ADRA GYO’nun Finansal Raporundan Çıkan ve Ezber Bozan 5 Gerçek

Giriş: Rakamların Arasındaki Hikaye

Kurumsal faaliyet raporları genellikle rakamların, tabloların ve teknik jargonun arasında kaybolduğumuz yoğun dokümanlardır. Ancak dikkatli bir gözle incelendiğinde, bu raporlar bir şirketin mevcut sağlığı ve gelecekteki potansiyeli hakkında paha biçilmez ipuçları barındırır. İşte bu merakla, ADRA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (GYO) 2025 yılı dokuz aylık finansal raporunu inceledim ve ilk bakışta görünenin çok daha ötesinde, şirketin stratejisine ve geleceğine dair ezber bozan gerçeklerle karşılaştım. Peki, rakamların ardındaki asıl hikaye ne?

——————————————————————————–

1. Kârlılıkta Sert Düşüş: Varlıklar Büyürken Kâr Neden Azaldı?

ADRA GYO’nun 9 aylık net dönem kârı, bir önceki yılın aynı dönemine göre 722,6 milyon TL’den 193,8 milyon TL’ye geriledi. Bu keskin düşüş, ilk bakışta endişe verici görünebilir. Daha da ilginci, bu durum şirketin toplam varlıklarının 9,58 milyar TL’den 9,77 milyar TL’ye yükseldiği bir dönemde yaşandı. Bu çelişki, kârlılıktaki düşüşün operasyonel bir sorundan ziyade başka bir nedenden kaynaklandığını düşündürüyor.

Raporun derinliklerine indiğimizde cevap ortaya çıkıyor: Düşüşün kaynağı şirketin ana faaliyetleri değil, finansal gelirleri. Konsolide gelir tablosundaki “Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler” kalemi, 2024’ün ilk dokuz ayında 1,39 milyar TL iken, 2025’in aynı döneminde 416 milyon TL’ye düşmüş. Bu gerilemenin ana sebebi ise 2024’te kaydedilen ve bu yıl tekrarlanmayan yaklaşık 490 milyon TL’lik “Bağlı Ortaklıklardan Temettü Gelirleri” kalemi. Kısacası, kârlılıktaki düşüş, operasyonel bir zayıflıktan çok, geçen yılki tek seferlik yüksek bir gelirin yarattığı baz etkisinden kaynaklanıyor. Hatta şirketin ana işi olan gayrimenkul geliştirme ve satış faaliyetleri zayıflamak bir yana, güçlenmiş durumda: Şirketin hasılatı aynı dönemde 490,9 milyon TL’den 613 milyon TL’ye yükselmiş.

2. Borçsuz Bir Dev: Emlak Sektöründe Nadir Görülen Finansal Güç

Gayrimenkul gibi sermaye yoğun bir sektörde, şirketlerin büyüme ve projelerini finanse etmek için genellikle yüksek borçlulukla çalıştığı düşünülür. ADRA GYO, bu yaygın kanıyı tamamen yıkıyor. Şirketin finansal tablolarına göre net borcu negatif 108 milyon TL.

Peki, negatif net borç ne anlama geliyor? En basit haliyle, şirketin bankalardaki nakit ve benzeri varlıklarının toplam finansal borçlarından daha fazla olduğunu gösteriyor. Başka bir deyişle, ADRA GYO sadece tüm banka borçlarını kapatacak nakde sahip değil, bunu yaptıktan sonra bile kasasında 108 milyon TL fazladan parası kalıyor. Bu, hem evinizin hem de arabanızın kredisini tamamen ödedikten sonra banka hesabınızda hala altı haneli bir rakam olması gibidir. Sektörde borçluluk kural iken, ADRA GYO bu kuralı yıkmakla kalmıyor, adeta oyunu farklı bir seviyede oynuyor. Negatif net borç, sadece bir defansif güç değil, aynı zamanda piyasa sarsıldığında başkaları küçülürken ADRA’nın agresif büyüme hamleleri yapabilmesi için bir taarruz silahıdır.

3. Sadece Kiralamıyor, İnşa Edip Satıyor: Bir GYO’dan Fazlası

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) denince akla genellikle mülk sahibi olan ve ana gelirini kiradan elde eden şirketler gelir. Ancak ADRA GYO’nun gelir tablosu, bu geleneksel GYO modelinden çok farklı bir stratejiye işaret ediyor. 2025’in ilk dokuz ayında şirket, 600,2 milyon TL “Bina Satış Geliri” elde ederken, “Kira Gelirleri” sadece 12,7 milyon TL seviyesinde kalmış.

Bu, bina satış gelirlerinin kira gelirlerinden neredeyse 47 kat daha fazla olduğu anlamına geliyor. ADRA GYO, klasik bir ‘kirala ve bekle’ GYO’su değil, adeta bir proje üretim ve satış makinesi gibi çalışıyor. Faaliyet raporunun “Stoklar” bölümü bu stratejiyi destekler nitelikte. Manisa Şehzadeler’de değeri 4 milyar TL’yi aşan ve Turgutlu’da 2,19 milyar TL potansiyel değere sahip devasa projeler, şirketin sadece mevcut portföyünü yönetmekle kalmayıp, aynı zamanda büyük ölçekli yeni projelerle geleceğe yatırım yaptığının en somut kanıtı.

4. Hisse Fiyatına Güven Tam: Agresif Geri Alım Programının Mesajı

Bir şirketin yönetimi, kendi hisselerinin değerine en çok inanan taraf olmalıdır. ADRA GYO, bu inancını somut bir adımla ortaya koymuş. Şirket, 17 Şubat 2025’te başlattığı ve Haziran 2025’te sonlandırdığı hisse geri alım programı kapsamında, ödenmiş sermayesinin %8,17’sine denk gelen 24 milyon TL nominal değerli payı piyasadan geri aldı.

Bu hamle, yönetimin kendi şirket hisselerinin piyasa fiyatının, şirketin gerçek finansal performansını yansıtmadığına inandığının güçlü bir göstergesidir. Raporun kendisinde yer alan gerekçe de bu durumu açıkça ifade ediyor:

“…hisse senedinde fiyat hareketlerinin Şirket’in finansal performansını doğru yansıtmaması ve fiyat tutarsızlıklarının giderilmesi, pay piyasasında sağlıklı fiyat oluşumunu desteklemek amacıyla…”

Bu eylem, yatırımcılara net bir mesaj veriyor: “Hisselerimiz ucuz ve biz buna inanıyoruz.” Bu, şirketin kendine ve geleceğine olan güvenini ortaya koyan önemli bir adımdır.

5. Ufuktaki Sinyal: Ana Ortak Borsada Satış İçin Hazırlanıyor mu?

Finansal raporların en kritik bölümlerinden biri, genellikle sona saklanan “Bilanço Tarihi Sonrası Gerçekleşen Olaylar” kısmıdır. ADRA GYO’nun raporunda da dikkat çekici bir detay bulunuyor. Ana ortak Adra Holding A.Ş., sahip olduğu 45.000.000 TL nominal değerli B grubu payın borsada işlem gören niteliğe dönüştürülmesi için 15 Ekim 2025’te Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) başvurmuş.

Bu teknik detay, yatırımcılar için ne anlama geliyor? Adra Holding, şirketin %68,10’una denk gelen 200 milyon TL nominal değerli payın sahibi. SPK’ya yapılan başvuru, bu holdingin sahip olduğu payların neredeyse dörtte birini kapsıyor. Bu dönüşüm talebi, ana ortağın gelecekte bu payları borsada satabilmesi için yaptığı bir ön hazırlık olabilir. Böyle bir satış, hisse senedi üzerinde gelecekte bir arz baskısı yaratma potansiyeli taşır. Ancak diğer yandan, şirketin halka açıklık oranını artırarak hisse derinliğine olumlu katkı sağlama ihtimali de bulunur. Bu gelişme, şirketin gelecekteki ortaklık yapısını ve hisse performansını etkileyebileceği için yakından izlenmesi gereken stratejik bir hamledir.

——————————————————————————–

Sonuç: Bir Sonraki Adım Ne Olacak?

ADRA GYO’nun 9 aylık finansal raporu, yüzeydeki rakamların ötesinde karmaşık ve ilgi çekici bir tablo sunuyor. Kârlılıktaki düşüşe rağmen; negatif net borcuyla ve kasasındaki nakit fazlasıyla, pasif kiracı kimliğinden sıyrılıp aktif bir geliştiriciye dönüşmesiyle ve hisse geri alımıyla kendine olan güvenini kanıtlamasıyla finansal olarak oldukça güçlü bir şirket profili çiziyor.

Finansal gücü ve ana ortağın stratejik hamleleri göz önüne alındığında, sizce ADRA GYO’nun 2026’daki en büyük sürprizi ne olabilir?

ADRA GYO 2025 Dokuz Aylık Faaliyet Raporu ve Finansal Durum Değerlendirmesi

Yönetici Özeti

Bu brifing, Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (ADRA GYO) 30 Eylül 2025 itibarıyla sona eren dokuz aylık döneme ait faaliyetlerini ve konsolide finansal sonuçlarını özetlemektedir. Raporlar, şirketin güçlü finansal yapısını, geniş gayrimenkul portföyünü ve dönem içinde gerçekleştirdiği stratejik adımları ortaya koymaktadır. En kritik bulgular şunlardır:

• Güçlü Finansal Yapı ve Düşük Risk Profili: Şirket, 9,78 milyar TL’lik toplam varlığa karşılık yalnızca 768,7 milyon TL toplam borç ile oldukça düşük bir borçluluk oranına sahiptir. Negatif net borç pozisyonunda olan (net nakit fazlası bulunan) ADRA GYO, 71,27’lik cari oranıyla yüksek likiditeye ve finansal sağlamlığa sahiptir. Şirketin yabancı para cinsinden varlık veya yükümlülüğü bulunmadığından kur riski taşımamaktadır.
• Geniş ve Değerli Varlık Portföyü: Şirketin ana varlıkları, yatırım amaçlı gayrimenkuller ve satılmak üzere tutulan stoklardan oluşmaktadır. 30 Haziran 2025 tarihli değerleme raporlarına göre, kira geliri elde edilen yatırım amaçlı gayrimenkullerin (AVM’ler, iş yerleri) KDV hariç toplam değeri 5,75 milyar TL‘dir. Satış ve proje geliştirme amaçlı stokların (arsalar ve tamamlanmış konutlar) değeri ise çok daha büyük bir potansiyele işaret etmektedir; arsaların toplam proje değeri 8 milyar TL‘yi aşmaktadır.
• Dönem Performansı ve Kârlılık: 2025 yılının ilk dokuz ayında ADRA GYO, ağırlıklı olarak bina satışlarından 613 milyon TL hasılat elde etmiş ve 193,9 milyon TL net dönem kârı açıklamıştır. Pay başına kazanç 0,66 TL olarak gerçekleşmiştir. Tüm finansal veriler, TMS 29 standardı uyarınca yüksek enflasyon etkisine göre düzeltilmiştir.
• Stratejik Kurumsal Aksiyonlar: Dönem içinde iki önemli stratejik hamle öne çıkmaktadır. Birincisi, şirket hisse fiyatının performansı yansıtmadığı gerekçesiyle uygulanan ve şirketin ödenmiş sermayesinin %8,17’sine denk gelen 24 milyon TL nominal değerli payın geri alındığı pay geri alım programıdır. İkincisi, bilanço dönemi sonrası ana ortak Adra Holding A.Ş.’nin, borsada işlem gören niteliğe dönüştürmek amacıyla 45 milyon TL nominal değerli pay için Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurmasıdır.
• Bağlı Ortaklık ve Büyüme Alanı: Şirket, 10 Ocak 2024’te turizm ve otelcilik alanında faaliyet gösteren Akçay Otelcilik Turizm ve İşletme A.Ş.’yi %100 bağlı ortaklığı olarak satın almıştır. Bu bağlı ortaklığın portföyünde bulunan ve değeri 3,95 milyar TL olan Edremit’teki “Tatil Köyü” vasıflı taşınmazlar, şirketin turizm sektörüne yönelik büyüme stratejisinin bir göstergesidir.

——————————————————————————–

1. Şirket Profili ve Kurumsal Yapı

Genel Bilgiler

ADRA GYO, Torbalı/İZMİR merkezli bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır. Şirketin temel kimlik bilgileri aşağıdaki gibidir:

Tarihçe ve Faaliyet Alanı

Şirket, 9 Kasım 2020’de Okullu İnşaat Anonim Şirketi adıyla kurulmuş ve 29 Aralık 2022’de gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşerek mevcut unvanını almıştır. Ana faaliyet konusu; gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan bir portföyü işletmektir.

Yönetim Kurulu ve Komiteler

Şirket yönetim kurulu, ikisi bağımsız olmak üzere beş üyeden oluşmaktadır. Yönetim kurulu üyeleri, görev süreleri ve icra durumları aşağıdaki gibidir:

Ayrıca, Yönetim Kurulu’na bağlı olarak faaliyet gösteren Denetimden Sorumlu Komite, Kurumsal Yönetim Komitesi ve Riskin Erken Saptanması Komitesi bulunmaktadır. Bu komitelerde bağımsız yönetim kurulu üyeleri aktif rol almaktadır.

Sermaye ve Ortaklık Yapısı

Şirketin 293.700.000 TL’lik çıkarılmış sermayesinin ortaklara göre dağılımı şöyledir:

Not: 30 Eylül 2025 itibarıyla şirket, geri alım programı kapsamında halka açık hisselerin bir bölümüne (sermayenin %8,17’si) sahiptir.

Sermaye, A Grubu (nama yazılı) ve B Grubu (hamiline yazılı) paylardan oluşmaktadır. A Grubu paylar, yönetim kurulu üye seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir.

——————————————————————————–

2. Portföy Değerlemesi: Varlıklar ve Projeler

ADRA GYO’nun portföyü, kira geliri sağlayan mülkler ile satış ve proje geliştirme amaçlı arsa ve konutlardan oluşmaktadır. Tüm değerlemeler İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından 30 Haziran 2025 pazar değerleri baz alınarak yapılmıştır.

Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller

Bu kategori, şirketin düzenli kira geliri elde ettiği varlıkları içermektedir. Toplam değerleri 5.745.695.000 TL‘dir.

• Edremit 1812 Ada Parselleri: Bu varlık, şirketin %100 bağlı ortaklığı olan Akçay Otelcilik Turizm ve İşletme A.Ş.’ye aittir ve “Maa Müştemilat Tatil Köyü” ve arsalarından oluşmaktadır.

Stoklar

Stoklar, geliştirilip satılması planlanan arsaları ve tamamlanmış konut projelerindeki satılmamış bağımsız bölümleri kapsar.

Arsa ve Geliştirme Projeleri

Bu arsalar, gelecekteki konut ve ticari projeler için önemli bir potansiyel taşımaktadır.

Tamamlanan Konut Projeleri

Bu projeler, şirketin kısa ve orta vadeli nakit akışı için önemli bir kaynak oluşturmaktadır.

——————————————————————————–

3. Finansal Performans Analizi (01.01.2025 – 30.09.2025)

Not: Tüm finansal veriler, TMS 29 kapsamında enflasyon muhasebesi uygulanarak raporlanmıştır.

Temel Finansal Tablolar

Finansal Sağlamlık ve Risk Yönetimi

• Sermaye Yapısı: Şirket, toplam varlıklarının büyük bir kısmını özkaynakları ile finanse etmektedir. Net borç/toplam sermaye oranı -0,01‘dir, bu da şirketin net nakit pozisyonunda olduğunu ve finansal borcu bulunmadığını göstermektedir.
• Likidite: Cari oran (dönen varlıklar / kısa vadeli yükümlülükler) 71,27 gibi oldukça yüksek bir seviyededir. Bu, şirketin kısa vadeli yükümlülüklerini karşılama kapasitesinin çok güçlü olduğunu teyit etmektedir.
• Piyasa Riski: Şirketin döviz cinsinden varlık veya yükümlülüğü bulunmadığı için yabancı para riskine maruz değildir.

——————————————————————————–

4. Önemli Kurumsal Gelişmeler ve Stratejik Aksiyonlar

Pay Geri Alım Programı

Şirket Yönetim Kurulu’nun 17 Şubat 2025 tarihli kararıyla, hisse fiyatında sağlıklı fiyat oluşumunu desteklemek amacıyla bir pay geri alım programı başlatılmıştır.

• Gerçekleşme Tarihleri: 19 Mart 2025 – 23 Haziran 2025
• Geri Alınan Pay Tutarı: 24.000.000 TL nominal değer
• Geri Alınan Payların Sermayeye Oranı: %8,1716
• Ortalama Alım Fiyatı: 30,4551 TL
• Program bu alımlarla sonlandırılmıştır ve geri alınan paylar özkaynaklar altında raporlanmaktadır.

GYO Vergi Mevzuatı ve Kâr Dağıtım Politikası

7524 sayılı Kanun ile GYO’lara tanınan kurumlar vergisi istisnası, taşınmazlardan elde edilen kazançların en az %50’sinin kâr payı olarak dağıtılması şartına bağlanmıştır. Bu doğrultuda, Şirket Yönetim Kurulu 15 Ağustos 2025 tarihinde bu şartı yerine getirecek şekilde bir kâr dağıtım politikası benimseme ve Genel Kurul onayına sunma kararı almıştır. Bu politika değişikliği, gelecekteki ertelenmiş vergi yükümlülüklerini ve hissedarlara yapılacak temettü ödemelerini doğrudan etkileyecektir.

Bilanço Tarihi Sonrası Önemli Gelişme

Şirketin ana ortağı Adra Holding A.Ş., 15 Ekim 2025 tarihinde Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurarak, sahip olduğu 45.000.000 TL nominal değerli B grubu payın borsada işlem gören niteliğe dönüştürülmesi için “Pay Satış Bilgi Formu”nun onaylanmasını talep etmiştir. Bu gelişme, şirketin halka açıklık oranını ve piyasadaki likiditesini artırma potansiyeli taşımaktadır.