Kâr Zarardan İbaret Değildir: Bir GYO’nun Finans Raporlarında Gizli 5 Şaşırtıcı Gerçek

Giriş: Rakamların Ardındaki Hikaye

Çoğumuz için bir şirketin finansal raporu, rakamlarla dolu, anlaşılması zor ve sıkıcı bir belgedir. Genellikle gözler doğrudan en alt satıra, yani şirketin kâr mı yoksa zarar mı ettiğini gösteren o tek rakama kayar. Ancak bu nihai sonuç, nadiren hikayenin tamamını anlatır. Bir şirketin gerçek sağlığı, stratejisi ve geleceğe yönelik potansiyeli, genellikle dipnotların, tabloların ve rakamların ardına gizlenmiş detaylarda yatar.

Bu durumun en çarpıcı örneklerinden birini Batı Ege GYO’nun son finansal raporlarında görüyoruz. İlk bakışta kârdan zarara dramatik bir geçiş gibi görünen tablo, daha yakından incelendiğinde şirketin finansal yapısı, operasyonel gücü ve hatta yönetim anlayışı hakkında şaşırtıcı ve bir o kadar da olumlu gerçekleri ortaya çıkarıyor. Bu yazıda, Batı Ege GYO’nun finansal verilerinin derinliklerine inerek, manşet rakamların ardında gizlenen en etkili beş gerçeği gün yüzüne çıkaracağız.

1. Milyarlık Soru: Kâr Nasıl Zarara Dönüştü?

En çarpıcı gerçekle başlayalım: Batı Ege GYO, 2024’ün ilk dokuz ayında 1.011.220.618 TL’lik devasa bir net kâr açıklamışken, 2025’in aynı döneminde 39.939.413 TL net zarar raporladı. Bu bir milyar liranın üzerindeki değişim, ilk bakışta şirketin operasyonlarında büyük bir sorun yaşandığı izlenimi verebilir.

Ancak durum hiç de öyle değil. Şirketin satışlarında veya ana faaliyetlerinde bir çöküş yaşanmadı. Hatta aynı döneme ait gelir tablosuna baktığımızda, şirketin 65.859.534 TL tutarında pozitif bir Brüt Kâr elde ettiğini görüyoruz. Peki, bu tezatlığın kaynağı ne? Cevap, gelir tablosundaki tek bir satırda gizli: “Net Parasal Pozisyon Kazançları (Kayıpları)”. Bu kalem, 2024 döneminde 889.466.022 TL’lik bir kazanç iken, 2025’te 137.519.185 TL’lik bir kayba dönüşmüş.

Basit bir dille açıklamak gerekirse, bu rakam şirketin kasasından çıkan gerçek bir parayı değil, tamamen kağıt üzerinde kalan ve enflasyon muhasebesi gereği yapılması zorunlu olan bir düzeltmeyi ifade ediyor. Türkiye Finansal Raporlama Standartları (TFRS) kapsamında, Türkiye gibi yüksek enflasyonlu ekonomilerde faaliyet gösteren şirketler, finansal tablolarını enflasyonun etkisinden arındırmak zorundadır (TMS 29). İşte bu muhasebe kuralı, şirketin parasal varlık ve yükümlülüklerinin enflasyon karşısındaki değer değişimini kâr/zarar tablosuna yansıtmasını gerektirir. Tek bir muhasebe standardının, bir şirketin net sonucunu bu denli değiştirebilmesi, manşet rakamların ötesine bakmanın ne kadar kritik olduğunu gösteriyor.

2. Zarar Ederken Temettü Dağıtmak mı? İşte Sırrı

Raporlardaki bir diğer şaşırtıcı nokta ise, şirketin net zarar açıkladığı bir dönemde hissedarlarına temettü dağıtma kararı alması. Şirketin “Özkaynak Değişim Tablosu”, 2025 döneminde 70.000.000 TL tutarında bir temettü ödemesi yapıldığını açıkça gösteriyor. Zarar eden bir şirket nasıl olur da ortaklarına kâr payı dağıtabilir?

Bu sorunun cevabı bilançonun özkaynaklar bölümünde yer alan “Geçmiş Yıllar Kar / Zararları” kaleminde yatıyor. Şirket, dönem başında bir önceki yılın kârını bu hesaba aktardıktan sonra 1,7 milyar TL’yi aşan devasa bir birikmiş kâra sahipti. Dağıtılan temettü, mevcut dönemin kazancından değil, şirketin yıllar içinde biriktirdiği bu güçlü kâr rezervinden karşılandı. Bu 70 milyon liralık ödeme, şirketin birikmiş kârlarının sadece %4.1’ine denk gelmektedir; bu da yönetimin, hissedarları ödüllendirirken bile ne kadar ihtiyatlı davrandığını ve finansal yastığının ne kadar geniş olduğunu göstermektedir. Bu hamle, yönetimin şirketin geleceğine olan güvenini göstermekle kalmıyor, aynı zamanda şirketin geçmiş yıllardaki istikrarlı kârlılığının bir sonucu olarak hissedarlarına nakit döndürebilecek kadar güçlü bir finansal yapıya sahip olduğunun da altını çiziyor.

3. Borçla Değil, Özkaynakla Büyüyen Dev: Şaşırtıcı Derecede Düşük Risk Profili

Gayrimenkul geliştirme ve yatırım sektörü, büyük projeleri finanse etmek için genellikle yüksek borçluluk (kaldıraç) oranlarıyla bilinir. Ancak Batı Ege GYO, bu genel kanının tam tersi bir profil çiziyor ve sektördeki benzerlerine göre istisnai derecede düşük bir borç seviyesine sahip.

Finansal raporun 12 numaralı dipnotunda yer alan “Sermaye Yönetimi” bölümü bu gerçeği net bir şekilde ortaya koyuyor. 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin “Net borç/kullanılan sermaye oranı” sadece %1,01. Bu oranı destekleyen rakamlar ise daha da etkileyici: Şirketin yaklaşık 80 milyon TL’lik toplam borcuna karşılık, kasasında 5 milyar TL’yi aşan devasa bir özsermaye bulunuyor. Özkaynak ağırlıklı bu bilanço yapısı, şirketin finansal olarak ne kadar sağlam temeller üzerinde durduğunu ve muhafazakâr bir risk yönetimi stratejisi izlediğini gösteren en önemli kanıtlardan biri.

4. Nakit Akışı Zararı Yalanlar: Raporun En Pozitif Sinyali

Muhasebesel zararın hikayenin tamamını anlatmadığının bir diğer kanıtı da şirketin nakit akış tablosunda karşımıza çıkıyor. Gelir tablosu yaklaşık 40 milyon TL’lik bir zarar gösterirken, şirketin kasasına giren ve çıkan gerçek parayı gösteren nakit akış tablosu tam tersi bir tablo çiziyor.

“Nakit Akış Tablosu”na göre, şirketin “İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları” 2025’in ilk dokuz ayında 28.231.987 TL pozitif bir değerde. Bu rakamı daha da anlamlı kılan ise bir önceki yılın aynı dönemindeki performansla yapılan karşılaştırma. 2024’ün aynı döneminde şirket, ana faaliyetlerinden 182.085.155 TL’lik bir nakit çıkışına (negatif nakit akışı) sahipti.

Bu şu anlama geliyor: Muhasebesel, yani nakit çıkışı gerektirmeyen enflasyon düzeltmesi kaynaklı zarara rağmen, şirketin temel operasyonları bir önceki yıla göre çok daha sağlıklı bir şekilde gerçek nakit üretiyor. Bu durum, bir şirketin operasyonel sağlığını ölçerken net kârdan ziyade nakit akışının ne kadar daha güvenilir bir gösterge olabileceğinin altını çiziyor.

5. Siyasette Rakip, Yönetimde Ortak: Batı Ege GYO’nun Sıra Dışı Yönetim Kurulu

Finansal tabloların ötesine geçip şirketin faaliyet raporunu incelediğimizde, belki de en sıra dışı gerçekle karşılaşıyoruz: yönetim kurulunun yapısı. Yönetim kurulunda, Sinpaş grubunun kurucusu Avni Çelik ve Deniz Tekstil’in kurucusu Derya Baltalı gibi Türk iş dünyasının duayen isimleri yer alıyor. Ancak asıl sürpriz, bağımsız yönetim kurulu üyelerinin profillerinde gizli.

Faaliyet raporundaki özgeçmişler incelendiğinde, bağımsız üyeler arasında Türkiye’nin en büyük ve birbirine rakip iki siyasi partisinden eski milletvekillerinin yer aldığı görülüyor. Bu isimler, Adalet ve Kalkınma Partisi’nin (AKP) kurucuları arasında yer alan eski Amasya Milletvekili Akif Gülle ile Cumhuriyet Halk Partisi’nden (CHP) dört dönem üst üste Çorum Milletvekilliği yapmış olan Tufan Köse. Siyasi yelpazenin farklı uçlarından gelen bu iki ismin aynı yönetim kurulunda görev alması, Türkiye’de pek rastlanan bir durum değil. Bu durum, şirketin karmaşık bir iş ve siyaset ortamında paydaş ilişkilerini yönetme, riskleri dengeleme ve kapsayıcı bir kurumsal yönetim anlayışı benimseme konusundaki stratejik yaklaşımının bir yansıması olarak yorumlanabilir.

Sonuç: Rakamların Ötesine Bakmak

Sonuçta, 1 milyar liralık kârın buharlaşması bir muhasebe kuralından ibaretti. Zarar tablosu, şirketin rekor birikmiş kârlarından 70 milyon TL temettü dağıtmasına engel olamadı. Sektör normlarının aksine, borçluluğu neredeyse sıfırdı. Ve en önemlisi, muhasebe zararına rağmen kasasına bir önceki yıldan çok daha fazla nakit giriyordu. Tüm bunlar, siyasi yelpazenin iki zıt ucundan ismi bir araya getiren sıra dışı bir yönetim kurulunun özgüvenli stratejisiyle birleştiğinde, Batı Ege GYO’nun finansal gücünün manşetlerin çok ötesinde olduğunu ortaya koyuyor.

Bu örnek, bize ekonomik belirsizlik zamanlarında bir şirketin gücünü ölçmek için hangi metriklere gerçekten odaklanmamız gerektiğini göstermiyor mu?

Batı Ege GYO A.Ş. 01.01.2025 – 30.09.2025 Dönemi Durum Raporu

Yönetici Özeti

Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (BEGYO), 2025 yılının ilk dokuz ayını 39,9 milyon TL net zararla tamamlamıştır. Bu sonuç, şirketin 2024 yılının aynı döneminde elde ettiği 1,01 milyar TL’lik net kâr ile keskin bir tezat oluşturmaktadır. Performanstaki bu önemli değişim, büyük ölçüde Türkiye Muhasebe Standardı (TMS 29) uyarınca uygulanan enflasyon muhasebesinden kaynaklanmaktadır. Cari dönemde kaydedilen 137,5 milyon TL’lik “Net Parasal Pozisyon Kaybı”, önceki yılın 889,5 milyon TL’lik kazancının tersine dönerek net sonucu zarara çeviren ana etken olmuştur.

Operasyonel olarak, şirketin hasılatı bir önceki yılın aynı dönemine göre 386,5 milyon TL’den 126,4 milyon TL’ye gerilemiş, bu durum brüt kârın da 144,1 milyon TL’den 65,9 milyon TL’ye düşmesine neden olmuştur. Şirketin finansal durumu incelendiğinde, toplam varlıkların 5,12 milyar TL seviyesinde yatay kaldığı görülmektedir. Portföyün temelini 3,87 milyar TL değerindeki yatırım amaçlı gayrimenkuller ve 743 milyon TL’lik stoklar oluşturmaktadır. Yükümlülükler tarafında ise, özellikle kısa vadeli yükümlülüklerde önemli bir artış yaşanmıştır. Bu artışın temel sebebi, Eylül 2025’te alınan ve ilişkili taraflara ödenecek olan 70 milyon TL’lik temettü dağıtım kararıdır.

Kurumsal yönetim alanında, 25 Eylül 2025 tarihinde gerçekleştirilen Olağan Genel Kurul toplantısında, üçü bağımsız olmak üzere sekiz üyeden oluşan yeni bir Yönetim Kurulu üç yıllık bir süre için seçilmiştir. Kurul, ana ortaklar olan Sinpaş Grubu ve Baltalı Grubu temsilcilerinden oluşmaktadır. Ayrıca, 1 Ocak 2025’ten itibaren yürürlüğe girecek olan yeni vergi mevzuatı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) için kurumlar vergisi istisnasını, gayrimenkul kazançlarının en az %50’sinin temettü olarak dağıtılması şartına bağlamıştır. Bu düzenlemeye hazırlık olarak şirket, dağıtılmamış kârlar üzerinden ertelenmiş vergi hesaplamaya başlamıştır.

——————————————————————————–

1. Finansal Performans Analizi (01.01.2025 – 30.09.2025)

Şirketin 30 Eylül 2025 itibarıyla sona eren dokuz aylık döneme ait finansal performansı, enflasyon muhasebesinin etkileri ve operasyonel gelirlerdeki düşüşle şekillenmiştir.

1.1. Kâr ve Zarar Tablosu

Cari dönemde şirket, net kârdan net zarara geçiş yapmıştır. Bu durumun arkasındaki temel faktörler, azalan hasılat ve enflasyon düzeltmelerinden kaynaklanan parasal pozisyon kaybıdır.

Özet Kâr veya Zarar Tablosu (01.01 – 30.09 Dönemleri)

• Gelir ve Kârlılık: Şirketin hasılatı, önceki yılın aynı dönemine göre %67 oranında azalarak 126,4 milyon TL’ye düşmüştür. Bu düşüş, esas faaliyet kârının da %73 azalarak 34,1 milyon TL’ye gerilemesine yol açmıştır.
• Enflasyon Muhasebesi Etkisi: Finansal sonuçlardaki en belirleyici faktör, TMS 29 kapsamında yapılan enflasyon düzeltmeleridir. 2024’ün ilk dokuz ayında 889,5 milyon TL’lik parasal kazanç kaydedilirken, 2025’in aynı döneminde 137,5 milyon TL’lik parasal kayıp oluşmuştur. Bu kalemdeki 1 milyar TL’yi aşan negatif değişim, şirketin zarar açıklamasının ana nedenidir.
• Net Sonuç: Tüm bu gelişmeler sonucunda şirket, 2025’in ilk dokuz ayında 39,9 milyon TL net zarar kaydetmiştir. Pay başına kazanç, hisse başına 1,24 TL kârdan, 0,049 TL zarara dönmüştür.

1.2. Finansal Durum Tablosu (Bilanço)

Şirketin bilanço yapısı, gayrimenkul ağırlıklı varlık kompozisyonunu ve düşük borçluluk seviyesini korumakla birlikte, kısa vadeli yükümlülüklerde dikkat çekici bir artış göstermiştir.

Özet Finansal Durum Tablosu

• Varlık Kompozisyonu: Toplam varlıkların %91’ini oluşturan 4,6 milyar TL’lik kısım, “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller” (3,87 milyar TL) ve “Stoklar”dan (743 milyon TL) oluşmaktadır. Bu durum, şirketin ana faaliyet alanının gayrimenkul geliştirme ve yatırım olduğunu teyit etmektedir.
• Yükümlülük Yapısı: Kısa vadeli yükümlülükler, 2024 sonuna kıyasla 8,6 milyon TL’den 74,9 milyon TL’ye yükselmiştir. Bu artışın neredeyse tamamı, 25 Eylül 2025 tarihli genel kurulda alınan 70 milyon TL’lik kâr payı dağıtım kararından kaynaklanmaktadır. Bu tutarın 45,1 milyon TL’si ana ortaklara olan borç olarak sınıflandırılmıştır.
• Özkaynaklar: Özkaynaklar, dönem zararı ve dağıtılmasına karar verilen temettü nedeniyle %2,1’lik bir azalışla 5,04 milyar TL’ye gerilemiştir.

1.3. Nakit Akışı

Şirketin nakit pozisyonunda dönem içinde olumlu bir gelişme yaşanmıştır.

• İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı: Önceki yılın aynı dönemindeki 182 milyon TL’lik negatif akışa karşın, bu dönemde 28,2 milyon TL pozitif nakit akışı sağlanmıştır.
• Dönem Sonu Nakit: Nakit ve nakit benzerleri, dönem başındaki 2,5 milyon TL’den dönem sonu itibarıyla 28,5 milyon TL’ye yükselmiştir.

——————————————————————————–

2. Kurumsal Yapı ve Faaliyetler

2.1. Şirket Profili ve Tarihçe

2011 yılında kurulan şirket, 2014 yılında Ege’nin ilk temalı konut projesi olan “Aqua City Denizli”yi hayata geçirmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu’nun izniyle 2023 yılında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na dönüşen şirket, 8 Aralık 2023 tarihinde BEGYO koduyla Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlamıştır.

• Vizyon: Türkiye ve çevre pazarlarda gayrimenkul sektöründe önemli bir oyuncu olmak ve yatırımcılara güven veren bir marka olarak tanınmak.
• Misyon: Kaliteli, yenilikçi ve sürdürülebilir gayrimenkul projeleri geliştirerek sektördeki büyüme ve gelişim potansiyelini sürekli kılmak.

2.2. Sermaye ve Ortaklık Yapısı

Şirketin 2,5 milyar TL kayıtlı sermaye tavanı içinde 815 milyon TL çıkarılmış sermayesi bulunmaktadır. Ortaklık yapısı 30 Eylül 2025 itibarıyla aşağıdaki gibidir:

Not: A ve B grubu paylar, yönetim kurulu üye seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir.

2.3. Portföy ve Projeler

Şirketin portföyü ağırlıklı olarak Denizli’deki projelerden oluşmaktadır. Portföy değeri 4,14 milyar TL olarak raporlanmıştır.

• Sinpaş AquaCity: Şirketin ana konut projesi olup, satışa hazır 69 adet bağımsız bölüm kalmıştır.
• Aqua Mall AVM: 68 adet dükkandan oluşan ve kira geliri elde edilen bir alışveriş merkezidir.
• Ticari Alanlar: Metro Grossmarket’e kiralanmış 2 katlı bir alışveriş merkezi ve arsasını içermektedir.
• Arsalar: Denizli’de bulunan ve yatırım amacıyla elde tutulan 5 adet parsel.

Portföy Değerleri

2.4. Yönetim Kurulu

25 Eylül 2025 tarihli Olağan Genel Kurul toplantısında üç yıl süreyle görev yapmak üzere seçilen Yönetim Kurulu üyeleri aşağıdaki gibidir:

——————————————————————————–

3. Önemli Muhasebe ve Mevzuat Değişiklikleri

3.1. Enflasyon Muhasebesi (TMS 29)

Şirketin finansal tabloları, Kamu Gözetimi Kurumu (KGK) kararı uyarınca 31 Aralık 2023 tarihinden itibaren TMS 29 “Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama” standardına göre düzeltilmektedir. Bu uygulama, parasal varlık ve yükümlülüklerin net pozisyonuna bağlı olarak “Net Parasal Pozisyon Kazançları (Kayıpları)” kalemi altında kâr veya zarar tablosunda önemli dalgalanmalara neden olmaktadır. 2025 yılındaki net zarar büyük ölçüde bu kalemde yaşanan negatif değişimden kaynaklanmıştır.

3.2. GYO Vergi İstisnasında Değişiklik

2 Ağustos 2024 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kanun ile GYO’lara tanınan kurumlar vergisi istisnası, 1 Ocak 2025’ten itibaren geçerli olmak üzere yeniden düzenlenmiştir.

• İstisnanın Şartı: İstisnanın uygulanması, GYO’ların taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini, kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtma şartına bağlanmıştır.
• Asgari Kurumlar Vergisi: GYO kazançları da dahil olmak üzere indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10’undan az olamayacak şekilde bir asgari kurumlar vergisi getirilmiştir.
• Muhasebe Etkisi: Bu değişiklikler nedeniyle şirket, dağıtılmayan kârlar üzerinden geçerli olacak %30 vergi oranını kullanarak ertelenmiş vergi hesaplaması yapmaya başlamıştır. Bu durum, cari dönem kâr/zarar tablosunda 61,6 milyon TL’lik bir “Ertelenmiş Vergi Geliri” olarak yansımıştır.

——————————————————————————–

4. Finansal Risk Yönetimi

4.1. Kur Riski

Şirketin 30 Eylül 2025 itibarıyla ağırlıklı olarak ABD Doları cinsinden 699.248 TL karşılığı net yabancı para yükümlülüğü bulunmaktadır. Yapılan duyarlılık analizine göre, ABD Doları’nın TL karşısında %10 değer kazanması durumunda yaklaşık 69.925 TL tutarında bir zarar oluşacaktır. Bu risk seviyesi, şirketin genel büyüklüğü göz önüne alındığında sınırlıdır.

4.2. Likidite ve Sermaye Riski

Şirket, düşük borçluluk seviyesi ile güçlü bir sermaye yapısına sahiptir.

• Net Borç / Kullanılan Sermaye Oranı: Bu oran, 2024 sonunda %0,25 iken, 30 Eylül 2025 itibarıyla %1,01’e yükselmiştir. Orandaki artışa rağmen borçluluk oldukça düşük seviyededir.
• Net Borç: Nakit ve nakit benzerleri düşüldükten sonraki net borç tutarı 51,6 milyon TL’dir. Bu tutar, 5 milyar TL’yi aşan özkaynaklar karşısında oldukça yönetilebilir bir düzeydedir.

4.3. Portföy Sınırlamalarına Uyum

Şirket, GYO mevzuatında belirtilen portföy sınırlamalarına uymaktadır. 30 Eylül 2025 itibarıyla, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı varlıkların toplam varlıklara oranı %90,17’dir. Bu oran, mevzuatta belirtilen asgari %51’lik sınırın oldukça üzerindedir.