Bir Finansal Raporun Perde Arkası: Akfen GYO Hakkında Muhtemelen Bilmediğiniz 5 Şaşırtıcı Gerçek

1.0 Giriş: Rakamların Ötesindeki Hikaye

Finansal raporlar, genellikle rakamlarla dolu, karmaşık ve anlaşılması zor belgeler olarak görülür. Ancak bu belgelerin satır aralarında, şehirlerimizi, seyahat alışkanlıklarımızı ve yaşam alanlarımızı şekillendiren büyük şirketlerin işleyişi ve stratejileri hakkında büyüleyici hikayeler gizlidir. Rakamlar, aslında dikkatle alınmış kararların, ekonomik zorluklara karşı geliştirilen çözümlerin ve geleceğe yönelik vizyonun somut birer yansımasıdır.

Bu blog yazısının amacı, bu karmaşık görünen tablolardan birini mercek altına alarak anlaşılır ve etkili içgörüler sunmaktır. Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (GYO) 30 Eylül 2025’te sona eren döneme ait son finansal raporunu inceledik ve en şaşırtıcı, en etkili 5 çıkarımı sizler için damıttık. Bu çıkarımlar, bir şirketin finansal sağlığının ötesinde, içinde bulunduğu sektörün dinamiklerini ve ülkenin ekonomik gerçeklerini de gözler önüne seriyor.

2.0 Çıkarım 1: Oyunun Kuralları Değişti: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin Yeni Vergi Dönemi

Finansal raporun 2.3.16 numaralı dipnotu, tüm gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) sektörü için ezber bozan bir değişikliğe işaret ediyor. Ağustos 2024’te yürürlüğe giren yeni vergi kanunu ile Akfen GYO gibi şirketler için önemli bir dönem sona erdi. Daha önce kurumlar vergisinden tamamen muaf olan GYO’lar, artık bu muafiyeti sürdürmek için yeni ve net şartlara tabi tutuluyor.

Bu değişikliğin getirdiği iki temel şart bulunuyor:

1. Temettü Dağıtım Zorunluluğu: Muafiyetin devam etmesi için, sahip olunan taşınmazlardan elde edilen kazançların en az %50’sinin temettü olarak dağıtılması gerekiyor.
2. Asgari Kurumlar Vergisi: Tüm GYO’lar için %10 oranında yeni bir asgari kurumlar vergisi uygulaması getirildi.

Bu yasal düzenleme, Türkiye’deki GYO yatırımlarının değer önermesini temelden değiştiriyor. Önceden vergi avantajlı büyüme araçları olarak görülen GYO’lar, şimdi regülasyonlarla zorunlu olarak getiri üreten varlıklara dönüştürülüyor. Bu durum, şirketleri saf sermaye kazancı odaklı bir stratejiden, yatırımcılar için istikrarlı temettü dağıtımını önceliklendiren dengeli bir yaklaşıma stratejik bir dönüş yapmaya zorluyor.

3.0 Çıkarım 2: Enflasyonun Görünmez Eli: Milyarlarca Liralık “Düzeltme” Ne Anlama Geliyor?

Akfen GYO’nun bilançosunun özkaynaklar bölümünde ilk bakışta göze çarpan devasa bir rakam var: 10,97 milyar TL’lik “Sermaye düzeltme farkları”. Bu rakam, şirketin 3,9 milyar TL’lik ödenmiş sermayesinden neredeyse üç kat daha büyük. Peki, bu ne anlama geliyor?

Raporun 2.1.b numaralı dipnotunda belirtildiği gibi, Türkiye’nin yüksek enflasyonlu bir ekonomi olarak kabul edilmesi nedeniyle şirket, TMS 29 (Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama) standardını uygulamak zorunda. Bu standardın amacı, paranın satın alma gücündeki değişimin finansal tablolar üzerindeki yanıltıcı etkisini ortadan kaldırmaktır. Basitçe ifade etmek gerekirse, yıllar önce kayıtlara girmiş varlıkların ve sermayenin maliyeti, bugünün parasıyla yeniden ifade ediliyor. İşte o 10,97 milyar TL’lik fark, tam olarak bu “enflasyon düzeltmesinin” bir sonucudur.

Bu düzeltme olmadan, şirketin varlıkları ve özkaynakları bugünkü değerinin çok altında görünecekti. Bu durum, enflasyonun finansal gerçekliği ne kadar derinden etkileyebileceğini ve bu muhasebe yönteminin şirketin gerçek durumunu daha net bir şekilde yansıtmak için neden hayati olduğunu gösteren çarpıcı bir örnektir.

4.0 Çıkarım 3: Otellerden Çok Daha Fazlası: Terminal, Yurt ve Lüks Tatil Köyü

Akfen GYO denince akla genellikle Novotel ve Ibis gibi şehir otelleri gelir. Ancak raporun 1 numaralı dipnotu (“Şirket’in Organizasyonu ve Faaliyet Konusu”), şirketin portföyünün ne kadar çeşitli ve şaşırtıcı olduğunu ortaya koyuyor. Şirket, sadece bir otel işletmecisi değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm, altyapı ve yaşam tarzı projelerinde önemli bir oyuncu.

İşte portföydeki dikkat çekici projelerden bazıları:

• Terminal Kadıköy (Söğütlüçeşme Yüksek Hızlı Tren Garı Projesi): Rapor döneminde, 1 Mayıs 2025 itibarıyla faaliyete geçen bu proje, sadece bir tren garı değil, aynı zamanda içinde ticaret alanları ve otoparklar barındıran büyük bir toplu taşıma ve ticaret merkezi.
• Bodrum Loft: Muğla Bodrum’da yer alan bu yatırım, 5 yıldızlı lüks bir tatil köyü olarak öne çıkıyor ve şirketin üst segment turizmdeki varlığını gösteriyor.
• Isparta ve Kütahya Yurtları: Toplamda 7000’den fazla yatak kapasitesine sahip bu öğrenci yurdu yatırımları, şirketin eğitim ve konaklama alanındaki farklı segmentlere de odaklandığını kanıtlıyor.

Bu çeşitlilik, Akfen GYO’nun riskini farklı alanlara yayarak daha dengeli bir büyüme stratejisi izlediğini gösteriyor ve onu geleneksel bir gayrimenkul yatırım ortaklığından çok daha fazlası yapıyor.

5.0 Çıkarım 4: Stratejik Bir Hamle: İstanbul’un Kalbindeki Oteli Bünyesine Katması

Raporun 2.6 ve 9 numaralı dipnotları, önemli bir kurumsal yapılanma hamlesini detaylandırıyor. Akfen GYO, daha önce %100 bağlı ortaklığı olan Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat A.Ş. ile birleşme kararı aldı ve bu işlem 28 Mart 2025’te tamamlandı.

Bu birleşmenin en somut sonucu, Akfen GYO’nun “Novotel İstanbul Bosphorus, Karaköy” otelini doğrudan kendi bünyesine katması oldu. Akfen Karaköy’ün tüm varlık ve yükümlülükleri, bir bütün halinde Akfen GYO’ya devredildi. Bu işlemin finansal etkisi de oldukça büyük: raporun Bireysel Özkaynaklar Değişim Tablosu’nda da görüldüğü üzere, birleşme şirketin özkaynakları üzerinde 2.617.245.113 TL’lik bir “Toplam birleşme etkisi” yarattı.

Bu, basit bir idari işlemden çok daha fazlasıdır. Bu hamle, portföyü İstanbul’un en stratejik ve turistik noktalarından birinde yer alan birinci sınıf bir varlıkla güçlendiren stratejik bir konsolidasyondur. Operasyonları basitleştirmek, verimliliği artırmak ve değerli bir varlığı doğrudan kontrol altına almak, bu tür kurumsal yapılanmaların en temel hedeflerindendir.

6.0 Çıkarım 5: Şirket Kendine Yatırım Yapıyor: Hisse Geri Alım Programının Anlamı

Bir şirketin kendi hisselerini piyasadan geri toplaması, genellikle yatırımcılar için güçlü bir mesaj içerir. Raporun 20.4 numaralı dipnotu, Akfen GYO’nun tam olarak bunu yaptığını gösteriyor. 25 Mart 2025’te başlatılan hisse geri alım programı kapsamında şirket, önemli bir adım attı.

Programın detayları şu şekilde:

• Geri Alınan Hisse: Şirket, 77.037.210 TL karşılığında toplam 31.204.495 adet hissesini geri aldı.
• Ayrılan Fon: Bu program için ayrılan azami fon tutarı 200.000.000 TL olarak belirlendi.

Peki, bir şirket neden kendi hisselerini satın alır? Bunun en yaygın yorumu, yönetimin şirket hisselerinin piyasada olması gerekenden daha düşük bir fiyattan işlem gördüğüne inandığının bir sinyali olmasıdır. Bu, “kendimize yatırım yapıyoruz” demenin bir yoludur. Hisse geri alımı, dolaşımdaki hisse sayısını azaltarak kalan hisselerin değerini potansiyel olarak artırır ve mevcut hissedarlara değer katma amacı taşır. Bu, yönetimin şirketin geleceğine olan güveninin somut bir göstergesidir.

7.0 Sonuç: Rakamların Ardındaki Vizyon

Görüldüğü gibi, ilk bakışta sadece sayılardan ibaret görünen yoğun bir finansal rapor, aslında stratejik değişimlerin, ekonomik koşullara uyumun ve kurumsal büyümenin dinamik hikayelerini barındırıyor. Akfen GYO’nun raporu, vergi reformlarından enflasyonun etkilerine, portföy çeşitliliğinden stratejik birleşmelere ve kendine yatırım yapma güvenine kadar birçok önemli detayı ortaya koyuyor.

Bu analiz, rakamların ardındaki vizyonu anlamak için sadece bir başlangıç. Peki, bir şirketin finansal raporundaki bu tür stratejik hamleler, Türkiye’nin gayrimenkul ve turizm sektörünün geleceği hakkında bize hangi ipuçlarını veriyor?

Akfen GYO Finansal Durum ve Faaliyetler Brifingi (30 Eylül 2025)

Yönetici Özeti

Bu brifing, Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (Akfen GYO) 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla sona eren dokuz aylık döneme ait bireysel finansal tablolarını ve faaliyetlerini analiz etmektedir. Rapor, şirketin finansal performansını, bilanço yapısını, nakit akışını ve bu dönemdeki önemli kurumsal gelişmeleri özetlemektedir. Finansal veriler, TMS 29 standardı uyarınca enflasyonun etkileri yansıtılarak sunulmuştur.

Dönemin öne çıkan finansal ve operasyonel gelişmeleri şunlardır:

• Bilanço Büyümesi: Şirketin toplam varlıkları, 31 Aralık 2024’teki 28,6 milyar TL’den %13,3 artarak 30 Eylül 2025’te 32,4 milyar TL’ye ulaşmıştır. Bu büyümede, yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki artış ve Akfen Karaköy ile birleşme işlemi etkili olmuştur.
• Özkaynak Artışı: Özkaynaklar, aynı dönemde 24 milyar TL’den 27 milyar TL’ye yükselmiştir. Bu artışta 2,62 milyar TL’lik birleşme etkisi ve 455,6 milyon TL’lik net dönem karı belirleyici olmuştur.
• Karlılık Performansı: Şirket, 2025 yılının ilk dokuz ayında 715,9 milyon TL hasılat ve 455,6 milyon TL net dönem karı elde etmiştir. Bir önceki yılın aynı döneminde ise 685,4 milyon TL hasılat ve 1,59 milyar TL net dönem karı raporlanmıştır. 2024’teki yüksek kar, 682,3 milyon TL tutarındaki bağlı ortaklık satış karından (Akfen GT devri) kaynaklanmaktadır.
• Önemli Kurumsal Gelişmeler:
  • Akfen Karaköy Birleşmesi: Şirketin %100 bağlı ortaklığı olan Akfen Karaköy Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat A.Ş., 28 Mart 2025 tarihinde Akfen GYO bünyesinde birleşmiştir. Bu birleşme, şirketin özkaynaklarına 2,62 milyar TL’lik pozitif etki yapmıştır.
  • Hisse Geri Alım Programı: 25 Mart 2025’te başlatılan program kapsamında 77 milyon TL karşılığında 31,2 milyon adet hisse geri alınmıştır.
  • Terminal Kadıköy Projesi: Bağlı ortaklık Fıratcan İnşaat tarafından yürütülen Söğütlüçeşme Yüksek Hızlı Tren Garı Projesi (Terminal Kadıköy), 1 Mayıs 2025 itibarıyla faaliyete geçmiştir.
• Nakit Pozisyonu: Şirketin nakit ve nakit benzerleri, dönem başındaki 1,96 milyar TL’den 1,09 milyar TL’ye gerilemiştir. Bu azalışta yatırım faaliyetlerinden kaynaklanan nakit çıkışları ve finansman faaliyetleri (borç ödemeleri ve hisse geri alımı) etkili olmuştur.

Detaylı Finansal Analiz

Finansal Durum Tablosu (Bilanço) Analizi

Akfen GYO’nun 30 Eylül 2025 tarihli bilançosu, varlık ve kaynak yapısında önemli değişimleri göstermektedir. Toplam varlıklar 32,4 milyar TL’ye, toplam kaynaklar ise buna paralel olarak aynı tutara ulaşmıştır.

Varlıkların Dağılımı (TL)

• Duran Varlıklar: Toplam varlıkların %84’ünü oluşturan duran varlıklardaki artışın ana kaynağı, Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller kalemindeki 5,7 milyar TL’lik artıştır. Bu artış, Akfen Karaköy birleşmesiyle portföye eklenen Novotel İstanbul Bosphorus gibi varlıklardan ve mevcut varlıklara yapılan harcamalardan kaynaklanmaktadır.
• Dönen Varlıklar: Dönen varlıklardaki düşüş, Nakit ve Nakit Benzerleri kalemindeki 861,6 milyon TL’lik ve Ticari Alacaklar kalemindeki 855,5 milyon TL’lik azalıştan kaynaklanmaktadır. Ticari alacaklardaki düşüş, büyük ölçüde ilişkili taraflardan olan alacakların azalmasıyla ilgilidir.
• Stoklar: Stoklar, Bodrum Yalıkavak’taki villa projesine yapılan harcamaları yansıtmakta olup, projeye devam eden yatırımlarla birlikte artış göstermiştir.

Kaynakların Dağılımı (TL)

• Yükümlülükler: Uzun vadeli yükümlülüklerdeki artış, özellikle Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü kalemindeki 917,5 milyon TL’lik yükselişten kaynaklanmaktadır. Toplam finansal borçlar ise 2,36 milyar TL’den 2,25 milyar TL’ye gerilemiştir.
• Özkaynaklar: Özkaynaklardaki 3 milyar TL’lik artışın en önemli bileşeni, Akfen Karaköy birleşmesinin etkisiyle Geçmiş Yıllar Karları kalemine yansıyan 2,62 milyar TL’lik tutardır. Ayrıca, 77 milyon TL’lik hisse geri alımı özkaynaklarda düşüşe neden olmuştur.

Kar veya Zarar Tablosu Analizi

2025 yılının ilk dokuz ayında, şirketin hasılatı bir önceki yıla paralel seyrederken, net kar bir önceki yıldaki tek seferlik yüksek gelirin etkisiyle daha düşük gerçekleşmiştir.

Gelir Tablosu Özeti (TL)

• Hasılat: Hasılat, büyük ölçüde otel ve yurt kira gelirlerinden oluşmaktadır ve geçen yılın aynı dönemine göre %4,5 artış göstermiştir.
• Giderler: Finansman giderlerindeki artış dikkat çekicidir. Bu durum, kur farkları ve faiz oranlarındaki değişimlerden etkilenmiş olabilir.
• Net Kar: 2025 net karı 455,6 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. 2024’teki 1,59 milyar TL’lik yüksek net kar, Akfen GT’nin satışından elde edilen 682,3 milyon TL’lik tek seferlik geliri ve 122,9 milyon TL’lik yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışını içermekteydi. Bu kalemler hariç tutulduğunda, 2025 yılı operasyonel karlılığı daha anlamlı bir zeminde değerlendirilebilir.

Nakit Akış Tablosu Analizi

Nakit akış tablosu, şirketin yatırım ve finansman faaliyetlerindeki yoğunluğunu ortaya koymaktadır.

• İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları: Faaliyetlerden 13,1 milyon TL net nakit girişi sağlanmıştır. Bir önceki yıl aynı dönemde 2,75 milyar TL’lik nakit çıkışı yaşanmıştı. Bu olumlu değişim, işletme sermayesindeki (özellikle ticari alacaklardaki azalış) değişimlerden kaynaklanmaktadır.
• Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışları: Bu faaliyetlerden 401,6 milyon TL net nakit çıkışı gerçekleşmiştir. Bu çıkışın ana kalemleri 311,2 milyon TL’lik iştiraklere sermaye artırımı ve 105,2 milyon TL’lik yatırım amaçlı gayrimenkul alımıdır. 2024’te ise Akfen GT satışından dolayı 1,9 milyar TL’lik rekor bir nakit girişi olmuştu.
• Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışları: Toplamda 453,5 milyon TL’lik net nakit çıkışı yaşanmıştır. Bu kalemin altındaki en önemli hareketler 258 milyon TL’lik borç geri ödemesi ve 77 milyon TL’lik hisse geri alımıdır.

Sonuç olarak, nakit ve nakit benzerleri dönem sonunda 1,09 milyar TL’ye gerilemiştir.

Kurumsal Yapı ve Operasyonel Faaliyetler

Şirket Profili ve Faaliyet Konusu

1997 yılında Aksel Turizm Yatırımları olarak kurulan şirket, 2006 yılında Akfen Holding iştiraki haline gelerek bir gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmüştür. Şirketin ana faaliyet konusu, gayrimenkul portföyü oluşturmak ve geliştirmektir. Akfen GYO, özellikle ACCOR S.A. ile yaptığı çerçeve sözleşme kapsamında Türkiye’de Novotel ve Ibis markalı otel projeleri geliştirmekte ve kiralamaktadır. Şirket hisseleri 11 Mayıs 2011’den beri Borsa İstanbul’da (BIST) işlem görmektedir.

Önemli Kurumsal Gelişmeler ve Projeler

• Akfen Karaköy Birleşmesi (Mart 2025): Şirketin %100 bağlı ortaklığı olan ve Novotel İstanbul Bosphorus otelini portföyünde bulunduran Akfen Karaköy, kolaylaştırılmış usulde birleşme ile Akfen GYO bünyesine katılmıştır. Bu işlem portföyü güçlendirmiş ve özkaynaklara 2,62 milyar TL katkı sağlamıştır.
• Terminal Kadıköy (Söğütlüçeşme) Projesi: Şirketin %100 bağlı ortaklığı Fıratcan İnşaat aracılığıyla yürütülen proje, viyadük, terminal binası, ticaret alanı ve otopark inşaatını kapsamaktadır. Proje 1 Mayıs 2025’te faaliyete geçmiş olup, işletme hakkı 2051 yılına kadar uzatılmıştır.
• Bodrum Yalıkavak Villa Projesi: Eylül 2022’de satın alınan 22.197 metrekarelik arsa üzerinde satışı planlanan villa projesinin inşaatına devam edilmektedir. Bu proje, şirketin stoklarında 2,88 milyar TL olarak izlenmektedir.
• Akfen GT Satışı (Ocak 2024): KKTC’de Merit Park Hotel & Casino’yu işleten bağlı ortaklık Akfen GT’nin hisselerinin tamamı 17 Ocak 2024’te devredilmiştir. Bu işlemden 682,3 milyon TL kar elde edilmiştir.
• Diğer Satın Almalar: Şirket, portföyünü çeşitlendirmek amacıyla Gökliman (Aralık 2022), Fıratcan İnşaat (%49 hissesi Temmuz 2023), Masanda Turizm (Bodrum Loft) ve Isparta Yurt (Şubat 2021) gibi önemli satın almalar gerçekleştirmiştir.

Bağlı Ortaklık Yapısı (30 Eylül 2025)

Aşağıdaki tablo, Akfen GYO’nun bireysel finansal tablolarında maliyet bedeliyle izlenen doğrudan ve dolaylı bağlı ortaklıklarını göstermektedir:

Finansal Raporlama Esasları ve Politikalar

Enflasyon Muhasebesi (TMS 29) Uygulaması

SPK ve KGK kararları uyarınca, 31 Aralık 2023’ten itibaren finansal tablolar TMS 29 “Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama” standardına göre enflasyona göre düzeltilerek sunulmaktadır. Bu brifingdeki 30 Eylül 2025, 31 Aralık 2024 ve 30 Eylül 2024 dönemlerine ait tüm tutarlar, 30 Eylül 2025 tarihindeki Türk Lirası’nın satın alma gücüne göre yeniden düzenlenmiştir.

Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller

Şirketin en büyük varlık kalemi olan yatırım amaçlı gayrimenkuller, gerçeğe uygun değerleri ile muhasebeleştirilmektedir. 30 Eylül 2025 itibarıyla bu kalemin toplam değeri 21,7 milyar TL’dir. Değerleme, SPK’ya kayıtlı bir gayrimenkul değerleme şirketi tarafından gelir indirgeme ve emsal karşılaştırma yöntemleri kullanılarak yapılmaktadır. Portföydeki en değerli varlıklar arasında Novotel İstanbul Bosphorus (5,4 milyar TL), Ibis & Novotel Zeytinburnu (3,8 milyar TL) ve Bodrum Loft (2,3 milyar TL) bulunmaktadır.

Vergilendirme Politikası

Akfen GYO, Kurumlar Vergisi Kanunu uyarınca kurumlar vergisinden muaftır. Ancak Ağustos 2024’te yapılan yasal değişiklikle, GYO ve GYF’lerin taşınmazlardan elde ettikleri kazançlara ilişkin istisnanın devamı, bu kazançların en az %50’sinin kar payı olarak dağıtılması şartına bağlanmıştır. Ayrıca %10’luk asgari kurumlar vergisi uygulaması getirilmiştir. Bu nedenle, 30 Eylül 2025 finansallarında ertelenmiş vergi hesaplamaları dağıtılmamış karlar için %30’luk vergi oranı kullanılarak yapılmıştır. Bu değişiklik, ertelenmiş vergi yükümlülüğünde önemli bir artışa neden olmuştur.