Bir Emlak Devinin Raporlarını Okuduk: İşte Asla Tahmin Edemeyeceğiniz 4 Şaşırtıcı Gerçek

Kurumsal faaliyet raporları genellikle rakamlar, tablolar ve yasal zorunluluklarla dolu, okunması zor belgeler olarak bilinir. Ancak bu yoğun metinlerin satır aralarında, büyük şirketlerin nasıl düşündüğünü, stratejilerini nasıl kurguladığını ve başarılarının ardındaki gerçek dinamikleri ortaya koyan büyüleyici sırlar gizlidir. Biz de bu sırların peşine düştük ve Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul geliştirme şirketlerinden EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (GYO) son raporlarını mercek altına aldık. Keşfettiğimiz şaşırtıcı detaylar, şirketin karmaşık ve çok yönlü başarı stratejisini gözler önüne seriyor.

1. Yönetim Kurulunda Sadece İnşaatçılar Yok: Bir Profesör, Bir Bürokrat ve Bir İletişim Gurusu

Gayrimenkul denince akla beton, demir ve mühendisler gelir. Peki ya bir iletişim profesörü, eski bir müsteşar ve bir makroekonomist? EYG GYO’nun yönetim kurulu, bu geleneksel kalıbı yıkarak şirketin stratejik vizyonunun ne kadar geniş olduğunu kanıtlıyor. Kurulda, farklı disiplinlerden gelen ve kendi alanlarında zirveye ulaşmış isimler dikkat çekiyor:

• Ali Atıf Bir: Bir iletişim profesörü olarak tanınan Bir, 35 yıllık akademik kariyerinde reklam, halkla ilişkiler ve stratejik iletişim gibi konularda uzmanlaşmış bir isim.
• Metin Kilci: Kariyerinde Devlet Planlama Teşkilatı’ndan Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’na ve Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı Müsteşarlığı’na uzanan tecrübeli bir bürokrat (Bağımsız Üye).
• İbrahim Ünalmış: Makroekonomi, para ve maliye politikaları alanında uzmanlaşmış bir profesör olan Ünalmış, aynı zamanda Dünya Bankası gibi kurumlara danışmanlık yapmış bir ekonomist (Bağımsız Üye).

Bu çeşitlilik tesadüf değil, bilinçli bir stratejinin ürünü. Projelerin başarısı artık sadece doğru lokasyon ve kaliteli inşaattan ibaret değil. Ali Atıf Bir’in varlığı, marka ve pazarlama stratejilerinin en üst seviyede kurgulandığını; Metin Kilci’nin tecrübesi, kamu ve regülasyonlarla ilişkilerin ne kadar stratejik yönetildiğini; İbrahim Ünalmış’ın uzmanlığı ise şirketin makroekonomik trendleri yakından takip ederek finansal kararlar aldığını gösteriyor. Kilci ve Ünalmış’ın “bağımsız üye” statüsü ise bu stratejik yapıya ayrı bir derinlik katıyor; bu durum, objektif karar alma süreçlerini güvence altına alarak ve hissedar çıkarlarını koruyarak şirketin kurumsal yönetim gücünü pekiştiriyor. Bu yapı, EYG GYO’nun zorluklara farklı açılardan bakmasını sağlayan en büyük rekabet avantajlarından biri.

2. Milyarlarca Liralık Varlık, Milyonlarca Lira Zarar: Büyümenin Garip Matematiği

Şirket raporlarını yüzeysel bir bakışla okumak yanıltıcı olabilir. Örneğin, EYG GYO’nun 30 Eylül 2025 tarihli konsolide finansal durum tablosuna baktığınızda 3.490.497.428 TL gibi devasa bir “Toplam Varlık” rakamı görüyorsunuz. Bu rakam, şirketin ne kadar büyük bir ölçekte faaliyet gösterdiğinin net bir kanıtı.

Ancak aynı dönemin gelir tablosunu incelediğinizde, ilk dokuz ay için (277.369.683) TL tutarında bir “Net Dönem Zararı” ile karşılaşıyorsunuz. Üstelik bir önceki yılın aynı döneminde (2024) şirket 31.356.607 TL kâr açıklamıştı. Milyarlarca liralık varlığa sahip bir şirketin bu denli büyük bir zarar açıklaması ilk bakışta bir başarısızlık gibi görünebilir, ancak gayrimenkul sektörünün dinamiği çok daha karmaşıktır.

Uzun vadeli gayrimenkul projelerinde arsa alımı, ruhsatlar ve inşaat gibi büyük maliyetler projenin başında yapılırken, gelirler projenin ilerleyen aşamalarında veya tamamlandığında elde edilir. Bu nedenle Türkiye’nin yüksek enflasyon ortamı sebebiyle finansal tabloların TMS 29 (“Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama Standardı”) uyarınca hazırlandığını bilmek kritik önem taşır. Bu, rakamların paranın satın alma gücündeki değişimlere göre düzeltildiği anlamına gelir. Gelir tablosundaki “Finansman Giderleri” veya enflasyon muhasebesinin etkisini yansıtan “Net Parasal Pozisyon Kazançları” gibi kalemler, dönemsel kâr veya zararı derinden etkiler. Dolayısıyla tek bir raporlama dönemi, şirketin büyüme stratejisinin tam resmini sunmaz ve bu rakamlar, nakit akışından ziyade muhasebesel bir durumu işaret ediyor olabilir.

3. Banka Kredisi mi? Hayır, Müşteri Finansmanı: Projeler Kendini Nasıl Fonluyor?

Bir gayrimenkul devinin projelerini nasıl finanse ettiği, iş modelinin en kritik sırlarından biridir. EYG GYO’nun yatırım stratejisi bölümünde bu sırrı açığa çıkaran zekice bir modelle karşılaşıyoruz: projeleri banka kredilerinden çok, doğrudan müşterilerle finanse etmek. Şirket, projelerini “ön satışlar” yoluyla fonluyor.

Raporun ilgili bölümünde bu strateji net bir şekilde şöyle ifade ediliyor:

Şirketimiz grup geçmişinden gelen marka gücü, tanınırlığı ve güvenilirliği sayesinde projelerinde yer alan konutları inşaatın başından itibaren hızlı bir şekilde satabilmektedir. İnşaat maliyetleri ise genel olarak ön satışlarla finanse edilmektedir.

Bu, son derece güçlü ve akıllı bir iş modelidir. Şirket bu sayede banka kredilerine olan bağımlılığını azaltarak yüksek faiz maliyetlerinden kaçınıyor. Stratejinin zekası bununla da bitmiyor; şirket aynı zamanda arsa tedarikinde “hasılat paylaşımı” modelini kullanarak arsa sahipleriyle ortaklık kuruyor ve böylece en büyük ön maliyet kalemlerinden birini daha borçlanmadan çözmüş oluyor. Bu iki ayaklı model, hem pazar talebinin ve markaya olan güvenin en gerçek zamanlı göstergesi haline geliyor hem de şirkete muazzam bir finansal esneklik kazandırarak riski dağıtıyor.

4. Deprem ve Faizden Daha Fazlası: Bir Gayrimenkul Devi Riskleri Nasıl Yönetiyor?

Büyük şirketleri küçük girişimlerden ayıran en temel özelliklerden biri, öngörü ve risk yönetimi kapasitesidir. EYG GYO’nun raporları, şirketin sadece piyasa koşullarını değil, olası tüm tehditleri ne kadar sistematik bir şekilde ele aldığını gösteriyor. Bu amaçla kurulmuş olan “Riskin Erken Saptanması Komitesi”, yönetimin proaktif yaklaşımının en somut delili.

Şirket, riskleri basitçe bir listeye dökmek yerine, onları iki ana kategoriye ayırarak yönetiyor:

• Makro Riskler: Şirketin kontrolü dışında gelişen ekonomik, çevresel, sektörel ve piyasa koşulları gibi geniş kapsamlı riskler.
• Mikro Riskler: Şirketin kendi iç süreçleriyle ilgili olan operasyonel, finansal, planlama ve teknik riskler. Bu kategori, proje gecikmelerini veya finansal açıkları önlemek amacıyla müşteri ödeme performansları ve tedarikçi güvenilirliği gibi somut operasyonel risklerin yakından takip edilmesini içerir.

Bu ayrım, şirketin hem küresel ve ulusal trendleri (faiz oranları, ekonomik durgunluk vb.) hem de kendi iç operasyonlarındaki potansiyel zayıflıkları ayrı ayrı izlediğini ve her biri için farklı önlem mekanizmaları geliştirdiğini ortaya koyuyor. Deprem veya faiz artışı gibi bariz risklerin ötesine geçen bu derinlemesine ve yapılandırılmış risk analizi, EYG GYO’nun sürdürülebilir bir kurumsal yapıya sahip olmasının temel direklerinden birini oluşturuyor.

Sonuç

EYG GYO’nun faaliyet raporlarının derinliklerine indiğimizde, karşımıza sadece bir inşaat şirketi çıkmıyor. Farklı disiplinlerden uzmanları bir araya getiren bir yönetim anlayışı, kısa vadeli kârlılığın ötesinde uzun vadeli büyümeyi hedefleyen sofistike bir finansal yapı, banka kredilerine bağımlılığı azaltan akıllı bir finansman modeli ve her türlü olasılığa karşı hazırlıklı olmayı amaçlayan titiz bir risk yönetimi sistemi görüyoruz. Bu dört şaşırtıcı gerçek, bir emlak devinin sadece bina değil, aynı zamanda karmaşık ve dayanıklı bir strateji inşa ettiğini kanıtlıyor.

Bir dahaki sefere dev bir şantiyenin önünden geçerken, sadece binaları mı göreceksiniz, yoksa ardındaki bu görünmez strateji mimarisini de fark edecek misiniz?

EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Durum Raporu: 3. Çeyrek 2025 Analizi

Yönetici Özeti

Bu rapor, EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (EYG GYO) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla kurumsal yapısını, yatırım stratejisini, proje portföyünü, finansal performansını ve içinde bulunduğu ekonomik konjonktürü, şirketin 01.01.2025 – 30.09.2025 dönemine ait Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu ve Konsolide Finansal Tablolarına dayanarak kapsamlı bir şekilde analiz etmektedir.

EYG GYO, orta-üst gelir gruplarına yönelik, yüksek potansiyelli bölgelerde konut projeleri geliştirme stratejisiyle faaliyet göstermektedir. Şirket, 30 Eylül 2025 itibarıyla 700 milyon TL’lik çıkarılmış sermayeye ve %34,05’lik halka açıklık oranına sahiptir. Yönetim Kurulu, ikisi bağımsız olmak üzere altı üyeden oluşmakta ve kurumsal yönetim ilkelerine uyum sağlamak amacıyla Denetim, Kurumsal Yönetim ve Riskin Erken Saptanması komiteleri aktif olarak çalışmaktadır.

Şirketin portföyünde Narlıbahçe Evleri, Beykoz Arsaları, Kâğıthane Ofisler gibi önemli gayrimenkuller bulunmaktadır. Narlıbahçe Evleri projesinin inşaatı %100 tamamlanmış ve satışların %90’ı gerçekleştirilmiştir. 2025’in üçüncü çeyreğinde konut sektöründe geçen yılın aynı dönemine göre %8,6’lık bir satış artışı yaşanırken, EYG GYO’nun finansal performansı bu dönemde zorluklar göstermiştir. Şirket, 30 Eylül 2025 itibarıyla 3,49 milyar TL toplam varlığa sahip olup, 9 aylık dönemde 487,7 milyon TL hasılat elde etmiş ve dönemi 277,4 milyon TL net zararla kapatmıştır. Bu sonuç, artan finansman giderleri ve proje maliyetlerinin etkisini yansıtmaktadır. Şirket, portföy sınırlamaları açısından yasal gerekliliklere uyum göstermeye devam etmektedir.

1. Kurumsal Profil ve Yönetim Yapısı

1.1. Şirket Künyesi ve Stratejik Yönelim

EYG GYO, gayrimenkul sektöründe özgün konseptler ve yüksek yatırım değeri sunan projeler geliştirme misyonuyla hareket etmektedir.

Vizyon: Türkiye’de ve bölge ülkelerde lider konut markası ve yatırım aracı olmak.

Misyon: Yüksek yaşam kalitesi ve yatırım değeri sunan, özgün konseptlerde gayrimenkul projeleri hayata geçirerek, sürdürülebilir, istikrarlı bir büyüme sağlamak.

Değerler:

• Farklı düşünme ve yenilikçi bakış açısı
• Ekip ruhu
• Müşteri odaklı yaklaşım
• Verimlilik ve istikrar

1.2. Tarihçe ve GYO’ya Dönüşüm

• 2014: EYG Grup, Ömer Faruk Çelik tarafından kuruldu.
• 15 Eylül 2021: Grup şirketlerinden EYG Konut A.Ş.’nin tam bölünmesiyle EYG Yapı ve Yatırım A.Ş. kuruldu.
• 11 Ağustos 2022: EYG Yapı ve Yatırım A.Ş.’nin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na (GYO) dönüşüm başvurusu Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından onaylandı.
• 13 Eylül 2022: Şirket unvanı “EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” olarak tescil edildi.
• 29 Aralık 2022: Şirket payları Borsa İstanbul’da işlem görmeye başladı.

1.3. Sermaye ve Ortaklık Yapısı

Şirket’in 30 Eylül 2025 itibarıyla çıkarılmış sermayesi 700.000.000 TL’dir. Bu sermaye, 11 Şubat 2025 tarihli SPK onayıyla 200.000.000 TL’den bedelsiz artırım yoluyla yükseltilmiş ve 3 Mart 2025’te tescil edilmiştir. Sermayenin %34,05’ini temsil eden paylar halka açık ve dolaşımdadır.

30 Eylül 2025 Tarihli Ortaklık Yapısı:

1.4. İştirakler ve Bağlı Ortaklıklar

Şirket’in 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla konsolidasyon kapsamındaki ortaklıkları şunlardır:

1.5. Yönetim Kurulu

Yönetim Kurulu, ikisi bağımsız olmak üzere toplam 6 üyeden oluşmaktadır. Tüm üyelerin görev süresi 13 Eylül 2027’de sona ermektedir.

Öne Çıkan Üyeler:

• Ömer Faruk Çelik (Başkan): 45 yıllık iş tecrübesine sahip olan Çelik, EYG Grubu’nun kurucusudur. Sinpaş Grubu’nda uzun yıllar üst düzey yöneticilik yapmış, 2007’de Sinpaş GYO’nun halka arz sürecini yönetmiştir. KONUTDER’in 6 yıl kurucu başkanlığını yapmış olup, halen onursal başkanıdır.
• Hakan Kaya (Başkan Vekili): İnşaat Yüksek Mühendisi olan Kaya, sektörde 35 yıllık tecrübeye sahiptir ve arazi geliştirmeden proje yönetimine kadar her kademede görev almıştır.
• Metin Kilci (Bağımsız Üye): T.C. Merkez Bankası, DPT, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı ve Enerji Bakanlığı Müsteşarlığı gibi kamu kurumlarında üst düzey görevlerde bulunmuştur.
• İbrahim Ünalmış (Bağımsız Üye): Prof. Dr. unvanına sahip olan Ünalmış, makroekonomi ve finans alanında uzmandır. Geçmişte T.C. Merkez Bankası’nda görev almış olup, halen TED Üniversitesi’nde Bölüm Başkanı olarak görev yapmaktadır.

1.6. Yönetim Kurulu Komiteleri

Şirket, kurumsal yönetim ilkeleri doğrultusunda üç ana komite kurmuştur.

1.7. Kurumsal Yönetim Politikaları

• Kâr Dağıtım Politikası: Şirket, SPK mevzuatı çerçevesinde hesaplanan “dağıtılabilir dönem kârı”nın asgari %20’sini nakit veya bedelsiz hisse şeklinde dağıtmayı hedeflemektedir. 2024 yılı için 120,4 milyon TL dönem kârından 20 milyon TL’nin nakden dağıtılmasına karar verilmiştir.
• Ücretlendirme Esasları: Yönetim kurulu üyeleri ve üst düzey yöneticilerin ücretleri, şirketin uzun vadeli hedefleri, performansı ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir. Bağımsız üyelere performansa dayalı ödeme yapılmaz. 01.01.2025 – 30.09.2025 döneminde üst düzey yöneticilere sağlanan ücret ve benzeri faydaların toplamı 7.692.117 TL’dir.
• Bağış Politikası: Şirket, sosyal sorumluluk anlayışı çerçevesinde bağış yapabilir. Bağış üst sınırı genel kurul tarafından belirlenir. 01.01.2025-30.09.2025 döneminde herhangi bir bağış yapılmamıştır.

2. Yatırım Stratejisi ve Operasyonel Süreçler

2.1. Temel Yatırım Stratejisi

Şirketin ana yatırım stratejisi, gelişme potansiyeli taşıyan bölgelerde arsalar satın alarak orta-üst ve üst gelir gruplarına yönelik konut projeleri geliştirmektir. Stratejinin temel unsurları şunlardır:

• Konum Odaklılık: Gelişme potansiyeli yüksek bölgelerin tespiti.
• Finansman Modeli: Projelerin büyük ölçüde ön satışlardan elde edilen gelirlerle finanse edilmesi.
• Marka Gücü: Grubun geçmiş projelerindeki başarısı ve güvenilirliği sayesinde hasılat paylaşımı sözleşmelerinde avantajlı koşullar elde edilmesi.
• Katma Değer: Tasarım ve mimari alanındaki başarıyla projelere ek değer katılması.

2.2. Proje Geliştirme Süreci

Şirketin proje geliştirme süreci beş ana aşamadan oluşmaktadır:

Arazi Alımı ve Geliştirilmesi → Proje Geliştirme → Satış ve Pazarlama / İnşaat → Teslim

1. Arazi Alımı ve Geliştirilmesi: Potansiyel arsalar takip edilir, fizibilite analizleri ve SPK lisanslı değerleme raporları sonrası alım kararı verilir. Hisseli mülkiyet ve imar gibi hukuki sorunlar çözülür.
2. Proje Geliştirme: Pazar analizleriyle hedef kitle belirlenir, projenin konsepti, mimari ve mühendislik projeleri hazırlanır ve yapı ruhsatları alınır.
3. Satış ve Pazarlama / İnşaat: Yapı ruhsatı ile birlikte ön satışlar başlar. İnşaat süresine yayılan ödeme planları sunulur. İnşaat için müteahhit seçimi yapılır ve çalışmaları denetlenir.
4. Teslim: İnşaat tamamlandıktan sonra konutlar alıcılara teslim edilir ve site yönetimi kurularak yaşam başlatılır.

2.3. Risk Yönetimi ve İç Kontrol

Yönetim Kurulu, risk yönetiminden sorumludur ve bu amaçla Kurumsal Yönetim ile Riskin Erken Saptanması komiteleri kurulmuştur. Riskler iki ana başlık altında değerlendirilir:

• Makro Riskler: Kontrol dışı ekonomik, sektörel, doğal ve piyasa riskleri.
• Mikro Riskler: Şirketin projelendirme, operasyonel, finansal ve teknik süreçlerindeki riskler.

Finansal yönetimde ise müşteri ödeme performansları ve tedarikçi performansları yakından takip edilerek kur, faiz ve enflasyon risklerine karşı stratejik kararlar alınmaktadır.

3. Gayrimenkul Portföyü ve Projeler

3.1. Portföy Değerleme Raporu Özeti

08 Ocak 2025 tarihli değerleme raporuna göre portföydeki ana gayrimenkullerin ekspertiz değerleri aşağıdaki gibidir:

3.2. Proje Detayları

• Narlıbahçe Evleri (Ümraniye – İstanbul):
  • Durum: İnşaat %100 tamamlanmış, satış oranı %90’a ulaşmıştır.
  • Detaylar: 18.932 m² arsa üzerinde 5 blokta 342 konut ve 6 ticari üniteden oluşmaktadır.
• Beykoz Arsaları (Beykoz – İstanbul):
  • Durum: Bölgeye ait koruma amaçlı uygulama imar planı 12/12/2024 tarihinde mahkeme kararıyla iptal edilmiştir. Yetkili kurumlar tarafından yeni bir planlama çalışması beklenmektedir.
  • Detaylar: Toplamda 18.000 m²’yi aşan birden fazla parselden oluşmaktadır.
• Kâğıthane Ofisler (Kâğıthane – İstanbul):
  • Malik: EYG GYO ve bağlı ortaklığı EYG Ofis ve Konut A.Ş.
  • Durum: Toplam 27 adet ticari alandan 17 adedi kiralanmıştır.
• Adım İstanbul (Başakşehir – İstanbul):
  • Durum: Toplam 6 adet ticari alandan 3 adedi kiralanmıştır.
• Central Work İş Merkezi (Ümraniye – İstanbul):
  • Malik: EYG Ofis ve Konut A.Ş.
  • Durum: Toplam 8.605 m²’lik alanda 9 adet kiralanmış ticari alan bulunmaktadır.
• Samandıra (Sancaktepe – İstanbul):
  • Durum: Arsa sahipleri ile kat karşılığı sözleşme imzalanmıştır. Proje geliştirme çalışmaları devam etmektedir. İnşa edilecek yapıların %43,5’i arsa sahiplerine verilecektir.
• EYG GYO His Yapı İş Ortaklığı:
  • Amaç: Kat karşılığı gayrimenkul projeleri geliştirmek. Ortaklıkta EYG GYO’nun payı %50’dir.

4. Ekonomik Görünüm ve Sektör Analizi (3. Çeyrek 2025)

4.1. Genel Ekonomik Konjonktür

• Küresel: 2025’in üçüncü çeyreğinde küresel belirsizlik ortamı devam etmiştir. ABD’de imalat sanayi ılımlı bir büyüme sergilerken, FED siyasi baskılar ve zayıflayan iş gücü piyasası nedeniyle Eylül ayında 25 baz puan faiz indirimi yapmıştır. AB ekonomilerinde sınırlı bir toparlanma gözlenirken, ECB politika faizinde değişikliğe gitmemiştir.
• Yurt İçi: TCMB, Temmuz’da 300, Eylül’de 250 baz puanlık faiz indirimleriyle politika faizini %40,5’e düşürmüştür. Ülke risk primi 305’ten 257’ye gerilemiştir. Yurt içi talepteki zayıflama ile üçüncü çeyrekte büyümenin %0,8 olması beklenmektedir. Yıl sonu TÜFE enflasyon beklentisi %29’dan %32 seviyesine yükselmiştir.

4.2. Konut Sektörü Gelişmeleri

• Satışlar: 2025’in üçüncü çeyreğinde konut satışları, 2024’ün aynı dönemine göre %8,6 artarak 402 bin adetten 436 bin adete yükselmiştir.
• İpotekli Satışlar: TCMB’nin faiz indirimlerinin etkisiyle ipotekli konut satışları aynı dönemde %45’lik belirgin bir artışla 41 bin adetten 59 bin adete çıkmıştır.
• Fiyatlar: BETAM analizlerine göre Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi 2025’in üçüncü çeyreğinde düşüş göstermiştir. İstanbul ve Ankara’da reel fiyatlar yatay seyrederken, İzmir’de düşüş gözlenmiştir.
• Beklentiler: Kredi kısıtlarında 2026’nın ilk çeyreğinde beklenen gevşeme ve faiz indirimlerinin devam etmesiyle konut talebinde artış beklentileri devam etmektedir.

5. Finansal Performans Analizi (30 Eylül 2025 İtibarıyla)

5.1. Konsolide Finansal Durum Tablosu Özeti

Şirketin finansal durumu, bir önceki yıl sonuna göre varlık ve özkaynaklarda bir düşüş göstermektedir.

5.2. Konsolide Kâr/Zarar Tablosu Özeti

Şirket, 2025 yılının ilk dokuz ayını, geçen yılın aynı dönemindeki kârın aksine, net zararla kapatmıştır.

5.3. Portföy Sınırlamalarına Uyum

Şirket, SPK’nın GYO’lar için belirlediği portföy sınırlamalarına uyum göstermektedir.