Egeyapı GYO’nun Finansal Raporundan Çıkardığımız 5 Şaşırtıcı Ders

Kurumsal finansal raporlar, genellikle rakamlarla dolu, yoğun ve anlaşılması güç belgeler olarak görülür. Ancak yüzeyin altına indiğinizde bu belgeler, bir şirketin dönüşümünü, stratejisini ve hedeflerini anlatan ilgi çekici bir hikaye sunabilir. Biz de Egeyapı GYO’nun son faaliyet ve finansal raporlarını analiz ederek, sıradan bir okuyucu için en çarpıcı ve anlamlı dersleri ortaya çıkardık.

——————————————————————————–

1. Bir GYO’dan Çok Daha Fazlası: Şaşırtıcı Derecede Çeşitli Proje Portföyü

Egeyapı’nın faaliyetlerini incelerken göze çarpan ilk şey, şirketin tipik bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) kalıbını ne kadar aştığı oluyor. Şirketin proje portföyü, hem coğrafi dağılım hem de proje türü açısından dikkat çekici bir stratejik çeşitlilik sergiliyor.

Faaliyet raporu, bu çeşitliliğin boyutlarını net bir şekilde ortaya koyuyor:

• Coğrafi Yayılım: Yatırımlar sadece İstanbul ile sınırlı değil; İzmir ve Çanakkale gibi farklı pazar dinamiklerine sahip stratejik bölgelere de yayılmış durumda.
• Proje Çeşitliliği: Portföy, Çamlıyaka Konakları ve Kordon İstanbul gibi tamamlanmış ve gelir getiren mülklerden, Modernyaka (%93,95 tamamlanma) ve Urla Kekliktepe (%75,00 tamamlanma) gibi tamamlanma aşamasına gelmiş büyük ölçekli konut projelerine ve otel bileşeni içeren Şile Projesi gibi farklı konseptlere kadar uzanıyor.
• Geniş Arsa Bankası: Şirketin Çanakkale ve İzmir Urla’daki gelişmemiş arsa ve arazi portföyü, toplamda 223.892 m²‘lik devasa bir alanı kapsıyor. Bu, gelecekteki büyüme için muazzam bir potansiyel anlamına geliyor.

Bu çeşitlendirmenin stratejik zekası, farklı varlık türlerinin birbirini nasıl dengelediğinde yatıyor. Neredeyse tamamlanmış Modernyaka gibi projeler yakın vadede nakit akışı sağlarken, Çanakkale’deki geniş arsa bankası uzun vadeli değer yaratma potansiyeli sunuyor. Şile Projesi‘ndeki otel ise İstanbul’daki konut piyasasından tamamen farklı bir gelir akışı yaratarak portföyü turizm sektörünün dinamiklerine bağlıyor. Bu yapı, şirketin bölgesel pazar dalgalanmalarına karşı dayanıklılığını artıran sofistike bir risk yönetimi yaklaşımını gözler önüne seriyor.

——————————————————————————–

2. Dokuz Ayda Gelen Finansal Dönüşüm: Halka Arzın Gücü

Şirketin 14 Ocak 2025’te Borsa İstanbul’da halka arz edilmesi, finansal yapısında dokuz ay gibi kısa bir sürede devrim niteliğinde bir dönüşüm yarattı. Finansal tablolar, bu değişimin sadece rakamsal bir iyileşme değil, stratejik bir sıçrama olduğunu kanıtlıyor.

İşte en çarpıcı finansal veriler:

• Özkaynak Patlaması: Şirketin özkaynakları, 2024 sonunda 162.494.170 TL iken, 30 Eylül 2025 itibarıyla 1.256.267.298 TL‘ye fırlamış. Bu, sadece dokuz ayda 7 kattan fazla bir artış demek.
• Zarardan Kâra Keskin Geçiş: Daha da etkileyicisi, şirketin gelir tablosundaki değişim. Egeyapı GYO, 2024’ün ilk dokuz ayındaki (287.272.089 TL) zarardan, 2025’in aynı döneminde 390.060.631 TL net kâra ulaşarak olağanüstü bir geri dönüşe imza atmış.

Bu dönüşümün analizini yapmak, halka arzın gücünü anlamak demek. Bu, sadece kırmızı mürekkepten siyaha geçmek değil; şirketin borç yöneten bir yapıdan, iddialı ve çok bölgeli büyüme stratejisini hayata geçirecek finansal ateş gücüne kavuşmasının hikayesidir. Halka arzdan elde edilen sermaye, bilançoyu güçlendirmenin ötesinde, şirkete gelecekteki projeleri finanse etme ve büyüme fırsatlarını değerlendirme kapasitesi kazandırmıştır.

——————————————————————————–

3. Yönetim Kurulundaki Gizli Güç: Bağımsız Üyelerin Etkileyici Profilleri

Bir şirketin raporlarında genellikle gözden kaçan ancak stratejik vizyonu hakkında en çok ipucu veren yerlerden biri, bağımsız yönetim kurulu üyelerinin profilleridir. Egeyapı GYO bu alanda, bir gayrimenkul şirketi için şaşırtıcı derecede yüksek bir kalibre sergiliyor.

Şirketin iki bağımsız üyesinin uzmanlıkları, şirketin vizyonunu netleştiriyor:

• Gülcemal Çamlıbel: Yönetim kuruluna, Harvard ve MIT gibi kurumlardan gelen üst düzey şehir planlama teorisini, pratik gayrimenkul geliştirme deneyimiyle harmanlayan Gülcemal Çamlıbel’in eşsiz bakış açısı güç katıyor. Bu, projelerin sadece inşa edilmesini değil, aynı zamanda kentsel dokuya özenle entegre edilmesini ve sürdürülebilirlik ilkelerine bağlı kalmasını sağlıyor.
• İnanç Asım Sözer: Finansal Ekonomi doktorasına sahip olan ve Garanti Bankası ile ODEA Bank gibi kurumlarda edindiği makroekonomik tecrübeyi masaya getiren İnanç Asım Sözer ise şirkete piyasa döngülerini okuma ve sağlam yatırım kararları alma konusunda derin bir öngörü kazandırıyor.

Yönetim kurulunda şehir planlama, finansal strateji ve makroekonomi gibi farklı disiplinlerde bu kadar derin uzmanlığa sahip bağımsız üyelerin bulunması, şirketin vizyonunun sadece metrekare inşa etmekten ibaret olmadığını ve profesyonel yönetişime verdiği önemi kanıtlıyor.

——————————————————————————–

4. Sadece İnşa Etmek Değil, Korumak Da: Modern Risk Yönetiminin Perde Arkası

Halka açık bir GYO için itibar ve sürdürülebilirlik, en az inşaat kalitesi kadar önemlidir. Egeyapı’nın raporları, bu alanda ne kadar sistematik ve modern bir yapı kurulduğunu ortaya koyuyor. Şirket, yönetim kuruluna bağlı üç temel komite aracılığıyla denetim ve risk süreçlerini yönetiyor:

• Denetim Komitesi: Şirketin finansal bütünlüğünün koruyucusu olarak, finansal raporlama ve iç kontrol sistemlerinin şeffaflığını ve doğruluğunu denetler.
• Riskin Erken Saptanması Komitesi: Şirketin stratejik radarı gibi çalışır. Pazardaki değişimlerden operasyonel tehditlere kadar şirketin gelişimini tehlikeye atabilecek her türlü riski proaktif bir şekilde tespit edip yönetir.
• Kurumsal Yönetim Komitesi: Şirketin etik ve şeffaf yönetim pusulasıdır. Kurumsal yönetim ilkelerine uyumu denetlerken, aynı zamanda Aday Gösterme ve Ücret komitelerinin görevlerini de üstlenir.

Yönetişim hikayesinin tamamlandığı nokta ise tam olarak burası. Çamlıbel ve Sözer’in dünya standartlarındaki uzmanlığı, sadece özgeçmişleri süslemek için değil; şirketin finansal bütünlüğü ve risk yönetiminden sorumlu en kritik komitelere bizzat, bağımsız olarak başkanlık etmeleri için. Denetim ve Risk komitelerinin başkanlığını Gülcemal Çamlıbel, Kurumsal Yönetim Komitesi’nin başkanlığını ise İnanç Asım Sözer yürütüyor. Bu durum, şirketin denetim süreçlerinde göstermelik değil, gerçek bir bağımsız otorite kurduğunu gösteren en güçlü işarettir.

——————————————————————————–

5. Piyasayı Geride Bırakmak: Dikkat Çekici Bir Borsa Performansı

Bir şirketin attığı stratejik adımların en somut teyidi, piyasanın verdiği tepkidir. Egeyapı GYO’nun hissesi EGEGY, 14 Ocak 2025’te işlem görmeye başladıktan sonra yatırımcısına sektör ortalamasının çok üzerinde bir getiri sunarak bu teyidi güçlü bir şekilde sağlamıştır.

Faaliyet raporundaki rakamlar oldukça net:

• Raporlama dönemi içerisinde EGEGY hisseleri %77,47 oranında değer kazanmıştır.
• Aynı dönemde GYO piyasa endeksi olan XGMYO Endeksi ise %53,80 artış göstermiştir.

Bu etkileyici getiri, piyasanın sadece rakamları değil, hikayenin bütününü satın aldığını gösteriyor. Yatırımcılar, Egeyapı’nın portföy çeşitliliğini, finansal dönüşümünü ve en önemlisi, kurumsal yönetişim alanında attığı sağlam adımları ödüllendirerek, makalenin önceki bölümlerinde altı çizilen stratejik hamleleri teyit etmiş oluyor.

——————————————————————————–

Conclusion

Sonuç olarak, Egeyapı GYO’nun finansal raporları, birbirinden bağımsız beş başarı öyküsü değil, birbirine bağlı ve bilinçli bir dönüşüm stratejisinin beş temel parçasını ortaya koyuyor. Çeşitlenen portföy, halka arzla sağlanan finansal güç, dünya standartlarındaki yönetim kurulu, bu yönetimin aktif rol aldığı sağlam denetim mekanizmaları ve tüm bunların piyasa tarafından takdir edilmesi; şirketin kurumsal ve birinci lig bir gayrimenkul oyuncusuna dönüşme yolculuğunun kanıtlarıdır.

Bu analiz, akıllara şu soruyu getiriyor: Bu düzeyde bir kurumsallaşma ve stratejik çeşitlilik, Türkiye’nin gayrimenkul sektörü için geleceğe dair hangi sinyalleri veriyor?

Egeyapı GYO: Faaliyetler ve Finansal Durum Değerlendirmesi (1 Ocak – 30 Eylül 2025)

Yönetici Özeti

Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (EGEGY), 2025 yılının ilk dokuz ayında kurumsal ve operasyonel olarak önemli bir dönüşüm ve büyüme sergilemiştir. Ocak 2024’te gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) statüsüne geçen Şirket, 14 Ocak 2025 tarihinde Borsa İstanbul’da (BİST) halka arzını başarıyla tamamlamıştır. Bu süreçte özkaynak yapısı ciddi ölçüde güçlenmiş ve Şirket, büyüme odaklı stratejilerini destekleyecek finansal esnekliğe kavuşmuştur.

Dönemin finansal sonuçları, geçen yılın aynı dönemine kıyasla güçlü bir iyileşmeye işaret etmektedir. Hasılat, proje teslimlerinin etkisiyle 861 milyon TL’ye ulaşarak bir önceki yılın aynı dönemindeki 113 milyon TL’lik rakamı önemli ölçüde aşmıştır. Bu operasyonel başarı, 287 milyon TL’lik zarardan 390 milyon TL’lik net kâra geçişi sağlamıştır. Bilanço tarafında ise toplam varlıklar %25 artışla 8,1 milyar TL’ye, özkaynaklar ise halka arz ve dönem kârının etkisiyle 162 milyon TL’den 1,26 milyar TL’ye yükselmiştir. Bu durum, Şirket’in borçlanma sınırını yasal limitlerin oldukça altına çekerek finansal sağlığını pekiştirmiştir.

Şirket’in portföyü, Modernyaka, Urla Kekliktepe ve Cer İstanbul gibi stratejik öneme sahip devam eden projelerle büyümektedir. Halka arz sonrası EGEGY hissesi, %77,47’lik bir değer artışı göstererek GYO endeksinin (%53,80) üzerinde bir performans sergilemiştir. Bu sonuçlar, Şirket’in GYO dönüşümünü ve büyüme potansiyelini piyasanın olumlu karşıladığını göstermektedir.

Kurumsal Yapı ve Yönetim

Şirket Profili ve Ortaklık Yapısı

2015 yılında kurulan Şirket, SPK izniyle 17 Ocak 2024 tarihinde “Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” unvanını alarak GYO statüsüne geçmiştir. Şirket payları, 14 Ocak 2025 tarihinden itibaren Borsa İstanbul Ana Pazar’da “EGEGY.E” koduyla işlem görmektedir.

Şirket’in 30 Eylül 2025 itibarıyla 200.000.000 TL’lik çıkarılmış sermayesi ve 750.000.000 TL’lik kayıtlı sermaye tavanı bulunmaktadır. Ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir:

Not: A grubu nama yazılı paylar, yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir.

Yönetim Kurulu ve Komiteler

15 Nisan 2025 tarihli Olağan Genel Kurul’da bir yıl süreyle seçilen Yönetim Kurulu, beş üyeden oluşmaktadır.

Yönetim Kurulu bünyesinde SPK mevzuatına uygun olarak üç ana komite faaliyet göstermektedir:

• Denetim Komitesi: Başkanlığını Gülcemal Çamlıbel yürütmektedir. Şirketin muhasebe, raporlama ve iç kontrol sistemlerinin gözetiminden sorumludur.
• Riskin Erken Saptanması Komitesi: Başkanlığını Gülcemal Çamlıbel yürütmektedir. Şirketin varlığını tehlikeye atabilecek risklerin erken tespiti ve yönetimi için çalışır.
• Kurumsal Yönetim Komitesi: Başkanlığını İnanç Asım Sözer yürütmektedir. Kurumsal yönetim ilkelerinin uygulanmasını gözetir ve aynı zamanda Aday Gösterme Komitesi ile Ücret Komitesi’nin görevlerini de yerine getirir.

Operasyonel Faaliyetler ve Portföy Analizi

Şirket’in gayrimenkul portföyü, İstanbul, İzmir ve Çanakkale’de konumlanan devam eden ve tamamlanmış projeler ile arsa ve arazilerden oluşmaktadır.

Devam Eden Projeler

Şirket’in büyüme motorunu oluşturan projelerin 30.09.2025 tarihi itibarıyla durumu aşağıdaki gibidir:

() Değerlemeler 31 Aralık 2024 tarihlidir ve o tarihteki satın alma gücüne göre ifade edilmiştir. Şile Projesi’nin otel kısmının değeri 25.03.2025 tarihi itibarıyla 221.943.000 TL’dir.*

• Modernyaka: Proje kapsamında Şirket payına düşen 391 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Projenin teslimleri başlamış olup kısa vadeli stoklar arasında sınıflandırılmıştır.
• Urla Kekliktepe: Hasılat paylaşımı modeliyle geliştirilen proje, 73 adet villa içermektedir. Ön satışlarına başlanmıştır.
• Cer İstanbul: Emlak Konut GYO ile gelir paylaşımı modeliyle geliştirilen projenin T1 bloğunun inşaatı devam etmekte ve tamamının ön satışı gerçekleştirilmiştir.
• Şile Projesi: Otel ve konut birimlerinden oluşan karma bir projedir. Otel kısmının işletmesi için Kapasite Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş. ile iyi niyet sözleşmesi imzalanmıştır.
• Beyoğlu Hasköy: Projeye ilişkin yapı ruhsatı 29 Ağustos 2025 tarihinde alınarak inşaat faaliyetlerine başlanması için önemli bir adım atılmıştır.

Tamamlanan Projeler

Şirket’in portföyünde kira geliri ve satış amacıyla tutulan tamamlanmış proje birimleri de bulunmaktadır.

() Değerlemeler 31 Aralık 2024 tarihlidir.*

Arsa ve Arazi Portföyü

Şirket, gelecekteki projeleri için stratejik lokasyonlarda toplam 223.892 m²’lik arsa ve arazi portföyüne sahiptir.

() Değerlemeler 31 Aralık 2024 tarihlidir.*

Finansal Performans Değerlendirmesi

Tüm finansal veriler, TMS 29 Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama standardı uyarınca 30 Eylül 2025 tarihindeki satın alma gücüne göre ifade edilmiştir.

Temel Finansal Göstergeler

Hasılat ve Kârlılık Analizi

2025 yılının ilk dokuz ayında hasılat, bir önceki yılın aynı dönemine göre %660 oranında artarak 861 milyon TL’ye ulaşmıştır. Bu artışın temel kaynağı, Modernyaka ve Cer İstanbul gibi projelerdeki daire, ofis ve iş yeri satışlarından elde edilen gelirlerdir. Artan hasılata paralel olarak, Şirket 287 milyon TL net zarardan 390 milyon TL net kâra geçerek kârlılıkta güçlü bir geri dönüş sağlamıştır. Dönem kârı üzerinde, yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen 225 milyon TL’lik değer artışı da etkili olmuştur.

Bilanço Yapısı ve Borçluluk

Şirket’in bilançosu, 2025 yılındaki halka arz ve başarılı operasyonel sonuçlarla önemli ölçüde güçlenmiştir.

• Varlık Büyümesi: Toplam varlıklar, devam eden projelere yapılan yatırımlar ve yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki değer artışlarıyla %25 büyüyerek 8,1 milyar TL’ye ulaşmıştır.
• Özkaynak Artışı: Özkaynaklar, halka arz kapsamında gerçekleştirilen 42,2 milyon TL’lik sermaye artırımı ve 705,5 milyon TL’lik pay primi girişi ile dönem kârının katkısıyla 1,26 milyar TL’ye yükselmiştir. Bu, Şirket’in finansal dayanıklılığını kayda değer ölçüde artırmıştır.
• Borçluluk Oranları: GYO mevzuatı uyarınca hesaplanan borçlanma sınırı, 31 Aralık 2024’teki %442 seviyesinden 30 Eylül 2025 itibarıyla %39’a gerilemiştir. Bu dramatik düşüş, özkaynakların güçlenmesi ve borç yönetimindeki etkinliği göstermektedir.

Hisse Performansı ve Kurumsal Gelişmeler

Hisse Performansı

14 Ocak 2025’te 15,00 TL fiyattan halka arz edilen EGEGY payları, 30 Eylül 2025’e kadar olan dönemde önemli bir performans göstermiştir.

• Dönem İçi En Düşük Fiyat: 14,50 TL
• Dönem İçi En Yüksek Fiyat: 23,36 TL
• Dönem Sonu Kapanış Fiyatı: 26,62 TL
• Dönem Değer Artışı (EGEGY): %77,47
• Aynı Dönem XGMYO Endeksi Artışı: %53,80

EGEGY hissesi, ait olduğu GYO endeksini yaklaşık 24 puan üzerinde bir performansla geride bırakmıştır.

Önemli Kurumsal Gelişmeler

• Halka Arz: Şirket payları 14.01.2025’te BİST’te işlem görmeye başladı.
• Sermaye Artışı: Halka arz ile çıkarılmış sermaye 200.000.000 TL’ye yükseltildi ve bu değişiklik 07.03.2025’te tescil edildi.
• Yatırımcı İlişkileri: 02.09.2025 tarihinde Can Öztürk, Yatırımcı İlişkileri Yöneticisi ve Kurumsal Yönetim Komitesi Üyesi olarak atandı.
• Komite Üyelikleri: 19.03.2025’te Denetim, Kurumsal Yönetim ve Riskin Erken Saptanması Komitelerinin başkan ve üyeleri güncellendi.
• Şile Otel Projesi: Şile’de geliştirilmesi planlanan otelin işletmesi konusunda ilişkili taraf Kapasite Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş. ile 27.03.2025’te iyi niyet sözleşmesi imzalandı.