin geleceğini güvence altına almak için atılmış bilinçli ve akıllıca bir adımdır.

5. Sabit Kira mı, Ciro Payı mı? Alışılmışın Dışındaki Kiralama Modelleri

Gayrimenkul kiralamasında standart model, genellikle aylık sabit bir bedeldir. Ancak AVGYO, bazı mülklerinde bu geleneğin dışına çıkarak oldukça esnek ve yaratıcı kiralama modelleri uyguluyor. Örneğin, İstanbul Arnavutköy’de otel olarak kullanılan parsellerin kirası, kiracının aylık cirosunun %15’i veya 300.000 TL+KDV’den yüksek olan tutar üzerinden hesaplanıyor. Benzer şekilde, Samsun Çarşamba’daki okul binası da kiracısının cirosunun %20’si oranında bir kira bedeliyle faaliyet gösteriyor.

Arnavutköy’deki model, basit bir ciro paylaşımından çok daha fazlasıdır. Bu, “iki dünyanın en iyisi” olarak tanımlanabilecek bir stratejidir. Şirket, kiracının işleri iyi gittiğinde cirodan pay alarak kazancın yükselmesine ortak olurken, işler kötü gittiğinde ise 300.000 TL’lik taban kira ile kendini aşağı yönlü riske karşı korumaya alıyor. Bu yaklaşım, klasik ev sahibi-kiracı ilişkisini bir iş ortaklığına dönüştürerek hem riski hem de kazancı paylaştıran, günümüzün değişken ekonomik koşullarına mükemmel uyum sağlayan zeki bir stratejiyi gözler önüne seriyor.

——————————————————————————–

Sonuç: Her Rapor Bir Fırsattır

Özetle, Avrasya GYO’nun raporları, şirketin farklı bir oyun oynadığını gösteriyor. Temelini otogarlar gibi alışılmadık ve savunulabilir varlıklar üzerine kuruyor, kiracılarıyla bir ortak gibi risk ve ödülü paylaşıyor ve geleceğini yurt dışındaki döviz bazlı varlıklarla stratejik olarak koruyor. Bu sadece bir gayrimenkul şirketi değil; dikkatle hesaplanmış stratejik bahislerden oluşan bir portföy.

Şirketleri değerlendirirken, sadece son satırdaki kâr ya da zarara değil, o sonuca giden yolda anlatılan hikayeye de kulak vermek gerekir. Peki, bir sonraki finansal tablolar, şirketlerin adapte olduğu hangi yeni ve yaratıcı stratejileri gözler önüne serecek?

Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Durum Raporu (30.09.2025)

Yönetici Özeti

Bu rapor, Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Grup) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla konsolide finansal durumunu, 2025’in ilk dokuz aylık faaliyet sonuçlarını, kurumsal yapısını ve stratejik gelişmelerini detaylı bir şekilde analiz etmektedir. Rapor, şirketin resmi finansal tabloları ve faaliyet raporundan derlenen bilgilere dayanmaktadır.

Temel Finansal Bulgular:

• Net Zarar: Grup, 2025’in ilk dokuz ayını 59,2 milyon TL net zararla kapatmıştır. Bu, bir önceki yılın aynı döneminde kaydedilen 93,6 milyon TL’lik net kâra kıyasla önemli bir düşüşü ifade etmektedir. Bu zararın ana nedeni, dönem içinde kaydedilen 96,8 milyon TL’lik vergi gideridir.
• Hasılat Düşüşü: Hasılat, 2024’ün aynı dönemindeki 292,3 milyon TL’den 2025’te 52,2 milyon TL’ye gerilemiştir. Bu düşüşün temel sebebi, 2024’te gerçekleşen 242,8 milyon TL’lik gayrimenkul satışının 2025 döneminde tekrarlanmamasıdır. 2025 yılı hasılatı tamamen kira gelirlerinden oluşmaktadır.
• Finansal Durum: 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin toplam varlıkları 2,05 milyar TL, toplam özkaynakları ise 1,93 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Varlıkların büyük bir bölümünü 1,67 milyar TL değerindeki Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller oluşturmaktadır.
• Nakit Akışı: Şirketin nakit ve nakit benzerleri, dönem başındaki 55,1 milyon TL’den dönem sonunda 15,9 milyon TL’ye düşmüştür. Bu düşüşte, 35 milyon TL’lik geri alınan paylar (hisse geri alımı) ve yatırım faaliyetlerinden kaynaklanan 30,8 milyon TL’lik nakit çıkışı etkili olmuştur.

Stratejik ve Operasyonel Gelişmeler:

• Hisse Geri Alım Programı: Şirket, Mart 2025’te 125 milyon TL bütçeli bir hisse geri alım programı başlatmıştır. 30 Eylül 2025 itibarıyla bu program kapsamında 35 milyon TL’lik geri alım gerçekleştirilmiştir.
• Stratejik Satın Alma: Raporlama döneminden sonra, şirket 3 Ekim 2025’te Avrasya Petrol ve Turistik Tesisler Yatırımlar A.Ş.’nin bağlı ortaklığı olan Metro Turizm Otelcilik ve Petrol Ürünleri Ticaret A.Ş.’nin tamamını 530 milyon TL bedelle satın alma kararı almıştır. Bu satın alma işlemi 4 Kasım 2025’te tescil edilmiş ve ardından iki şirketin birleşmesi yönünde karar alınmıştır.
• “Metro Hotel Apartments” Projesi: Edirne’de yapılması planlanan ancak daha önce durdurulan “Metro Hotel Apartments” projesinin yeniden aktifleştirilmesine karar verilmiştir.
• Portföy ve Yönetim: Şirket, Türkiye’deki GYO’lar arasında portföyünde şehirlerarası otobüs terminalleri bulunduran tek şirket olma özelliğini korumaktadır. Portföyünde Samsun, Çarşamba ve Havza otogarları, İstanbul Metrocity’de ofisler, Gürcistan/Batum’da rezidans daireler ve çeşitli illerde farklı ticari mülkler bulunmaktadır.

Sonuç olarak, 2025’in ilk dokuz ayı, gayrimenkul satışlarının olmamasından kaynaklanan hasılat düşüşü ve yüksek vergi gideri nedeniyle finansal olarak zorlu geçmiştir. Ancak şirket, hisse geri alım programı, önemli bir stratejik satın alma ve kilit bir projenin yeniden başlatılması gibi adımlarla geleceğe yönelik aktif bir strateji izlemektedir.

——————————————————————————–

1. Kurumsal Profil ve Faaliyet Alanı

Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., 1 Mart 1996 tarihinde İstanbul’da kurulmuş, halka açık bir anonim ortaklıktır. Şirketin ana faaliyet konusu, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, projelere ve haklara yatırım yapmaktır.

• Unvan: Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
• Merkez Adres: Büyükdere Cd. No:171 Metrocity A Blok K:17 1.Levent/Şişli/İSTANBUL
• Ticaret Sicil No: İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü – 343593
• İnternet Adresi: www.avrasyagyo.com.tr
• Telefon / Faks: 0212 344 12 88 / 0212 344 12 86
• Personel Sayısı: 30 Eylül 2025 itibarıyla 8 kişi (31 Aralık 2024: 6 kişi).

1.1. Bağlı Ortaklıklar ve Uluslararası Faaliyetler

Grup, yurt dışı yatırımları kapsamında Gürcistan’da faaliyet göstermektedir. Bu operasyonlar, tam konsolidasyon yöntemiyle finansal tablolara dahil edilen bağlı ortaklıklar üzerinden yürütülmektedir.

• Joy Hotel Batumi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı JSC: Şirket, Gürcistan’daki faaliyetlerini bu bağlı ortaklık üzerinden yürütmektedir. Bu yapı, 2017’de satın alınan Metro Avrasya Gürcistan Gayrimenkul Yatırım Şirketi ile 2020’de satın alınan Joy Hotel Batumi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı JSC’nin birleşmesiyle oluşmuştur. Şirketin bu bağlı ortaklıktaki iştirak oranı %100’dür. Bağlı ortaklığın finansal tabloları Gürcistan Larisi’nden (GEL) TL’ye çevrilerek konsolide edilmektedir.

2. Finansal Performans Analizi (30.09.2025)

Grup’un finansal tabloları, Türkiye Muhasebe Standartları (TMS) ve Türkiye Finansal Raporlama Standartları (TFRS) uyarınca hazırlanmıştır. Yüksek enflasyon ortamı nedeniyle, finansal veriler TMS 29 standardına göre düzeltilmiş ve TL’nin 30 Eylül 2025 tarihindeki satın alma gücü cinsinden ifade edilmiştir.

2.1. Konsolide Finansal Durum Tablosu (Bilanço)

30 Eylül 2025 itibarıyla Grup’un toplam varlıkları 2.052.653.566 TL olarak gerçekleşmiştir. Bu rakam, 31 Aralık 2024’teki 2.065.523.773 TL’lik varlık toplamına göre hafif bir düşüş göstermektedir.

Bilanço Analizi:

• Varlık Yapısı: Toplam varlıkların %81’ini oluşturan yatırım amaçlı gayrimenkuller, şirketin ana varlık kalemidir.
• Likidite: Nakit ve nakit benzerlerinde yaşanan %71’lik düşüş, büyük ölçüde hisse geri alım programı için kullanılan finansman ve yatırım faaliyetlerinden kaynaklanmaktadır.
• Yükümlülükler: Uzun vadeli yükümlülüklerdeki dramatik artış, ertelenmiş vergi yükümlülüğündeki 95 milyon TL’lik artıştan kaynaklanmaktadır.
• Özkaynaklar: Özkaynaklardaki düşüş, 59,2 milyon TL’lik dönem zararı ve 35 milyon TL’lik hisse geri alımından kaynaklanmıştır.

2.2. Kâr veya Zarar ve Diğer Kapsamlı Gelir Tablosu

Grup, 2025 yılının ilk dokuz ayını zararla tamamlarken, bir önceki yılın aynı döneminde önemli bir kâr elde etmişti.

Gelir Tablosu Analizi:

• Hasılat: 2025’in ilk 9 ayında hasılatın tamamı kira gelirlerinden oluşurken, 2024’te 242,8 milyon TL tutarında gayrimenkul satışı gerçekleşmiştir. Bu durum, hasılattaki keskin düşüşü açıklamaktadır.
• Faaliyet Kârlılığı: Gayrimenkul satışı olmamasına rağmen, esas faaliyet kârı 71,9 milyon TL olarak pozitif kalmıştır. Bu kâr, esas faaliyetlerden diğer gelirler kaleminde yer alan 61,4 milyon TL’lik menkul kıymet reeskont gelirleri ve 34,7 milyon TL’lik kur farkı geliri ile desteklenmiştir.
• Net Sonuç: Vergi öncesi 37,7 milyon TL kâr, 96,2 milyon TL’si ertelenmiş vergi olmak üzere toplam 96,8 milyon TL’lik vergi gideri nedeniyle 59,2 milyon TL net zarara dönüşmüştür.

2.3. Bölümlere Göre Raporlama

Grup, faaliyetlerini Türkiye ve Gürcistan olmak üzere iki coğrafi bölgede yürütmektedir. 2025’in ilk 9 ayında her iki bölge de faaliyet kârı elde etmiştir.

3. Yönetim ve Kurumsal Yapı

3.1. Yönetim Kurulu ve Komiteler

Şirket Yönetim Kurulu, 3 yıllık görev süresi için seçilmiş 5 üyeden oluşmaktadır. Yönetim Kurulu, 1 Ocak – 30 Eylül 2025 tarihleri arasında 34 kez toplanmıştır.

• Çiğdem ÖZTÜRK PULATOĞLU: Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür
• Ceren DEŞEN: Yönetim Kurulu Başkan Vekili
• Fatma Öztürk Gümüşsu: Üye (08.10.2025 itibarıyla atandı)
• Ahmet SERPİL: Bağımsız Üye
• Hasan Tuncay EROL: Bağımsız Üye

Not: 28.05.2025 tarihli Genel Kurul’da Can DİŞLİ yerine Burcu Hilal KAPLAN üye olarak atanmış, ancak Sn. Kaplan 08.10.2025’te istifa ederek yerine Fatma Öztürk Gümüşsu atanmıştır.

Komiteler:

• Denetimden Sorumlu Komite: Hasan Tuncay EROL (Başkan), Ahmet SERPİL (Üye)
• Kurumsal Yönetim Komitesi: Hüseyin Bürge (Başkan), Hasan Tuncay EROL (Üye), Burcu Hilal KAPLAN (Üye)
• Riskin Erken Saptanması Komitesi: Hasan Tuncay EROL (Başkan), Ahmet SERPİL (Üye)

3.2. Ortaklık Yapısı ve Sermaye

Şirketin kayıtlı sermaye tavanı 360.000.000 TL, çıkarılmış (ödenmiş) sermayesi ise 111.600.000 TL’dir.

İmtiyazlı Paylar: Şirketin A Grubu payları imtiyazlıdır ve tamamı Fatma Öztürk Gümüşsu’ya aittir. Bu paylar, Yönetim Kurulu’nun 5 üyesinden 3’ünü aday gösterme imtiyazına sahiptir.

4. Gayrimenkul Portföyü

Şirketin portföyü, Türkiye’nin çeşitli illerinde ve Gürcistan’da bulunan ticari gayrimenkullerden oluşmaktadır. Portföydeki varlıkların 31 Aralık 2024 tarihli değerleme raporlarına dayanan değerleri ve güncel durumları aşağıda özetlenmiştir.

5. Stratejik Gelişmeler ve Beklentiler

5.1. Raporlama Dönemi Sonrası Önemli Olaylar

• Metro Turizm Otelcilik Satın Alması (Ekim-Kasım 2025): Grup, ilişkili tarafı Avrasya Petrol’ün bağlı ortaklığı olan Metro Turizm Otelcilik ve Petrol Ürünleri Ticaret A.Ş.’nin tamamını 530 milyon TL bedelle satın almıştır. Bedelin 100 milyon TL’si nakit, 176 milyon TL’si Edirne’deki projeden dükkan devri, kalanı ise 2 yıl vade ile ödenecektir. Anlaşma kapsamında, proje tamamlandığında otel ve ticari alanların işletmesi 20 yıl süreyle Avrasya Petrol’e ait olacak ve karşılığında cirodan %5 pay alınacaktır. Tescil işlemleri 4 Kasım 2025’te tamamlanmış ve 5 Kasım’da kolaylaştırılmış usulde birleşme kararı alınmıştır.
• Havza Otogarı Kira Sözleşmesi (Kasım 2025): Havza Otobüs Terminali, 15 Kasım 2025’ten itibaren 5 yıllığına aylık 835.000 TL + KDV bedelle GMM Ulaşım Turizm’e kiralanmıştır.

5.2. Hisse Geri Alım Programı

Yönetim Kurulu, 20 Mart 2025 tarihinde sermaye piyasalarında sağlıklı fiyat oluşumunu desteklemek amacıyla bir hisse geri alım programı başlatmıştır.

• Süre: Azami 3 yıl
• Fon Büyüklüğü: Azami 125.000.000 TL (Şirket iç kaynaklarından)
• Pay Adedi: Azami 11.160.000 adet

30 Eylül 2025 itibarıyla program kapsamında 34.980.079 TL tutarında hisse geri alınmıştır.

5.3. Geleceğe Yönelik Beklentiler

• “Metro Hotel Apartments” Projesi: Daha önce durdurulan Edirne’deki projenin yeniden değerlemesi yapılmış ve aktifleştirilmesine karar verilmiştir. Projenin şirket aktiflerine önemli ölçüde katkı sağlaması beklenmektedir.
• Yatırım Stratejisi: Şirket, kârlı gayrimenkul ve proje fırsatlarını hem yurt içinde hem de yurt dışında (özellikle Gürcistan üzerinden) araştırmaya devam etmektedir. Risk dağılımı, yatırım stratejisinin temel bir unsuru olarak öne çıkmaktadır.
• Finansal Yapı: Şirket, faaliyetlerini büyük oranda özkaynaklarına dayalı olarak sürdürmektedir ve 30 Eylül 2025 itibarıyla aktif banka kredisi bulunmamaktadır. Bu durum, finansal risk yönetiminde güçlü bir pozisyon sağlamaktadır.